НЕДВИЖИМОСТЬ

ПРОБЕЛЫ И НЕСООТВЕТСТВИЯ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ

Л.Б. ШЕЙНИН

Шейнин Леонид Борисович, кандидат юридических наук, научный сотрудник Института экономики РАН.

Предисловие

Гражданское право оказывало и оказывает серьезное влияние на другие отрасли права. К нему "прислушиваются", на нем основываются нормы ряда смежных отраслей права: жилищного, земельного, водного, лесного, горного, семейного, авторского и т.д., так как именно ими руководствуются при урегулировании имущественных и обязательственных отношений.
Основой гражданского права служит Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), с которым должны сверяться нормы многих других отраслей права. Нынешний ГК РФ вводился в действие по частям; первая его часть была принята в 1994 г. Однако за годы действия ГК РФ в целом и отдельных его частей выявились некоторые недочеты его авторов. Эти недочеты иногда чувствительным образом сказываются и на населении, и на корпорациях, и на органах власти, поскольку все они вовлекаются в вопросы имущественного и обязательственного права. Независимо от этого развитие общества поставило вопрос о новых формах гражданских отношений, которые были только в зачатке, когда принимались нормы ГК РФ. При этом обнаружилось, что действующие нормы многих таких отношений не охватывают.
Гражданский кодекс как своеобразный эталон в области регулирования гражданских отношений нуждается в постоянном внимании специалистов. О необходимости дополнения и корректировки ряда норм ГК РФ (и сопряженных с ним норм некоторых других отраслей права) говорилось в 2003 г. на конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе" (далее - Концепция) <1>. Однако данный документ охватил далеко не все вопросы совершенствования гражданского права в области учета недвижимости и ее оборота. Такую задачу, как представляется, может выполнить только комплекс исследований.
--------------------------------
<1> Концепция разработана под эгидой Исследовательского центра частного права при Президенте Российской Федерации.

Настоящая работа является именно комплексным исследованием такого рода. В ней рассматриваются вопросы гражданского законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, его государственный учет, некоторые пробелы и несоответствия в праве, связанные прежде всего с нормами ГК РФ.

Глава 1. ИНСТИТУТ СОБСТВЕННОСТИ <1>:
ПРОБЕЛЫ И НЕТОЧНОСТИ В ТЕРМИНОЛОГИИ

--------------------------------
<1> Термин "собственность" имеет не одно, а три значения: (1) право собственности. Это значение "привлекает" прежде всего юристов; (2) фактические отношения собственности. Таким пониманием собственности нередко оперируют ученые-экономисты. Но это же понимание собственности применяется и в бытовом языке; (3) предмет собственности. О какой собственности идет речь в каждом конкретном случае, бывает видно из контекста. См.: Шейнин Л.Б. Земельное право России. М., 2007. С. 204 - 206.

Общее и общественное

В концепции права собственности есть грань, разделяющая собственность общую и общественную. Как известно, общая собственность бывает в двух формах: долевая и совместная собственность лиц. Отношения между долевыми, а также совместными собственниками регулируются в гл. 16 ГК РФ (ст. 244 - 259). Однако об общественной собственности в ГК РФ не упоминается.
Между тем это понятие не надуманно. Если долевые собственники владеют общим имуществом, не образуя юридического лица, то устанавливается режим пользования, владения и распоряжения этим имуществом, который требует согласия всех собственников (ст. 246, 247). По-видимому, общее согласие собственников подразумевается также в случае владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности; например, это касается отношений по поводу общего имущества между супругами или внутри крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 253, 256, 257) <1>. Правда, прямо об этом в ГК РФ не говорится.
--------------------------------
<1> Чем отличается фермерское хозяйство от крестьянского хозяйства, ГК РФ не сообщает. Статья 259 рассматривает оба термина как равнозначные.

Вместе с тем положение кардинально меняется, если коллектив собственников оформляется (учреждает себя) как юридическое лицо. В этом случае право собственности переходит к юридическому лицу - будь то товарищество, кооператив, акционерное общество или другая корпорация. Общая собственность превращается в общественную. "Собственнические" права отдельных лиц исчезают. Они преобразуются в их членские или иные права в соответствии с уставом вновь созданного юридического лица. Принятие решений о порядке владения, пользования, распоряжения общественной собственностью переходит в ведение управляющих органов юридического лица. В качестве таких органов могут выступать его правление, председатель правления, приглашенный управляющий, общее собрание учредителей. Бывший собственник теряет "прямой доступ" к предмету своего прежнего права; воздействовать на его сохранность, его использование или на его судьбу, как и на другие предметы общественной собственности, он может только косвенно, в качестве члена коллектива, например в соответствии с принятым уставом требовать отчета от управляющих лиц, оспаривать их решения, вносить свои предложения, выражать недоверие этим лицам, предлагать свои кандидатуры.
Во времена СССР эти правила были хорошо известны миллионам колхозников, из чьих натуральных взносов исторически сложилось общественное имущество колхозов. Колхозники отлично знали, что слова из популярной песни "и все вокруг колхозное, и все вокруг мое" в последней части не отвечали действительности. Прежние законы не допускали никаких поползновений со стороны отдельного колхозника воспользоваться как своими бывшими когда-то его, а потом перешедшими в колхоз средствами производства, а тем более той продукцией, которую колхоз произвел с помощью этих средств. Такое поползновение однозначно квалифицировалось как хищение общественного имущества.
Гражданский кодекс не разделил юридическую природу, с одной стороны, общего имущества, принадлежащего лицам, только собирающимся образовать корпорацию, а с другой - того же имущества, когда оно попадает в распоряжение вновь образованной корпорации.
Два лица могут сложить принадлежащую им недвижимость (скажем, землю одного и строение на ней другого). Как фактически, так и юридически может образоваться общая собственность указанных лиц. Такая собственность будет либо совместной (если в ней нельзя выделить доли каждого), либо долевой. При этом долевая общая собственность может быть двоякой: реальной, если доля каждого может быть выделена в натуре, или идеальной, если этой доли выделить в натуре нельзя. (Надо сказать, что ГК РФ избегает разделения долевой общей собственности на эти два разряда <1>.) Возможен вариант, при котором часть общего имущества окажется в совместной собственности учредителей, а часть - в долевой. Но если и оба собственника учредят юридическое лицо, поручив ему эксплуатацию получившегося комплекса, то каждый из них теряет свое право в прежней общей собственности. Вместо этого права образуется новое право - право собственности юридического лица.
--------------------------------
<1> Может возникнуть вопрос, зачем нужна конструкция идеальной доли в общей собственности, если в натуре выделить эту долю нельзя. Ответ на этот вопрос содержится в ст. 249 ГК РФ. Участники общей собственности несут расходы по содержанию общего имущества, включая падающие на них налоги и сборы, соразмерно своим долям. Именно этим пониманием долевой общей собственности (на весь многоквартирный дом), предусмотренной в Жилищном кодексе РФ, руководствуются правления жилищно-строительных кооперативов при раскладке между их членами своих расходов по домовому хозяйству (см. ниже).

Если речь идет об общей собственности, то собственники управляют ею совместно на началах единогласия <1>. Общественное же имущество юридического лица обычно находится в заведовании его правления, и только кардинальные вопросы управления этим имуществом выносятся на суд (голоса) членов коллектива. В отличие от режима общей собственности член коллектива (корпорации) либо вообще не может изъять свой вклад, либо вправе претендовать только на денежную компенсацию, если он задумает выйти из коллектива. Требовать обратно свой вклад в натуре он может только в том случае, если это прямо предусмотрено уставом юридического лица. Право собственности на свой вклад, когда тот находится в распоряжении коллектива, он теряет в любом случае.
--------------------------------
<1> ГК РФ говорит о необходимости согласия на проведение хозяйственных мер всех участников только долевой собственности (ч. 1 ст. 247). Можно полагать, что это же правило действует и для участников совместной (не долевой) общей собственности.

Терминологически важно различать две ситуации, которые могут возникнуть при сложении для единой хозяйственной цели имущества двух или более лиц. Если лица, складывающие свое имущество, не образуют юридического лица, то они будут называться сособственниками. При этом возникает их общая собственность. Если же они образуют юридическое лицо, то их следует именовать учредителями, или членами, или товарищами созданной ими корпорации. Как упоминалось, если учредители организуют юридическое лицо и передают ему свое имущество для управления им на праве собственности, то возникает общественная собственность юридического лица.
Таким образом, между общей и общественной собственностью существует принципиальное различие (о нем справедливо говорили некоторые ученые-цивилисты на диспутах в начале 1990-х годов). Об этом различии приходится упоминать по той причине, что его нередко не замечают не только не искушенные в юриспруденции лица, но и сами законодатели. Так, Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) в ряде статей утверждает, что в приватизированных многоквартирных домах домовое имущество (хозяйство) принадлежит жильцам на праве "долевой собственности". Это утверждение неверно сразу в двух отношениях. Если жильцы организовали товарищество собственников жилья (ТСЖ), то все права и обязанности по домовому имуществу переходят к этому товариществу. Никаких прав собственности на домовое имущество у отдельных жильцов не остается. Если же такое товарищество не создано, то уместно говорить не о долевой, а о совместной (нераздельной) собственности жильцов на это имущество, ибо никаких долей в крыше, подвале, чердаке, наружных стенах дома, подземных сетях, лестничных маршах и лифтовых холлах, а также в площади двора они не имеют <1>. Сам ЖК РФ вопреки всем своим утверждениям о долевой собственности совершенно справедливо установил, что общее имущество (точнее, "домовое" имущество, которое может быть не только в общей, но и в общественной собственности) не подлежит разделу между жильцами (п. 4 ст. 37) <2>.
--------------------------------
<1> Газета "Строительство и бизнес" (2008. N 12. С. 16) не без иронии заметила, что если признавать долевую собственность жильцов приватизированных квартир на все оборудование их многоквартирного дома, то придется вычислять (и при необходимости выделять в натуре) долю каждого жильца в сечении каждой водосточной трубы.
<2> ЖК РФ исходит из молчаливого предположения, что до создания ТСЖ домовое имущество находилось и находится в собственности жильцов. Это предположение не очевидно. Большинство жильцов в многоквартирном доме нередко слабо разбираются в домовом хозяйстве и практически не участвуют в его эксплуатации. Если даже квартиры в доме приватизированы, то капитальным и текущим ремонтом такого дома, эксплуатацией его оборудования все равно занимается та жилищная контора, которая занималась этим и раньше, когда квартиры не были приватизированы. При этих обстоятельствах нет оснований видеть в коллективе жильцов даже совместных (не говоря уже о долевых) общих собственников домового хозяйства. Следует добавить, что многие городские власти не склонны признавать никакой вид собственности жильцов на дворовые территории: ни в форме их общей собственности, ни в форме собственности юридического лица, каковым является ТСЖ.

К сожалению, ошибка в части провозглашения долевой собственности жильцов на домовое оборудование (общее имущество) в многоквартирном доме узаконена в ст. 289 и 290 ГК РФ. Эти статьи противоречат другим нормам ГК РФ. Так, согласно ч. 2 его ст. 252 участник долевой собственности в общем случае "вправе требовать выдела своей доли из общего имущества" <1>. Эта норма не совместима со ст. 289 и 290. В самом деле, если в соответствии с данными статьями признать собственников квартир долевыми собственниками в домовом имуществе и оборудовании, то тогда надо признать их право на раздел общего имущества, основанное на ч. 2 ст. 252 ГК РФ. Однако это право применительно к многоквартирному дому является невыполнимым, более того, оно изначально выглядит как абсурдное. По этой причине ст. 289 и 290 ГК РФ надо признать несостоятельными. Они включены в ГК РФ в силу распространившегося в начале 1990-х годов примитивного убеждения, что при любых обстоятельствах, всегда и везде только частная собственность способна привести экономику страны к процветанию. Эту ошибочную концепцию, попавшую в ГК РФ, надо исправить.
--------------------------------
<1> Если выдел по какой-то причине невозможен, то согласно ч. 3 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе потребовать, чтобы другие участники долевой собственности выплатили ему "стоимость его доли". При этом он теряет право на свою долю (ч. 5 ст. 252). Но приведенные правила имеют в виду совершенно другие отношения; они неприложимы к общей собственности жильцов многоквартирного дома на домовое имущество.

Неоправданно ограничивают рамки общей совместной собственности некоторые ученые-юристы. По их мнению, она допустима только между близкими людьми, как это наблюдается между супругами или между членами крестьянского (фермерского) двора. Во всех остальных случаях, по их мнению, совместная общая собственность должна уступить место долевой общей собственности <1>. Однако обширное поле отношений собственности по поводу домового оборудования в многоквартирных домах доказывает, что это мнение ошибочно.
--------------------------------
<1> Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (для предпринимателей). М., 1999. С. 356, 361.

Общая и общественная собственность - это важнейшие понятия из области права собственности. И то и другое должно найти свое место в ГК РФ. Сходное же их звучание (и реальная возможность принять одно за другое) требует, чтобы ГК РФ не просто упомянул о каждом из них в отдельности, но и провел ясное различие между ними <1>.
--------------------------------
<1> Вопрос о соотношении общей и общественной собственности давно обсуждается в юридических кругах; к сожалению, это обсуждение не оказало влияния на язык законов. См.: Юрист. 2008. N 5. С. 27, 28.

Статья 48 ГК РФ дает возможность заинтересованным лицам передать свое имущество (на каком-то другом праве, но не на праве собственности) образованному ими юридическому лицу, а право собственности на это имущество оставить за собой. Однако такую конструкцию нельзя считать универсальной. Например, вряд ли она применима к жилым домам с приватизированными квартирами, где создаются (или будут созданы) товарищества собственников жилья. Ведь сохранение за жильцами общей собственности (в данном случае на домовое имущество) означает такое положение, при котором любые хозяйственные операции с общим имуществом производятся только с согласия всех собственников. Так, если правление ТСЖ задумает починить крышу дома, а один из собственников с этим не согласится, то спор должен решать суд (ч. 1 ст. 247 ГК РФ). Такой способ преодоления разногласий для жилищных товариществ малореален из-за своей непрактичности.
Тем не менее в уставах некоторых жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) записано, что домовое имущество (для этого понятия могут использоваться иные термины) находится в общей, да еще в долевой собственности членов ЖСК. Этим записям отвечает тот факт, что на балансах ЖСК домовое имущество обычно не отражается. Однако такое положение во многом существует лишь как некая дань, которую ЖСК отдают нормам Жилищного и Гражданского кодексов. (В какой-то мере это положение идет также навстречу тем членам ЖСК, которые не желают признавать за ЖСК каких-либо имущественных прав на домовое имущество, так как опасаются, что это приведет к ликвидации личных прав собственников на принадлежащие им квартиры.) На самом же деле руководители многих ЖСК отлично понимают, что домовое имущество представляет корпоративную собственность ЖСК (а не общую собственность жильцов). В этом направлении они и стремятся обеспечить права своих ЖСК при официальной регистрации последних в качестве юридических лиц.
Различие между общей и общественной собственностью давно признается и в быту, и в науке права, и в самом праве. Однако, как упоминалось выше, ГК РФ не делает четкого различия между собственностью общей и общественной (последнего термина он вообще не употребляет), и это плохо сказывается на отраслевом законодательстве. Этой нечеткости "следует" и ЖК РФ. В многоквартирных домах, где жилье приватизировано, домовое хозяйство, оно же домовое имущество, обслуживающее жилые помещения, ЖК РФ молчаливо признает общей собственностью жильцов-собственников - как до создания ТСЖ, так и, похоже, после создания ТСЖ. Это абсолютно неверно.

Многоквартирные дома с приватизированными квартирами:
границы индивидуального и коллективного

Многоквартирный дом - это комплекс, состоящий из двух частей. Одна часть обеспечивает комфорт жильцам; вместе с тем она приносит им доход или способна приносить доход. К ней принадлежат жилые помещения, которые обычно служат для проживания в них собственников. Но жилые помещения могут приносить и коммерческий доход собственникам в случае их продажи или сдачи внаем. Коммерческий доход способны приносить также нежилые помещения. Если собственник дома (не квартир) сдает в аренду так называемые встроенные помещения, например под торговые точки или для размещения учреждений, то обычно он извлекает доход из своей собственности.
Совершенно иная экономическая роль у другой части многоквартирного дома, которая призвана обслуживать первую. К этой второй части принадлежат все те элементы дома, которые не используются непосредственно жильцами и арендаторами, но без которых невозможна эксплуатация жилых и других пользовательских помещений. Домовое оборудование, домовое хозяйство сами по себе не способны приносить доход собственнику дома, но без них невозможно пользоваться жилыми и другими помещениями, т.е. тем, ради чего построен дом.
Обе рассмотренные части жилого дома не равноценны не только экономически, но и юридически. Если рассматривать квартиры как главную вещь в комплексе под названием "жилой дом", то все его внеквартирные конструкции, устройства, а также земельный участок оправданно считать принадлежностями жилых помещений; именно это обстоятельство позволяет признавать их при известных обстоятельствах либо общей, либо общественной собственностью жильцов. Кому принадлежит право собственности на домовое хозяйство в многоквартирном доме с приватизированными квартирами до момента организации ТСЖ - это особый вопрос, поскольку он допускает не один, а два ответа.
По одному варианту, пока жильцы не объединились в ТСЖ, права и обязанности в части этого хозяйства должны принадлежать прежнему собственнику - будь то местная власть, Российская Федерация в целом (в лице федерального ведомства) или субъект Федерации в лице подчиненного ему ведомства. После создания ТСЖ и его регистрации право собственности и соответствующие обязанности по домовому хозяйству переходят к этому товариществу.
По другому варианту жильцов приватизированных квартир следует изначально признавать общими совместными (нераздельными) собственниками в отношении домового хозяйства (ст. 253 ГК РФ). Если же жильцы организуют ТСЖ, то собственником домового хозяйства становится это товарищество в качестве корпорации, т.е. юридического лица. При этом общая собственность исчезает; допустимо сказать, что она превращается в общественную собственность.
Второй вариант кажется логичным. Похоже, что именно его придерживается ЖК РФ, потому что он не содержит никакого упоминания о передаче домового хозяйства от жилищных контор в распоряжение и собственность ТСЖ. Однако в случае принятия этого варианта он оказался бы нежизненным, ведь жильцы большого дома обычно не принимают участия в его содержании и эксплуатации; многие имеют лишь смутное представление о своем домовом хозяйстве. Признавать их совместными общими собственниками домового хозяйства бесполезно; это равносильно тому, чтобы обрекать его на безнадзорность. Более правильным и практичным выглядит первый вариант, а именно до создания ТСЖ признавать собственником домового хозяйства (или представителем собственника) ту жилищную организацию, которая заботилась о нем ранее, до приватизации квартир <1>.
--------------------------------
<1> В общей "долевой" собственности (как гласит ст. 290 ГК РФ) должны находиться несущие конструкции многоквартирного дома, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. К списку предметов общей (а после организации ТСЖ - общественной) собственности следовало бы добавить крышу, чердак, подвал, фундамент, лестничные клетки и марши, лифтовые шахты и холлы, а также земельный участок при доме и под домом. Надо иметь в виду, что никаких долей в несущих и ограждающих конструкциях, крыше, чердаке или же долей в виде квадратных метров в городском дворе ни у кого из жильцов нет - ни до создания ТСЖ, ни (тем более) после его создания. См.: Шейнин Л.Б. Домовое хозяйство и домовладение // Профсоюзы и экономика. 2008. N 1. С. 59 - 68.

Следовало бы исходить из того, что собственность жильцов на домовое хозяйство вообще не правомерна. Собственность на домовое хозяйство возникает у коллектива жильцов только тогда, когда они объединятся в ТСЖ; причем право собственности будет принадлежать не им, а ТСЖ, готовым принять на себя ответственность за домовое хозяйство. (Кстати, когда жильцы в больших домах приватизировали квартиры, в спешке приватизации никто не предупредил их о том, в чьей собственности находится или должно находиться домовое хозяйство.) Общую собственность на домовое хозяйство не следовало бы признавать также для членов ЖСК, поскольку ЖСК изначально принимали на себя ответственность за это хозяйство.
В настоящее время вопрос с правами жильцов на домовое имущество оказался запутанным. ЖК РФ не упоминает о собственности ТСЖ на домовое хозяйство. Вместо этого он говорит об общей собственности жильцов. Между тем общая собственность жильцов на домовое имущество (если бы даже она существовала) после образования товарищества должна исчезнуть, ибо она преобразуется в общественную собственность юридического лица.
Собственность ТСЖ на домовое хозяйство, как она сформулирована в ЖК РФ, имеет свои "подводные камни". Его п. 6 ст. 135 утверждает, что ТСЖ отвечает по своим обязательствам "всем принадлежащим ему имуществом". Учитывали авторы ЖК РФ, что скрывается за этой формулой или нет, но, судя по точному смыслу приведенных слов, кредитор ТСЖ может обратить взыскание на принадлежащее ТСЖ домовое хозяйство или на любую его часть. Но такой результат неприемлем. Ведь если лишить ТСЖ собственности на домовое хозяйство, то теряется смысл существования ТСЖ. Наверняка пострадает и состояние приватизированных квартир. Поэтому в законе должно быть указано, что ТСЖ отвечает по своим долгам всеми своими активами, за исключением принадлежащего ему домового хозяйства и того минимума оборотных средств, которые необходимы для его поддержания.
По-другому в законе решается вопрос, если несостоятельным должником оказывается ЖСК. Поскольку ЖСК приравнены к потребительским кооперативам, образовавшиеся у них убытки должны быть покрыты дополнительными взносами членов кооператива, как этого требует ч. 4 ст. 116 ГК РФ. Авторов ЖК РФ не удовлетворил статус ЖСК как потребительских кооперативов. Статья 122 ЖК РФ допускает и поощряет их преобразование в ТСЖ. Однако статус ТСЖ, как он представлен в ЖК РФ (см. выше), оказался не лучше. Очевидно, этот статус требует дополнительной разработки.
Из приведенного анализа статуса ТСЖ видны некоторые явные пробелы не только Жилищного, но и Гражданского кодекса, который обошел молчанием многие вопросы взыскания долгов, которыми бывают обременены физические и юридические лица. Давно известно, что при взыскании долгов с предприятия, хозяйственной организации, индивидуального производителя у должника нельзя отбирать некоторый минимум оборотных средств, а также те основные средства, с помощью которых ведется его хозяйство, поддерживается производство <1>. При наличии такой записи в ГК РФ вряд ли могла появиться непродуманная норма ЖК РФ, о которой идет речь.
--------------------------------
<1> Иначе нельзя исключить случаев, когда за долги, скажем, сельскохозяйственного предприятия у него изымается дойное стадо, которое идет под нож.

ЖК РФ избегает термина "домовое хозяйство"; вместо него он использует выражение "общее имущество" <1>. Но это последнее выражение - далеко не точное. Никакой закон или руководство не содержит сколько-нибудь полного списка тех предметов и устройств, которые следует относить к общему имуществу <2>. ЖК РФ уклоняется от разделения частного и общественного в многоквартирном доме; при этом он создает (ложное) впечатление, что такой задачи не существует, поскольку и так все ясно. Но фактически дело обстоит по-иному.
--------------------------------
<1> ЖК РФ почему-то не применяет давно зарекомендовавшее себя понятие "домовладение". Применительно к многоквартирному дому домовладение означает комплекс, состоящий из жилых и нежилых (обычно арендуемых посторонними лицами) помещений, а также из домового хозяйства, включающего несущие и ограждающие конструкции дома, внутреннее его оборудование, двор, подсобные строения, подземные коммуникации.
<2> Например, такого перечня нет в документе Росстроя 2003 г. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Представляется, что авторы этого документа сами испытывали неудобства из-за отсутствия подобного перечня или перечней. Например, об электрических устройствах и приборах в этом документе есть запись, что уход за электроплитами лежит на "собственнике жилищного фонда" - без уточнения того, кого считать этим собственником. Об электрических счетчиках сказано, что в разных случаях их "балансовая принадлежность бывает неодинаковой" (пп. 5.6.3, 5.6.10).

В каждой квартире имеются предметы, правовая принадлежность которых является недостаточно определенной. Нередко возникают вопросы, кому принадлежат батареи центрального отопления, газовая плита на кухне (либо печь и кухонный очаг), вентиляционный короб, двери и перегородки (в том числе межквартирные), оконные рамы, полы, некоторые трубы (так называемые стояки), санитарно-техническое оборудование, балконы, а также прихожие, если последние располагаются вне квартиры. Не ясно, в чьей собственности должны оставаться или в чью собственность должны переходить сараи (или подвальные помещения для угля и дров) после перевода дома на газовое топливо.
Разделение индивидуальной и коллективной собственности, а равно установление оправданных ограничений в использовании первой - не академический вопрос. От его решения зависит четкость отношений между собственником жилого помещения и собственником домового хозяйства. Ведь жилец может так переделать свою квартиру, что пострадает прочность несущих конструкций, эстетика фасада, пожарная профилактика, звукоизоляция и вентиляция соседних квартир, возникнут осложнения с их отоплением. Между собственником домового хозяйства и собственниками квартир иногда возникают споры, например по таким вопросам: кто должен устранять строительный брак в квартире во вновь отстроенном доме; кто будет укреплять осыпающийся балкон, ремонтировать приборы и трубы, обслуживающие квартиру: ее хозяин или собственник домового хозяйства; кто отвечает за протечки и поломки в этих предметах; в каких пределах указанными предметами может распоряжаться (удалять, заменять, переделывать, перестраивать) собственник квартиры, а в каких - собственник домового хозяйства. Если по этим вопросам нет согласия, то не исключены случаи (как это иногда и бывает), когда частный собственник вторгается в предметы и оборудование, которые ему не принадлежат. При этом он занимается переделкой объектов домового хозяйства, на которую он не имеет права.
В настоящее время (2010 г.) государство выделяет крупные средства для капитального ремонта многих старых жилых домов. Эти средства должны быть потрачены на приведение в порядок домового имущества (хозяйства), но не на ремонт квартир. Между тем немало предметов, относящихся к домовому имуществу, находится в пределах именно квартир. Это касается не только наружных стен, но и других капитальных стен, транзитных труб (так называемых стояков), вентиляционных коробов и др. Наличие в квартирах таких устройств и предметов требует ясного разделения их в натуре на то, что принадлежит собственнику квартиры, и на то, что ему не принадлежит. ЖК РФ эту проблему полностью обошел.
Разделение на частное и общественное затрагивает не только мероприятия по капитальному ремонту дома или квартиры. Например, такие принадлежности частной квартиры, как балконы, имеют немалое общественное значение. От их вида зависит эстетическое восприятие дома. Независимо от эстетики к ним предъявляются другие требования. В отношении балконов действуют особые противопожарные правила. Балконы в целом и их части должны быть достаточно прочными, чтобы не представлять угрозы для людей и предметов, находящихся на них и под ними. Таким образом, текущее содержание балконов, их ремонт и капитальные улучшения выходят за рамки частного права. Балконы должны быть в поле зрения жилищных организаций, отвечающих за дом, а также профильных надзорных органов.
В некоторых ситуациях жилищным организациям (вместе с обслуживающими дома коммунальными организациями) приходится заниматься также иной "начинкой" частных квартир: теплоснабжающими приборами, санитарно-техническим оборудованием и др. <1>. Если эти приборы и оборудование выходят из строя, то иногда они создают аварийную ситуацию для всего дома. С юридической стороны весьма непростыми бывают вопросы, возникающие при выявлении действительных виновников произошедших аварий, поскольку сети, бытовые приборы, домовое оборудование далеко не всегда четко разделены между жильцами, жилищной организацией и коммунальными службами.
--------------------------------
<1> Учитывая особую опасность газа, газовыми трубами и газовыми приборами в частных квартирах традиционно занимаются специализированные газовые конторы. Но кому принадлежат газовые приборы - вопрос остается открытым.

ЖК РФ предпочитает не замечать (обходит молчанием) ряд непростых вопросов, вроде перечисленных. В какой-то мере его позиция имеет рациональное объяснение. Ведь люди проживают в домах разных серий с неодинаковым домовым хозяйством и неодинаковой планировкой квартир. Надо думать, что неодинаковыми являются материалы и конструкции домов, например, возводимых на Севере и на Юге страны. Неодинаковыми в разных домах должны быть права и обязанности собственников квартир; соответственно должны различаться между собой права и обязанности организаций, содержащих и эксплуатирующих домовое хозяйство.
ЖК РФ, предназначенный для всей России в целом, не в состоянии охватить всего многообразия встречающихся ситуаций. Вывод из этого таков: нельзя обойтись одним кодексом на всю страну. Регионам должно быть предоставлено право (и рекомендовано) принимать свои жилищные кодексы в развитие ЖК РФ. Такую запись целесообразно внести в действующий ЖК РФ. Модельные кодексы для крупных регионов страны могли бы рекомендовать юристы - специалисты в области жилищного права.

Ипотека

В терминологическом отношении с этим понятием произошла непонятная (и неприятная) трансформация. По точному смыслу этого слова ипотека отражает ситуацию, когда собственник закладывает (обычно банку) принадлежащий ему дом, землю с целью получения кредита. Лицо не может заложить вещь, если оно не является ее собственником или же не обладает в отношении этой вещи правом так называемого хозяйственного ведения (ст. 335 ГК РФ и след.). Должник погашает кредит по частям вместе с выплатой процентов. Ипотека принципиально отличается от залога: при установлении ипотеки как право собственности, так и фактическое владение заложенным имуществом остаются за должником.
Однако с термином "ипотека" произошло то, о чем Л.Н. Толстой однажды написал так: "Все смешалось в доме Облонских". Ипотекой стали называть продажу (квартиры) в рассрочку. Так нередко поступает построившая многоквартирный дом корпорация. (Ситуацию, сходную с такой продажей, регулирует ст. 501 ГК РФ "Договор найма-продажи".) Продажа дома, квартиры в рассрочку - это институт, похожий на ипотеку, но далеко не тот же. Достаточно сказать, что согласно этому институту, пока долг не выплачен (или не выплачена большая его часть), право собственности на дом, квартиру остается за кредитором-продавцом. При "настоящей" же ипотеке право собственности на заложенную вещь принадлежит должнику.
Правда, продажа недвижимости в рассрочку в законодательных актах ипотекой (как будто) не называется. Но для широкой публики употребление этого слова при продаже-покупке квартиры с рассрочкой платежа не вызывает сомнения. Ведь именно так это слово используется в ряде официальных документов, в рекламе, а также многими публичными деятелями и СМИ. Финансовый кризис, разразившийся в США в 2008 г., называли ипотечным кризисом, хотя к ипотеке он не имеет отношения. (Часть покупателей домов, которым продавцы - строительные компании предоставили рассрочку, не смогли выкупить свои дома у этих компаний, а те, в свою очередь, не погасили своей задолженности банкам.) В современной русской правовой терминологии произошло смешение понятий, и оно не на пользу юриспруденции. Когда в Россию придет "настоящая" ипотека, эта путаница даст о себе знать <1>.
--------------------------------
<1> По аналогии (насколько она допустима) можно судить о слове "олигарх". С чьей-то легкой руки олигархами стали называть скоробогачей, хотя олигарх (в переводе с греческого) - это один из соправителей страны; на современном языке - член правящей хунты. Слово "олигарх" в современном русском языке начало означать совсем не то, что оно должно означать.

Невостребованные термины: титульное и нетитульное
пользование землей и другими объектами недвижимости

Земельный титул отвечает на вопрос, каким правом обладает тот, кто правомерно претендует на землю или кто фактически владеет и пользуется ею. Титулом может быть право собственности, право владения, право бессрочного пользования и др. Земельный титул - это заранее признанное право лица на землю. Оно может выявляться и устанавливаться в ходе спора, но нередко титул предшествует возможным спорам и, следовательно, способствует сокращению самих поводов к спорам. Титул на землю или иной объект недвижимости обычно приобретается (получает свое признание) через государственную регистрацию права (см. ниже).
Присвоение лицу определенного титула облегчает ему защиту своей собственности, своего владения и пользования от посягательств со стороны (ст. 305 ГК РФ), включая самозащиту (ст. 14 ГК РФ). Титул как заранее признанное право данного лица обладает большей ценностью, чем право, не подкрепленное государственной регистрацией или каким-то другим официальным актом со стороны управомоченного государственного органа (например, суда).
Вместе с тем далеко не всякое право на землю является титульным. Например, если туристы путешествуют по лесу, то они пользуются и красивыми видами, и лесной почвой, и чистым воздухом, и хворостом для костра, и многим другим из того, чем богат лес. Все такие пользования будут правомерными, тем не менее их право пользования не является титульным, т.е. специально закрепленным за данной группой туристов или за каким-то лицом из их числа. Оно не зафиксировано ни в каком государственном реестре. Отсюда - возможные неблагоприятные последствия для туристов. Так, если облюбованный ими участок леса подвергнется вырубке, будет отведен для добычи полезных ископаемых и станет недоступным для них, то у туристов не возникнет права требовать компенсации за утерянную возможность пользоваться лесом (точнее, их претензии на компенсацию могут носить социально-политический, но не правовой характер) <1>.
--------------------------------
<1> Туристы пользуются многими благами лесного комплекса, включая лесные земли, но не владеют ими. Так, у них нет права запретить пользоваться тем же участком леса, где они находятся, кому-то еще. Здесь, однако, надо принимать во внимание неписаные этические нормы. Так, если группа туристов расположилась на отдых, то, пока она занимает облюбованное место, там не должны располагаться другие туристы и отдыхающие.

Нетитульное пользование может иметь большое значение для местных жителей, например сбор ими даров леса. В исторической литературе описано немало случаев, когда основатели монастырей в XIV, XV и XVI веках наталкивались на враждебное отношение к ним со стороны местных жителей, которые изгоняли их и уничтожали их постройки. Например, длительную враждебность местных жителей испытывал на себе Палеостровский монастырь в Заонежье (современная Карелия).
Некоторые современные садовые товарищества под Москвой переживают напряженность в отношениях с местными жителями, которые привыкли считать отведенные товариществам земли "своими", хотя никаких "бумаг" (т.е. титульных прав) на эти земли у них не было, нет и быть не могло. Приступая к планам преобразования местности, опытные земельные планировщики нередко учитывают не только титульные права, но и местные традиции пользования землей, не опирающиеся на формальный титул.
Нетитульные права проявляют себя не только в лесу, в поле или на воде. Они имеют гораздо более широкое применение. Например, они действуют во всех случаях, когда в населенных пунктах пешеходы пользуются благоустроенными (или малоблагоустроенными) дорожками, а автомобилисты - проезжими улицами. Если гражданин заходит в публичное здание, открытое для посещения, то он (сознательно или бессознательно) пользуется при этом своим нетитульным правом.
Юридическая мысль обычно имеет дело с титульными правами, поскольку именно они вызывают наибольшее количество судебных и административных споров. Соответственно законодательство, регулирующее имущественные отношения, обычно предполагает наличие у заинтересованных лиц определенного титула. ГК РФ почти не упоминает о правах, не защищенных титулом. Редкий случай представляет его ст. 262 "Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок".
Статья 305 ГК РФ содержит норму, защищающую владельца, "не являющегося собственником". Такого владельца эта статья ГК РФ видит в лице того, кто обладает правом пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо правом, опирающимся на иное основание, "предусмотренное законом или договором". Остается, однако, неясным, защищает ли ст. 305 нетитульные права. Если защищает, то делает это весьма неуверенно, ибо все перечисленные в ней права (до слова "иное") относятся к титульным.
В нормах лесного права в свое время содержалось утверждение, что пользование лесом туристами, отдыхающими, иными относительно безобидными для леса лицами (не лесозаготовителями) относится к разряду публичных сервитутов. Это утверждение подверглось обоснованному сомнению. Ведь сервитут должен быть "привязан" к конкретному его обладателю, он не может распространяться на неопределенное число лиц. По закону он подлежит государственной регистрации. Но привязать документально право пользования лесом к неопределенному количеству лиц невозможно ни юридически, ни технически.
Кроме того, надо принимать во внимание, что сервитут считается вещным правом. Отмена сервитута, даже если бы она происходила по официально признанной необходимости, должна повлечь выплату компенсации ущемленному лицу. Между тем не полагается никакой компенсации лицам, прежде пользовавшимся лесом, если это пользование прекращается. Таким образом, (ограниченное) право многих людей пользоваться лесом нельзя назвать сервитутом, хотя бы и публичным. В данном случае юридически правильная квалификация отношений должна опираться на доктрину нетитульного пользования (лесом), а не на институт публичного сервитута <1>. В новом Лесном кодексе РФ (2006 г.) "безвредное" посещение публикой лесных угодий публичным сервитутом уже не именуется.
--------------------------------
<1> См.: Право и экономика. 2004. N 8. С. 76 - 78.

Хотя нетитульные права распространены очень широко, Гражданский кодекс не выделяет их из общей массы имущественных прав и почти не регулирует их. Соответственно он не проводит различия между титульными и нетитульными правами. Такое невнимание к нетитульным правам ничем не оправдано <1>. Нетитульные права должны найти правильное отражение в гражданских законах наравне с титульными правами.
--------------------------------
<1> Растущая автомобилизация городов уже выявила немало специфических конфликтов между (нетитульными) правами автомобилистов и пешеходов. Нередко хозяева автомобилей паркуют их в таких местах и таким образом, что блокируют проходы для людей. На водных пространствах нетитульные права владельцев моторных лодок приходят в противоречие с нетитульными же правами (других) отдыхающих, которые вправе рассчитывать не только на безопасность своего пребывания на воде, но и на некоторые комфортные условия (чистый воздух, отсутствие шума). Во всех таких случаях умолчание закона о существовании нетитульных прав не способствует ни уменьшению конфликтных ситуаций, ни правильному их разрешению, когда они уже возникли.

Глава 2. ЗЕМЛЯ КАК ГЛАВНАЯ ВЕЩЬ И КАК ПРИНАДЛЕЖНОСТЬ

Юридическое соотношение между землей и прочно связанными с ней предметами во многом определяется понятием "недвижимость". Оба понятия - и "земля", и "недвижимость" - присутствуют в праве. Однако соотношение между ними выражено недостаточно четко; оно отдается скорее на усмотрение здравого смысла и нередко нуждается в уточнении.
Понятие недвижимости. Гражданский кодекс, как и многие другие правовые акты, определяет объекты недвижимости путем их перечисления. В статье 219 ГК РФ приведены в качестве примера здания и сооружения. Строительные нормы и правила (СНиП) бывшего Госстроя СССР называют "капитальные объекты", к которым помимо зданий и сооружений они причисляют также "капитальные устройства" <1>. Землю как недвижимость ГК РФ (как можно полагать) подразумевает, но называть ее прямо недвижимостью избегает. По-видимому, он делает это с той целью, чтобы не смешивать землю с рукотворными объектами.
--------------------------------
<1> Строительные нормы и правила помимо капитальных объектов знают временные здания и сооружения, так называемые времянки, которые создают строители в ходе постройки основного сооружения и которые подлежат демонтажу после окончания стройки.

С догматической точки зрения названный в законе состав объектов недвижимости требует особого внимания прежде всего потому, что имеется известное расхождение между ГК РФ и некоторыми другими нормативными актами, где в качестве недвижимости присутствуют не только рукотворные сооружения, но и земля. Эта последняя позиция представляется правильной, ибо в хозяйственной практике земля включается в понятие недвижимости. Правда, рукотворные капитальные объекты обычно намного дороже (ценнее), чем занимаемая ими земля. Но это обстоятельство не должно сказываться на правовом положении земли, ибо не подлежит сомнению, что в состав объектов недвижимости могут входить и более, и менее ценные предметы.
Тем не менее различать землю и рукотворные капитальные объекты недвижимости приходится по разным причинам. Так, в хозяйственной практике нередки случаи, когда собственность на землю принадлежит одному лицу, а воздвигнутое на этой земле здание, сооружение - другому. В некоторых системах налогообложения земля облагается отдельно от построенных на ней зданий и сооружений, хотя бы собственник у них был один. Иногда льготы по налогообложению касаются земли, но не затрагивают воздвигнутой на ней недвижимости. В судебной практике возникал вопрос, относятся ли к недвижимости рельсовые пути или их можно рассматривать как "съемные" (удаляемые) предметы <1>. В связи с этим возникает общий вопрос относительно того, "где кончается" земля и начинается постройка или иной капитальный рукотворный объект. В законе нет ответа на вопрос о границе между землей и тем строительным объектом, который она поддерживает или облегает. Поэтому уместно обсудить его ниже.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (под ред. С.А. Боголюбова) включен в информационный банк согласно публикации - Питер Пресс, 2009.

<1> Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Ред. С.А. Боголюбова. М., 2008. С. 404, 405.

Любой строительный объект зависит от некоторого количества природной земли, на которую он непосредственно опирается и (или) которая его облегает. (Строители называют такую землю грунтом.) Землю, поддерживающую или облегающую строительный объект, надо рассматривать не как землю, а как часть строительного объекта - наравне с его фундаментом, стенами, крышей, т.е. выделять из всей ее массы <1>. Но есть случаи, когда сами строительные конструкции вмещают некоторое количество земли. Так, в сельском и лесном хозяйстве используются сооружения, которые работают так же, как земля (точнее, как ее верхний плодородный слой - почва). Например, это относится к пленочным покрытиям и к более капитальным парникам и теплицам. Несомненно, что эти сооружения вместе с наполняющей их землей представляют единое целое. Их надо рассматривать как комплекс, состоящий из земли и рукотворного объекта. Возникает вопрос: к земле или к строительному объекту следует относить этот комплекс?
--------------------------------
<1> Во многих сооружениях земля является составной частью капитального объекта. Например, когда создается пруд, то его водную массу облегает более или менее непроницаемый слой земли (грунт). Без этого слоя вода в пруду не могла бы удержаться. Таким образом, облегающий воду слой грунта является частью пруда. В отношении этого слоя уместно говорить, что он является не землей, а частью вновь созданного водного объекта. В принципе то же можно сказать относительно естественных оснований, на которые опираются фундаменты почти всех зданий, сооружений, капитальных устройств.

Как представляется, ответ должен зависеть от экономической ценности, с одной стороны, используемой земли, а с другой - привнесенных материалов, конструкций и устройств. Если в ценности комплексного объекта преобладает стоимость земли, то весь объект надо относить к земле. Если же стоимость привнесенных материалов, конструкций и технических устройств превышает стоимость земли - то к строительному объекту <1>.
--------------------------------
<1> См.: Шейнин Л.Б. Государственное управление природными ресурсами и плата за их использование. Российский научный фонд. Научные доклады. Вып. 18. М., 1994.

Из этих отвлеченных рассуждений вытекают некоторые важные практические выводы. Так, в урбанизированной местности стоимость земли обычно существенно уступает стоимости воздвигнутых на ней зданий и сооружений. Отсюда следует, что землей в городах должна распоряжаться служба архитектуры и градостроительства; земельные же специалисты, скорее всего, должны входить в эту службу в составе подразделения, ей подчиненного <1>.
--------------------------------
<1> Действительность отличается от вывода в тексте; об этом можно судить на примере современной Москвы. Департамент земельных ресурсов московской мэрии входит в комплекс имущественно-земельных отношений; он не подчинен службе главного архитектора.

Земля и ее принадлежности

У земельного участка как в городской, так и в сельской местности могут быть свои принадлежности, которые должны следовать его судьбе. Под принадлежностями следует понимать такие соединенные с землей предметы, стоимость которых относительно невысока, но которые придают земле весомую добавочную ценность, превосходящую их собственную. Например, если земельный участок осушен с помощью дренажа, который обошелся в 100 тыс. рублей, то ценность участка в результате возрастет не на 100 тыс., а, скажем, на 250 тыс. рублей. Выполненный дренаж в виде уложенных под землей гончарных трубок, открытых канав, мостов и др. объектов следует признавать принадлежностью того участка, который он обслуживает.
Когда в России была провозглашена новая экономическая политика (1921 г.), тогдашний Наркомзем РСФСР издал инструкцию о сдаче в аренду участков из состава так называемых государственных земельных имуществ. К последним относились также уцелевшие от раздела между крестьянами культурные помещичьи имения, снабженные дренажем и другими мелиоративными сооружениями. Инструкция установила, что арендатор не должен вносить отдельной платы за эти сооружения; пользу от их работы следовало учитывать при назначении единой суммы арендной платы <1>. Тем самым мелиоративные устройства и сооружения признавались (как это и должно быть) принадлежностью тех участков земли, которые они обслуживали.
--------------------------------
<1> В Германии в 1920-х годах за вновь воздвигнутое казенное строение в государственном имении от арендатора этого имения могли потребовать (для простоты дела) дополнительный годовой платеж на уровне 4% от стоимости строения. (В аренду обычно сдавались земли государственных конных заводов, ставших ненужными вследствие замены кавалерии танками.)

Согласно ГК РФ главная вещь и принадлежность связаны "общим назначением". При этом польза от принадлежности проявляется только "окольным путем", поскольку сама принадлежность нередко не имеет самостоятельного значения. Ее смысл в том, что она предназначена для обслуживания главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Надо сказать, что данная статья не уточняет понятия "общее назначение", хотя такое уточнение необходимо. Так, в сельскохозяйственном предприятии инвентарь, который необходим для обработки земли, можно рассматривать как принадлежность земли. Но инвентарь - это движимое имущество. Его можно заменить. Производственная связь сельскохозяйственного инвентаря с сельскохозяйственной землей, несомненно, существует, но она является менее тесной, чем в случае, когда землю обслуживают связанные с ней мелиоративные устройства. По этой причине технически допустимо заложить сельскохозяйственную землю как таковую, оставив в стороне сельскохозяйственный инвентарь <1>. Заложить же землю без обслуживающего ее дренажа вряд ли удастся даже технически. Таким образом, ст. 135 страдает известной недоговоренностью.
--------------------------------
<1> В правовых системах некоторых стран ограничивается залог сельскохозяйственной земли без относящегося к ней инвентаря. Тем самым законодатель стремится обеспечить залог комплекса имущества, который условно называется иногда имением. Эти правовые системы имеют своей целью избежать невыгодных для общества случаев, когда разъединяются земля и относящийся к ней инвентарь, ибо в таких ситуациях может произойти обесценивание инвентаря, оставшегося "не у дел". В РСФСР этот подход действовал лишь в "усеченном" виде. Он выражался в защите от взыскания ряда предметов, принадлежащих только частным лицам. См.: Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. (Приложение N 1 к Гражданскому процессуальному кодексу РСФСР.) Возможно, к такому перечню имеет отношение ст. 336 ГК РФ. Часть 2 этой статьи не допускает залога отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания. Однако ст. 336 имеет в виду нечто другое: вещи, изъятые из обращения (например, оружие, боеприпасы).

Для случая, когда главная вещь представляет собой недвижимость, желательно разделение ее принадлежностей на две категории. Во-первых, это отделимые принадлежности, движимые вещи. Они работают "в связке" с главной вещью, обеспечивая получение от нее максимальной пользы. Но в принципе их можно отделить от той вещи, с которой они связаны, и использовать в другом месте. Во-вторых, это вещи недвижимые, неотделимые от главной вещи. Использовать их где-то в другом месте практически невозможно. Фактически они сливаются с главной вещью, которую обслуживают, и в этом качестве должны рассматриваться вместе с ней как одно целое.
При передаче земли в другие руки вместе с ней по общему правилу должны передаваться и ее принадлежности. В этом заключается одно из важнейших практических значений концепции главной вещи и ее принадлежности применительно к земле. Вместе с тем если земля является принадлежностью строения, то при передаче строения по общему правилу полагается и передача принадлежащей строению земли. Так, если в договоре о продаже дома ничего не сказано об обслуживающем дом земельном участке, то предполагается, что участок передается покупателю вместе с домом (абзац 2 ч. 2 ст. 552 ГК РФ). По общему правилу продавец не может требовать отдельной платы за земельный участок, если об этом не было специально упомянуто в договоре купли-продажи дома, ибо предполагается, что в согласованную цену покупки уже была включена стоимость участка <1>.
--------------------------------
<1> ГК РФ допускает продажу земли без находящегося на ней здания, сооружения, даже если земля и строение принадлежат одному и тому же лицу (ст. 553). Земельный же кодекс такую продажу не допускает (п. 2 ч. 4 ст. 35). На это несоответствие норм двух Кодексов обратила внимание упоминавшаяся выше Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (М., 2003. С. 14).

Почвы. Принадлежностью земли могут быть природные, окультуренные, а также рукотворные объекты. Часть 2 ст. 261 ГК РФ установила, что в обычном случае право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, "лес и растения". (Последнее выражение нельзя признать ботанически точным, ибо деревья тоже являются растениями.)
Во второй половине XVIII века, когда в центральных губерниях России началось генеральное межевание, казна продавала некоторые принадлежавшие ей свободные земли. Среди них фигурировали "степи" - лесостепные земли к югу от широтного отрезка Оки. Была установлена нормативная цена таких земель: 1 рубль за десятину без леса и 3 рубля за десятину, покрытую лесом. Таким образом, растущий (спелый) лес ценился выше, чем занимаемая им земля. При этих условиях можно утверждать, что не растущий лес рассматривался как принадлежность земли, а, наоборот, земля рассматривалась как принадлежность растущего леса.
Для настоящего времени, если лес растет на крутых склонах, на малоплодородных почвах (песчаных, щебнистых), малопригодных для сельского хозяйства, то основным богатством местности считается лес, а не земля <1>. По-видимому, именно этим представлением руководствовались авторы Лесного кодекса РФ, которые основное внимание уделили растущему и выращиваемому лесу и самое малое - лесным почвам и лесным землям. Такое отношение к земле нельзя признать правильным. Даже если основным богатством лесного фонда является растущий лес, это не отменяет ценности земли, на которой он вырос. Нельзя исключить, что земли лесного фонда должны (по крайней мере в ряде случаев) признаваться принадлежностью лесных насаждений. Тем не менее лесные почвы и лесные земли заслуживают не меньшего внимания и заботы человека, чем лесные насаждения. Невнимание к ним Лесного кодекса РФ нельзя считать оправданным.
--------------------------------
<1> В лесном хозяйстве существует термин "абсолютно лесные земли". Он призван подчеркнуть, что никакой другой пользы от данной местности, кроме выращивания леса, получить нельзя.

Принадлежностью земельного участка следовало бы назвать не только плодородный растительный слой (почву), но и такую важную часть почвы, как дернина. В садово-огородном хозяйстве и в ряде других случаев дернина используется как самостоятельный материал. Потеря дернины вследствие естественных процессов, а равно в результате изъятия ее человеком может отрицательно сказаться на ценности земельного участка.
Защитные и мелиоративные устройства. Из рукотворных объектов к принадлежностям участка земли следовало бы отнести разного рода водовместилища, ограды, обслуживающие этот участок дороги, мосты, противоэрозионные и мелиоративные сооружения и устройства, внутрихозяйственные информационные знаки и другие объекты. Все эти устройства повышают ценность земельного (лесного, водного) участка, к которому они относятся.
Знаки. Знаки на местности заслуживают отдельного внимания. О некоторых таких знаках упоминает ст. 42 Земельного кодекса РФ ("межевые, геодезические и другие специальные знаки"). Владелец земли не имеет права их повреждать, сносить, переносить, переустраивать. Более того, по смыслу ст. 42 он должен препятствовать в этом также посторонним; если же знак окажется поврежденным или уничтоженным, то владелец земли обязан сообщить об этом надлежащему государственному органу.
Земельный кодекс имеет в виду официальные знаки и перечисляет их через запятую. Однако на самом деле эти знаки не однородны. Во-первых, среди них есть такие знаки, которые не связаны жестко с данным участком (т.е. допускают размещение их в других местах, хотя технически это нежелательно). Например, это относится к геодезическим знакам. Во-вторых, это межевые знаки, отделяющие данное владение от других, указывающие границы так называемых посторонних пользований, и некоторые другие <1>. Такие знаки неотделимы от поземельных прав и обязанностей как самого владельца земли, так и его соседей (возможно, и посторонних лиц).
--------------------------------
<1> Например, это касается столбиков и иных знаков на местности, указывающих прохождение подземных линий связи, электрических кабелей, трубопроводов. От постоянных знаков следует отличать временные указатели, например вехи, устанавливаемые проектировщиками каналов для правильного ориентирования на местности строителей.

Проведение границ и установка пограничных (межевых) знаков есть функция публичной власти. Заинтересованные владельцы земли привлекаются к этой операции, но главная роль должна принадлежать не им, а правительственным агентам. В случае передачи своего участка другому лицу первоначальный владелец не имеет права скрывать, маскировать или иным образом утаивать расположение на местности установленных межевых знаков с целью ввести в заблуждение своего партнера по сделке. Тем более он не имеет права их переставлять или уничтожать. Все эти юридические особенности межевых знаков должны получить отражение в законе.
Земельные границы - один из признаков культуры общества. По правильно проведенным и правильно показанным на местности земельным границам можно судить о степени развития земельного хозяйства страны. Вот как отзывался о земельных границах историк К. Неволин: "Установление границ поземельного владения принадлежит к числу самых первых условий существования и развития человеческого общества" <1>.
--------------------------------
<1> Речь в Московском университете в 1847 г. об успехах генерального межевания в России // Проблемы источниковедения. Вып. 11. 1935. С. 147.

Что касается некоторых информационных знаков на местности, то они могут устанавливаться по договорам с владельцем земли (например, рекламные щиты, принадлежащие посторонним организациям), а могут принадлежать самому владельцу земли. Например, таким способом (как это вытекает из ч. 2 ст. 262 ГК РФ) он может информировать туристов, что проход по его земле посторонним лицам полностью или частично воспрещен. Владелец земли вправе сам установить такой знак и вправе сам же его убрать. Вместе с тем, пока этот знак существует, его следует признавать принадлежностью соответствующего земельного участка. Его не вправе убрать посторонние (например, те же туристы). Если владелец земельного участка предъявляет участок покупателю, арендатору, другому лицу, с которым он собирается вступить в сделку, и если на момент такого предъявления на участке находятся подобные информационные знаки, то участок должен быть передан партнеру по сделке вместе с этими знаками. При названных условиях они составляют принадлежность земельного участка.
Особо следует сказать о документах. Часть 2 ст. 611 ГК РФ содержит правило, что в случае аренды имущества оно передается арендатору "вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами", если только в договоре стороны не предусмотрели иное. В ст. 456 аналогичное предписание адресовано продавцу товара. Среди подлежащих передаче документов названы технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.п., поскольку их передача "предусмотрена законом, иными правовыми актами или договором". Из перечня этих документов видно, что законодатель имел в виду прежде всего те, которые относятся к движимым вещам, однако некоторые из документов могут относиться и к объектам недвижимости (например, технический паспорт дома) <1>.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (том 2) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт-Издат, 2006 (3-е издание, переработанное и дополненное).

<1> Некоторые комментаторы ГК РФ считают, что обязанность продавца передать покупателю названные документы согласно требованию ст. 456 является вспомогательной "к его основной обязанности по передаче самого товара". (См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Комментарий. Глава 30 "Купля-продажа". М., 1999. С. 14.) Выражение "вспомогательная обязанность" означает, что неисполнение ее продавцом необязательно ведет к разрушению договора купли-продажи.

Очевидно, эти документы также надо считать принадлежностью участка земли или иной недвижимости - предмета договора. Документы физически не связаны с землей, к которой они относятся. Их можно было бы считать отделимыми принадлежностями. Но такому подходу препятствует то обстоятельство, что обычно эти документы не имеют какой-либо самостоятельной ценности. Без их юридической привязки к той конкретной земле, к которой они относятся, они, как правило, бесполезны. По этой причине их следовало бы приравнять к неотделимым принадлежностям земли.
Насколько велико значение документов при передаче вещи, видно из той же ст. 611 ГК РФ "Предоставление имущества арендатору". Если имущество передается так, что не сопровождается надлежащей передачей важных документов, необходимых для его правильного использования, то у арендатора возникает право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 611 ГК РФ). Вместе с тем это принципиальное положение не имеет "сквозного" характера, оно почему-то не распространяется на многие другие сделки. Так, ГК РФ умалчивает о документах, которые должны сопровождать передачу недвижимого имущества при купле-продаже, дарении, мене и других сделках с ним <1>. Это умолчание выглядит как непоследовательность закона.
--------------------------------
<1> В некоторых нормах, регулирующих сделки с землей, справедливо указывается, что вместе с землей новый владелец должен получить от передающей стороны официальный план земельного участка.

Умолчание относительно передачи земельных документов обнаруживается в Земельном кодексе РФ. Этот Кодекс содержит ст. 26 "Документы о правах на земельные участки". Но ст. 26 ничего не говорит об обязанности владельца земли передать соответствующие документы (или их копии) тому лицу, которому владелец передает свое право на земельный участок в результате совершенной сделки. Тем самым Земельный кодекс упускает важное условие цивилизованного оформления хозяйственного оборота земель и иной недвижимости.
Земельный кодекс РФ запрещает продавцу земли навязывать покупателю заведомо ложную информацию о ней (ч. 3 ст. 37). Этот запрет распространяется также на случаи обмена землями и сдачи земли в аренду (ч. 4 ст. 37). Но кроме заведомо ложной информации существует вариант информационного вакуума, когда передающее землю лицо утаивает существенные сведения о ней, не показывает и не передает своему партнеру относящиеся к ней важные документы. Закон умолчал об обязанности передающего лица уведомить своего контрагента об обращенных к владельцу участка (и пока не исполненных) предписаниях суда и надзорных органов, а равно о заявленных исках и претензиях соседей или посторонних лиц, касающихся этого же участка (если такие предписания, иски и претензии существуют). Все такие обстоятельства должны выявиться, если в договоре между сторонами делается ссылка на соответствующие документы (или на их отсутствие). Сокрытие этих документов, умолчание о лежащих на земельном участке обязательствах и ограничениях, а также о предъявленных исках и претензиях, основанных на земельных отношениях, следовало бы считать ненадлежащим поведением передающего земельный участок лица.
Передаваемые документы могут содержать не одни только отрицательные для приобретателя сведения. Например, они могут явиться основанием для перехода к нему членских прав (и соответственно обязанностей) в земельном кооперативе или ином сообществе, в котором состоял прежний владелец земли. Последний мог получить от властей разрешение на преобразование своего земельного участка (например, на его застройку, на создание пруда), за ним могли быть признаны сервитуты и иные права в отношении соседних участков. Все такие отношения фиксируются, как правило, в соответствующих документах. Земельный кодекс должен упоминать о подобных документах.
Дикая фауна. К принадлежностям земли относится ряд ценных природных предметов и образований, чей правовой статус требует уточнения в законе. Например, закон умалчивает о том, является ли принадлежностью земельного (лесного, водного) участка обитающая на нем дикая фауна. По-видимому, термин "обитание" уже содержит понятие экологической (прочной) связи между живыми организмами и окружающей их природной средой. Отсюда вытекает, что дичь следует признавать принадлежностью тех участков, на которых она обитает. Признание дичи законным обитателем определенных участков влечет обязанность владельцев этих участков не создавать неоправданных помех в ее жизнедеятельности. В частности, это означает обязанность владельца земли не допускать уничтожения и повреждения нор, гнезд и дупел, в которых эта дичь нуждается. Подобные вредные для дичи действия не должен совершать не только сам владелец земли, но и члены его семьи, иные лица, допускаемые им на свой участок <1>.
--------------------------------
<1> Термин "владелец" употребляется здесь и ниже как более широкий по сравнению с термином "собственник". Как должны разделяться права и обязанности владельца земли и ее собственника (если они не совпадают в одном лице) по отношению к обитающей на земельном участке дичи - этот вопрос здесь не рассматривается.

Признание дичи принадлежностью земельного (водного, лесного) участка придает его владельцу некоторые дополнительные права. Например, это касается ущерба, который может быть нанесен ему этой дичью (речь идет о материальном ущербе; если же дело касается безопасности людей, то терпеть нападение на людей представителей дикой фауны нет оснований). Должен ли это ущерб быть возмещен ему за счет охотничьего хозяйства, обществ любителей дикой природы, государственной власти - данный вопрос заслуживает отдельного обсуждения и особого решения.
Имеет ли некоторые дополнительные права на дичь владелец земельного, лесного, водного участка? В юриспруденции принято правило, что нет прав без обязанностей. Это же правило в превращенном виде должно гласить, что нет обязанностей без прав. Однако на практике все не так просто. 24 апреля 1995 г. в России был принят Закон о животном мире. В нем есть ст. 40 "Права и обязанности пользователей животным миром". Одно из первых же прав выражено так (в скобках вставлены слова, которые считаю пропущенными и без которых понять смысл этой статьи затруднительно): "Пользоваться без разрешения объектами животного мира, приобретенными (владельцем земли) для расселения на закрепленной (за ним) территории, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если эти объекты животного мира содержатся в полувольных условиях" <1>.
--------------------------------
<1> Установив право, Закон упустил обязанности. Под Москвой в Приокском террасном заповеднике в полувольных условиях разводят зубробизонов. Звери не ограничиваются лесом и выходят на окрестные поля. Но администрация заповедника не склонна платить за потравы на том основании, что зубробизоны "не стоят на балансе заповедника". Однако должно быть понятно, что за вред, причиняемый опекаемыми животными, должен отвечать тот, кто их опекает.

Когда-то любитель экзотики Фальцфейн в своем имении "Аскания-Нова" в Херсонской степи устроил зоопарк под открытым небом; животных привозили туда из Африки. Можно предположить, что ст. 40 Закона о животном мире направлена на поощрение нынешних фальцфейнов (вроде биолога Пажитнова, владельца известной "медвежьей фермы" в Тверской области, где содержатся осиротевшие медвежата). Но владельцы земли, они же любители живой природы, могут содействовать местной дикой фауне, не прибегая к завозу дичи со стороны. Нередко они выполняют полезные биотехнические мероприятия: осуществляют подкормку диких животных, охраняют их укромные места в периоды размножения от вторжения людей и транспортных средств, производят посадку защитных и кормовых насаждений. Видимо, владельцы земли, охраняющие диких животных и содействующие их размножению, должны иметь преимущественное право на использование этих животных (это право может относиться не только к наблюдениям за дикой фауной и фотосъемке, но и к отлову и отстрелу). Но пока что ни Земельный, ни Водный, ни Лесной кодексы РФ такого права не предусматривают. Хранит молчание на этот счет также ГК РФ, а равно законодательство о животном мире <1>.
--------------------------------
<1> Опыт ряда западных штатов США показывает, что при отсутствии личных прав на дичь владельцы земли - скотоводы нередко рассматривают диких травоядных, например одичавших лошадей - мустангов, как нежелательных конкурентов своим стадам. Известны случаи, когда они сознательно ухудшали условия обитания такой дичи, чтобы сократить их число. (Здесь и далее при отсутствии специальных ссылок иностранный опыт приводится по материалам реферативного журнала ВИНИТИ РАН "Охрана природы и воспроизводство природных ресурсов".)

Полезные ископаемые. Недостаточно ясным является статус некоторых полезных ископаемых. По закону все недра являются собственностью государства. Но в ряде случаев собственник земли имеет право на разработку так называемых общераспространенных (малоценных) полезных ископаемых без особого на то разрешения. Поэтому было бы оправданно непромышленные залежи таких полезных ископаемых, если они расположены близко к поверхности (или выходят на поверхность земли), признавать принадлежностью соответствующего земельного участка или массива <1>.
--------------------------------
<1> Со времен Екатерины II, точнее, с 1780-х годов, право собственности на землю в России означало также право на полезные ископаемые, содержащиеся в недрах. Возможность "слоеной" собственности (когда собственником поверхности земли является одно лицо, а собственником недр - другое) исключалась. Точно так же за собственником земли признавалось право на воды (обычно оно выражалось в виде права на устройство прудов и на ловлю рыбы), на дикую фауну и на все "произрастания".

Бесполезные предметы. На земельном участке могут быть предметы и образования, не влияющие на его ценность или даже понижающие ее. Например, если земля завалунена, то во многих случаях это обстоятельство снижает ее ценность. Тот же результат наблюдается, если земля замусорена или занята нежелательной (сорной) растительностью. Снижение ценности земли происходит также в тех случаях, когда она замазучена, загрязнена химическими и биологическими отходами, населена грызунами, изрыта, когда химическое или иное загрязнение распространилось на поверхностные и (или) на подземные воды. Тот же неблагоприятный результат наблюдается вследствие некоторых социальных явлений, например если на ней угнездились самовольные захватчики, расположено сооружение, подлежащее сносу. Бесполезные, а тем более нежелательные предметы и образования к принадлежностям земли не относятся. Все такие важные положения следовало бы рассмотреть и закрепить в законе.
Сказанное выше имеет немаловажное значение при переходе земли из рук в руки, например при ее купле-продаже. Если продаваемый участок в момент заключения договора обладал рядом ценных принадлежностей, то, вступая во владение им, покупатель вправе не принимать его в обезображенном виде: замусоренным, с вырубленными деревьями, разрушенными дамбами, оскопленной землей, нарушенными границами. На участке не должно быть взявшихся откуда-то посторонних владельцев. Для этого в ходе предварительного осмотра участка необходимо составлять его подробное описание (или делать в документе осмотра отсылку к другим описаниям и планам). Когда покупатель будет принимать участок в свое владение, он должен убедиться, что все на месте.
С этой целью ст. 556 ГК РФ "Передача недвижимости", предусматривает специальную процедуру для случая ее купли-продажи <1>. Эта статья требует составления сторонами передаточного акта или заменяющего его документа <2>. Если к моменту передачи участок сильно изменился к худшему, то согласно общим положениям ГК РФ покупатель вправе предъявить претензию продавцу, чтобы тот привел землю в порядок, либо потребовать возврата ему части уплаченной им суммы (т.е. снизить цену покупки), либо вообще расторгнуть договор. Однако детальных норм, относящихся к подобной ситуации, закон не содержит.
--------------------------------
<1> Составление приемопередаточного акта в высшей степени желательно не только при исполнении договора купли-продажи объекта недвижимости, но также для иных случаев, когда недвижимость передается от одного лица другому.
<2> Согласно одному из толкований ст. 556 ГК РФ договор о купле-продаже недвижимости считается исполненным только в том случае, если имущество вручено покупателю, а документ о передаче подписан обеими сторонами (см. ниже).

Нынешний Земельный (а равно Гражданский) кодекс РФ недостаточно учитывает тот факт, что между моментом заключения соглашения между сторонами о купле-продаже земли (или иного объекта недвижимости) и моментом фактической ее передачи из рук в руки проходит известный срок, за который все может случиться. В ряде стран, где имеется многолетний опыт регулирования договоров аренды, купли-продажи и других сделок с недвижимостью, действуют особые нормы, отражающие особенности этих сделок. Например, в законодательстве Германии процедура передачи недвижимости из рук в руки представляет собой отдельную стадию сделки. Поэтому существующую в отечественном законодательстве неполноту правил относительно приемки-передачи недвижимости (на основе ранее заключенного договора) целесообразно преодолеть с учетом уже зарекомендовавших себя процедур (см. ниже).
Требуется специально разработать правила приемки-передачи земельного участка (или трассы) под застройку, когда застройку осуществляет подрядная организация. В таких правилах заинтересованы обе стороны: генеральный подрядчик - чтобы ему не пришлось впоследствии за свой счет предварительно приводить в порядок полученный им для работы участок (трассу), а также заказчик стройки - чтобы снять с себя ответственность за то, что может произойти с землей после заключения подрядного договора и передачи земли генеральному подрядчику. Аналогичные правила были бы полезны также при приемке-передаче в эксплуатацию уже выстроенного объекта.
В этом последнем случае эксплуатационная организация (или заказчик стройки как ее представитель) заинтересована принять земельный участок, обслуживающий выстроенный объект, в благоустроенном виде, с бесспорными границами, убедиться в отсутствии физических и юридических его пороков. Для генерального же подрядчика важно обезопасить себя от возможных последующих претензий к нему со стороны эксплуатационной организации. Выполнение указанной процедуры должно упростить и облегчить последующую официальную регистрацию эксплуатационной организации в качестве владельца земли. Правила приемки-передачи участка, обслуживающего выстроенный (реконструированный) объект, целесообразно включить в строительные правила, регулирующие приемку самого объекта (см. ниже).

Земля и строение

В этой связке строение по отношению к земле, как правило, является главной вещью, а земля выступает как принадлежность по отношению к строению, которое она обслуживает. Объясняется это тем, что стоимость здания, сооружения обычно намного выше, чем стоимость отведенной для них земли. Сочетание главной вещи и ее принадлежности имеет важное юридическое значение. По закону "принадлежность следует судьбе главной вещи". Как упоминалось выше, это означает, что если продан, например, деревенский дом, а в договоре ничего не сказано о приусадебном участке, то подразумевается, что последний продается вместе с домом. (Желательно, конечно, чтобы существовал официальный план участка, а его границы были закреплены на местности.)
В наше время в Закон г. Москвы об основах платного землепользования внесена поправка, согласно которой лицо, арендующее у города помещение, здание или сооружение, включает в свой платеж за предмет аренды также плату за соответствующий участок земли <1>. Эта поправка отвечает п. 2 ст. 654 ГК РФ, согласно которому "установленная в договоре аренды здания или сооружения плата... включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено... если иное не предусмотрено законом или договором". Отсюда можно сделать вывод, что закон рассматривает здание (строение) вместе с обслуживающей его землей как единый хозяйственный комплекс.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2003. 15 июля. С. 7.

В ряде стран при обложении недвижимости она также рассматривается как единый комплекс - без разбивки на собственно землю и на строительный объект. Операции по учету и регистрации дома вместе с обслуживающим его земельным участком производятся в отношении единого объекта недвижимости (а не по отдельности, да еще в разных организациях, как это нередко практикуется в современной России). Все эти официальные процедуры отвечают той экономической связи, которая существует между строительным объектом и занимаемой им земельной площадкой.
Сказанное выше как будто не вызывает возражений. Однако в российском законодательстве правовой режим двух предметов, составляющих комплекс недвижимости, выражен не всегда четко, а иногда и противоречиво. Пятый принцип, включенный в ст. 1 Земельного кодекса РФ, устанавливает "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов". В то же время он утверждает, что "все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами". Первая часть приведенной формулы о "единстве судьбы" не вызывает сомнения. То, что здание, сооружение и занимаемый им земельный участок представляют в хозяйственном смысле единое целое, кажется очевидным. Но этого нельзя сказать про вторую половину приведенной формулы. Если оставить в стороне оговорку о возможных исключениях (оговорка сделана, видимо, на всякий случай), то получается, что строительные объекты следуют судьбе земельных участков, которые они занимают.
Такое утверждение далеко не всегда вяжется с действительностью. Ведь если стоимость выстроенного здания намного превосходит стоимость занимаемого им участка земли, то, скорее, судьба земельного участка окажется подчиненной судьбе здания. Об этом говорит, например, ст. 553 ГК РФ, которая регулирует отношения сторон, возникающие в случае, когда собственник строительного комплекса - участка земли и воздвигнутого на нем здания, сооружения продает на сторону только землю, оставляя за собой постройку. В этом случае закон учитывает необходимость правильной эксплуатации постройки и предоставляет ее собственнику право пользоваться той частью (проданной) земли, которая для этого необходима.
Переход земли в иную собственность не должен сказываться на нормальном использовании постройки. Выходит, что правовой режим земли следует за правом собственности на постройку, а не наоборот. Аналогичный вывод можно сделать из ч. 3 ст. 552 ГК РФ. Содержащаяся в этой части норма допускает ситуацию, при которой собственник строения, построенного на чужой земле, продает принадлежащее ему строение на сторону, не испрашивая согласия на это у собственника земли <1>. При этом покупатель получает право пользоваться соответствующей частью чужой земли на тех же условиях, которые действовали прежде для продавца.
--------------------------------
<1> Это правило не отменяет права собственника земли купить чужое строение, располагающееся на его земле.

Часть 2 ст. 555 ГК РФ предусматривает случай, когда договор о продаже здания, сооружения умалчивает о цене земельного участка, обслуживающего строение. В этом случае признается, что по общему правилу согласованная цена здания, сооружения включает также цену земельного участка. Такое решение означает, что главной вещью закон признает здание (сооружение), тогда как обслуживающий земельный участок рассматривается только как его принадлежность.
Несогласованность законов относительно того, что считать главной вещью, а что принадлежностью в связке "строение - земля", имеет объяснение. Дело в том, что по этому вопросу нет единого мнения среди ученых-юристов. Многих смущает формула римского права Superficies solo cedit, которую в свободном переводе излагают так: "Здание следует судьбе земли" (т.е. главное - это земля, а строение - лишь принадлежность земли). Понятно, что желающих спорить с догмами римского права не так много. Однако спорить необязательно, если правильно понимать саму приведенную формулу.
Ее буквальные истолкователи не учитывают, что эта формула - лишь искусственное произведение юридической мысли, удобная фикция. Чтобы правильно понять ее смысл, надо задаться вопросом: в отношении какого рода строений она прилагалась? Ответ таков: действовала она в отношении домов, воздвигнутых застройщиками по договорам на чужой (муниципальной) земле. В силу этой формулы застройщик имел право пользоваться и даже распоряжаться построенным домом, но право собственности на дом принадлежало не ему, а тому, кому принадлежала земля <1>.
--------------------------------
<1> Новицкий И.Б. Основы римского права. М., 1972. С. 134.

Скорее всего, приведенная формула служила удобным юридическим инструментом, направленным против поползновений некоторых малощепетильных застройщиков, которые стремились закрепить за собой участки чужой земли. Эти застройщики ориентировались не на право, а на экономический результат. Ход их мысли был примерно таков. Если застройщик перестанет вносить собственнику арендную плату за землю, занимаемую его домом (и тем самым попытается присвоить землю), то у какого судьи "поднимется рука" на то, чтобы приказать арендатору убраться вон и снести дом, который стоит много больше, чем земля? Да если еще дом сдается в аренду и его снос тяжело скажется на населяющих его людях! Итак, дом должен остаться на месте. Но, поскольку собственником его будет числиться застройщик, ему же автоматически достанется и земля под домом.
Чтобы пресечь такие попытки, в римском праве и была изобретена приведенная формула. Она была направлена против тех недобросовестных арендаторов муниципальной земли, которые легально строили на ней свои дома, а "попутно" стремились закрепить за собой занимаемую ими землю. Но, поскольку по принятому правилу дом признавался принадлежностью земли, застройщик уже не мог претендовать на то, чтобы считаться ее собственником. Путь к желанному для него результату перекрывался с помощью юридической фикции. Как всякая фикция, приведенная формула работала только при определенных обстоятельствах; она не должна была искажать нормальные экономические отношения, которые существовали (и существуют) между собственником строения и собственником земли, обслуживающей это строение.
Более крутые меры профилактики, направленные против попыток захвата земли ее арендаторами, можно найти в отечественной истории. В музее г. Донецка (Донбасс) показывают макет старого шахтерского поселка, который не имел ни улиц, ни коммунальных удобств, ни строений, заслуживающих называться домами. Полупещерное существование жителей было вызвано позицией тогдашнего хозяина земли - войска Донского, которое сдавало свою землю в аренду углепромышленникам. Войсковое правление (возможно, не без оснований) опасалось, что если на арендованной земле возникнут капитальные строения, то земля "уйдет" из рук войска. Поэтому всякое капитальное строительство арендаторам было вообще запрещено. (Так продолжалось вплоть до 1918 г., когда войско потеряло права на свои земли в Донбассе.)
Современные юридические инструменты, защищающие право собственника земли против недобросовестного арендатора, являются более гибкими. Но и они не всегда совершенны, когда речь идет о самовольной застройке. Так, ст. 222 ГК РФ для этого случая допускает варианты судебных решений, в том числе снос самовольно возведенного строения. Но при этом ст. 222 смешивает две различные ситуации. В одном случае самовольная постройка появляется на чужой земле (возможно, даже захваченной), а в другом - на земле, которая принадлежит самому застройщику. Единственное, что объединяет обе постройки, так это то, что они появились без надлежащего разрешения властей. Но при этом ст. 222 оставила в стороне земельные отношения. Между тем не составляет труда понять, что возвести без разрешения постройку на своей земле - это одно, тогда как захватить под постройку чужую землю - совершенно другое. Как можно было объединять в одной статье такие разнородные действия - это вопрос к авторам ГК РФ.
В связке "строение - земля" проблема главной вещи и ее принадлежности не сводится к случаям купли-продажи или к самовольному строительству. В современной России "больным" вопросом оказалось право на дворовые территории при многоквартирных жилых домах. К сожалению, в течение ряда десятилетий статус этих территорий не пользовался должным вниманием ни заказчиков, ни проектировщиков, ни эксплуатационных организаций. Первые не всегда требовали, а вторые не всегда четко определяли границы дворов, которые должны были обслуживать строящиеся дома. Что касается эксплуатационных организаций, то они "приходили" обслуживать уже построенные объекты; им трудно было ставить под сомнение авторитет тех организаций, которые планировали и осуществляли застройку. Кроме того, многим из них не хватало (и не хватает) знаний в области управления придомовым земельным хозяйством <1>. В настоящее время, после приватизации значительной части жилищного фонда в многоквартирных домах, эти недостатки проявили себя более чувствительно, чем раньше.
--------------------------------
<1> На вопрос: где проходят границы домовладения - иногда можно услышать такой ответ: это знают дворники. К ущербу для авторитета земельных документов (теоретически полагающихся на каждое домовладение) в этой шутке содержится доля истины.

Нынешние муниципальные и федеральные жилищные конторы разных наименований осуществляют некоторые владельческие функции в отношении внутриквартальных территорий, однако никаким земельным титулом они при этом не обладают. Соответственно у них нередко нет земельных планов и других технических документов на подведомственные им площади <1>. Это делает их неполноценными хозяевами дворов. Так, они не несут ответственности за сохранность растущих там деревьев и кустарников. Впрочем, на их балансах не показаны не только зеленые насаждения на дворовых территориях, но и многие другие весомые объекты, составляющие домовое имущество.
--------------------------------
<1> Считается, что такие планы и документы имеются в местном бюро технической инвентаризации (БТИ).

Как известно, начиная с 1990-х годов в России идет процесс бесплатной приватизации квартир в многоквартирных домах. Новым правам каждого коллектива жильцов противостоит новая же для них обязанность - принять на свой счет затраты по эксплуатации и ремонту дома, которые до сих пор оплачивались ими по неполной стоимости. Эти затраты должны предусматривать также работы, необходимые для содержания и благоустройства дворовых территорий. Но во многих случаях городские власти не настроены передавать коллективам жильцов право собственности на эти территории. При этом они ссылаются то на опасность такого права (дворы будут огорожены, и туда не смогут попасть ни пожарные машины, ни ремонтные службы), то на неясность границ дворов. Такие речи можно услышать, например, от представителей власти в Москве.
Эти доводы малоубедительны. У городских властей есть административные полномочия, чтобы противодействовать самовольному появлению домовых оград. Профессиональная строительная пресса замечала, что по многим причинам, в том числе для противодействия стихийному появлению "глухих" оград, целесообразно объединять земельную и архитектурную службы в городах, а возможно, и в сельской местности <1>. Что касается границ дворовых территорий, то эти границы следует "навести" либо по проектным материалам (если границы дворов там обозначены), либо по фактически сложившейся конфигурации домовладений.
--------------------------------
<1> Строительство и бизнес. 2004. N 11. С. 23; 2008. N 4. С. 6.

Дворовые территории являются принадлежностью жилых домов, ибо жить в доме, содержать дом и в то же время не пользоваться и не распоряжаться его двором невозможно. И если квартиры в доме переданы в частную, а домовое хозяйство - в коллективную собственность жильцов, то в коллективной же собственности должны находиться и дворовые территории <1>. Правда, передача в собственность жильцов комплекса недвижимости означает, что они должны будут платить за нее местный налог, но это уже другая тема.
--------------------------------
<1> Дворовая территория многоквартирного дома, его крыша, чердак, лестничные клетки и марши, лифтовые шахты, мусоропроводы, подземное хозяйство и т.п. объекты никакому разделу между жильцами не подлежат. Поэтому, как упоминалось, следует пересмотреть и уточнить положение ЖК РФ о том, что домовое хозяйство многоквартирного дома находится в долевой собственности жильцов.

Теоретически не исключен вариант, при котором коллектив жильцов будет пользоваться двором не на правах собственника, а как его арендатор. Однако такой вариант был бы юридически непоследовательным, ибо весь остальной комплекс домового хозяйства предполагается передать коллективу жильцов именно в собственность. По существу же, коллектив жильцов в этом случае может оказаться уравненным в своих правах с другими претендентами на территорию двора, например с автовладельцами, которые используют свободные и несвободные его площади для парковки своих машин, возводят гаражи и укрытия для автомобилей. Практически это означает, что дворы будут пребывать (как и ныне) в полубесхозяйном состоянии. Более того, будет затруднен нормальный уход за домом, например ремонт его подземных коммуникаций или фасада, если это потребует хотя бы временной перепланировки двора. Все эти несоответствия и затруднения отпадут только в том случае, если дворовые территории, как и домовое хозяйство в целом, будут переданы в собственность коллективов жильцов.
Коллектив жильцов может принять домовое хозяйство, включая дворовую территорию (вместе с подлежащей документацией), только от управомоченной организации. Но жилищная контора ныне таковой не является. Поэтому, если подходить ответственно к передаче коллективам жильцов их домов, нельзя обойтись без такого предварительного мероприятия, как более точное определение прав и обязанностей нынешних жилищных контор в отношении подведомственных им домов и домовых принадлежностей.

Глава 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:
ЗАКРЕПЛЕНИЕ ПРАВА

Право лица, создавшего объект недвижимости, например дом, может оказаться под вопросом, если оно не прошло государственной регистрации (ГР). Ведь для нее "остается не известным" ни это право, ни (в ряде случаев) сам объект недвижимости. Без ГР не вполне прочным оказывается также право лица на приобретенную им недвижимость, которую он приобрел по договору с владельцем незарегистрированной недвижимости, если только это право будет оспорено третьим лицом. Одновременно может оказаться под вопросом и право его предшественника - владельца недвижимости, поскольку это право не прошло ГР. Все такие обстоятельства наряду с некоторыми публичными интересами делают необходимой ГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Записи, относящиеся к ГР прав на недвижимость и к сделкам с ней, являются открытыми. Они доступны для обозрения третьим лицам, которые захотели бы убедиться, кому принадлежит тот или иной предмет недвижимости и на каком праве.
Официальные записи, сделанные в ходе ГР, не являются единственно возможными и приемлемыми доказательствами относительно прав на определенную недвижимость конкретного лица. Это лицо может представить также иные доказательства в подтверждение своего права. Тем не менее, поскольку ГР является наиболее авторитетным средством фиксации права, можно утверждать, что существует презумпция достоверности относительно сделанных в ходе ГР официальных записей. Эти записи имеют законное преимущество перед всеми другими доказательствами. Если какое-то лицо захочет оспорить документы ГР, то оно должно представить доказательства их неправильности. Если же оно не сумеет этого сделать, то за достоверные следует принимать записи ГР.
Если заинтересованное лицо обладает надлежащим документом, который был выдан ему до принятия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то такой документ имеет равную силу с официальной записью, произведенной в ходе ГР. Например, таким документом может быть свидетельство о праве собственности лица на участок земли.

Основные субъекты государственной регистрации

Государственная регистрация означает закрепление за владельцем земли и другой недвижимости определенного права. Таким правом может быть право собственности, постоянного пользования, аренды, доверительного управления, оперативного управления (обычно в отношении государственной или муниципальной собственности) и др.
В настоящее время (2010 г.) после ряда реорганизаций государственной регистрацией ведает вновь созданная Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Проводившие до последнего времени ГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним структуры - регистрационные палаты Министерства юстиции - должны перейти в ведение вновь созданной организации.
Государственная регистрация производится в соответствии с базовым Федеральным законом 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В развитие этого Закона Правительство РФ в 1998 г. утвердило Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>. В указанных документах не говорится определенно относительно того, к какому сектору экономики должны принадлежать лица, чьи права проходят ГР: к частному, публичному или к ним обоим. Однако на практике этот вопрос решен таким образом, что наблюдается "односторонность" ГР. Как правило, ГР действует в отношении частного сектора и не действует для публичного сектора. Эта практика не находит опоры в Законе; причины такого явления заслуживают специального анализа.
--------------------------------
<1> Нужен ли Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в едином формате для всей России или же такие реестры целесообразно иметь только в масштабе каждого региона - это особый вопрос. Здесь он подробно не обсуждается.

Принятые Правила ГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним не покрывают всех возникающих на практике вопросов. Так, в ходе приватизации многих сельскохозяйственных земель, которая проходила в России в начале 1990-х годов, новые собственники (в основном бывшие колхозники и работники совхозов) получали сертификаты, удостоверяющие их право на землю. Но в натуре полагающиеся им участки земли обычно не отводилась. (Нередко этими участками продолжают пользоваться на не вполне ясных правах сохранившиеся сельскохозяйственные предприятия; см. ниже.) Если владелец указанного сертификата пожелал бы пройти ГР своего права, то этот шаг оказался бы под вопросом, ибо остается неясным, возможна ли ГР земельного права, "не привязанного" к конкретному земельному участку, а если возможна, то в каком виде и в каком порядке.
Одна из важных технических особенностей ГР прав на недвижимость заключается в том, что, как правило, она распространяется только на тех ее владельцев, которые обладают документом о своем праве. Владелец, не имеющий такого документа, ГР в общем случае не пройдет <1>. Понятие "владелец" в таком контексте требует уточнения, которое распространяется на две большие категории лиц. Это лица, с одной стороны, относящиеся к частному сектору, а с другой - представляющие публичного собственника (государство, регион, муниципалитет). В отношении каждой из этих категорий могут возникать свои проблемы с ГР, затрагивающие как частные, так и публичные интересы.
--------------------------------
<1> Для краткости "владелец" употребляется (здесь и ниже) как обобщающий термин, который охватывает также собственника. Термин "государственная регистрация объектов недвижимости" употребляется наравне с термином "государственная регистрация прав на объекты недвижимости".

1. Частный сектор. Государственной регистрации вновь созданного недвижимого имущества требует ст. 219 ГК РФ. Последствия несоблюдения этого требования весьма серьезны. Если ГР не последует, то за владельцем такого имущества не признается право собственности. Данная статья не упоминает, кому принадлежит или может принадлежать вновь создаваемое недвижимое имущество. Но фактически она подразумевает ГР прежде всего (или даже исключительно) тех объектов недвижимости, которые принадлежат частному сектору. Молчаливо предполагается, что учет объектов, принадлежащих муниципалитетам, региональным и федеральным ведомствам, так или иначе, уже налажен, тогда как объекты недвижимости (земля, строения), принадлежащие частному сектору, нередко ускользают от внимания властей, от государственного или муниципального учета.
Тем не менее закон не требует от частного владельца здания, сооружения, капитального устройства, чтобы он в обязательном порядке прошел процедуру ГР принадлежащего ему объекта недвижимости. По этой (или другой) причине немало объектов недвижимости остается вне поля зрения подлежащих муниципальных и государственных органов. Значительный контингент частных собственников не прошел ГР из-за отсутствия необходимых документов, подтверждающих их право собственности. Например, кто-то выстроил или переоборудовал дом без надлежащего разрешения, кто-то унаследовал дом, на который не сохранились необходимые документы, и т.д.
Особый путь для признания прав давностных владельцев недвижимости предоставляет ст. 234 ГК РФ. Эта статья предусматривает возможность возникновения у лица права собственности на недвижимое имущество в случае добросовестного, открытого и непрерывного давностного владения им как своим собственным в течение 15 лет и более. Такое право возникает в момент ГР объекта. Однако ст. 234 таит немало недосказанного. Прежде всего возникает вопрос, включается ли в понятие "недвижимое имущество" только капитальный объект, созданный путем строительства, или же оно охватывает также землю (или водный объект, лесной участок). Надо думать, что авторы ГК РФ имели в виду главным образом капитальные объекты. Но вряд ли из понятия "недвижимое имущество" надо исключать землю. Земля является такой же имущественной ценностью, как и строение, и в этом качестве она должна фигурировать в законе наряду с рукотворными объектами. В старой России она включалась в состав недвижимости. Сама ст. 234 не упоминает об исключении земли из состава недвижимого имущества.
Статья 234 ГК РФ определяет давность как основание для признания права собственности в виде давности владения. Но одно владение трудно признать достаточным обстоятельством. Нельзя исключить такое сочетание событий, когда лицо стремится закрепить за собой какой-то объект "на всякий случай". (Например, огородит участок земли с находящимся там строением, повесит замки, выкосит траву, вывесит знаки своего владения и т.п.) Если такое лицо фактически не пользуется объектом, то никакого общественного эффекта от его владения нет. Статья же 234 ГК РФ направлена на то, чтобы оградить интересы лица, извлекающего пользу из акта владения, а не просто блокирующего пользование этим объектом всяким другим лицом. Поэтому было бы уместно дополнить данную статью указанием на то, что давностный владелец должен пользоваться тем объектом, которым он владеет <1>.
--------------------------------
<1> Особого анализа заслуживает случай, когда заслугой владеющего лица является сохранение объекта от естественного разрушения и от актов вандализма. К ним примыкает случай, когда владелец ограждает опасный для людей объект и не допускает туда посторонних, чтобы уберечь их жизни. Здесь эти случаи не рассматриваются.

Относительно процедуры ГР давностного владения остается неясным, должна она совпадать с признанием за заявителем права собственности или такое признание должно производиться заранее каким-то другим путем, еще до акта ГР. Известно, что установление права лица на объект недвижимости в общем случае возможно путем доказательства в суде так называемого юридического факта (ст. 264 гл. 28 Гражданского процессуального кодекса - ГПК РФ). Статья 234 ГК РФ не содержит никакого указания, сохраняется ли для заинтересованного лица возможность воспользоваться путем, указанным в гл. 28 ГПК РФ, или же ст. 234 "поглощает" этот путь.
Последнее толкование маловероятно. Надо считаться с тем обстоятельством, что по крайней мере в некоторых случаях регистрационная палата окажется недостаточно авторитетной инстанцией, чтобы признать право заявителя, основанное на давности, поскольку установление факта давности владения требует особой процедуры. Видимо, ст. 234 ГК РФ "не отменяет" ст. 264 ГПК РФ. Более того, поскольку регистрирующий орган не уполномочен устанавливать юридические факты на основании свидетельских показаний, ГР права (по давности владения) должна производиться только после того, как суд установит эту давность. Но для применения такой процедуры необходимо, чтобы ст. 234 ГК РФ прямо ссылалась на ст. 264 ГПК РФ.
Статья 234 ГК РФ признает давность владения только в том случае, если владелец обладает объектом недвижимости "как своим собственным". Содержание последнего понятия может быть весьма разносторонним, оно требует уточнения в законе. Как представляется, одно из таких уточнений должно относиться к уплате налога на недвижимость; для текущего 2010 г. это земельный налог. Но процедура уплаты налога, если она производится не в соответствии с извещением, выписанным налоговым органом, технически весьма затруднена. Можно предвидеть, что отделение соответствующего банка не примет уплачиваемой суммы налога, поскольку она вносится не по форме. Выход заключается в официальном признании так называемого добровольного налога, вносимого по инициативе самого плательщика. Внесение такого налога будет уместным со стороны не только владельца недвижимого имущества, претендующего на его узаконение, но и некоторых других лиц <1>.
--------------------------------
<1> См.: Финансы. 2004. N 5. С. 56.

Государственная регистрация права, возникающего по давности, имеет особенности. Она требует особого правового регулирования, которого нет ни в ГК, ни в Законе о ГР. Но то же самое можно сказать и о ряде других нестандартных ситуаций. Гражданский кодекс РФ упоминает специфическое событие, которое требует ГР. Это событие - состоявшееся "решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд" <1>. Такая регистрация должна предупредить всякого потенциального приобретателя участка, что он рискует, производя его покупку, так как участок предназначен к изъятию. Собственник участка должен быть извещен о произведенной регистрации (ч. 4 ст. 279 ГК РФ).
--------------------------------
<1> При этом ГК РФ упускает случай резервирования земли с целью ее последующего изъятия.

Аналогичным образом подлежит ГР решение суда о наложении ареста на землю или иную недвижимость для обеспечения иска (ст. 140 ГПК РФ). Неясно, как производить ГР недвижимости, которую местный орган власти желает поставить на учет как бесхозную. Неясность возникает с порядком ГР конфискованных, реквизированных, выморочных, заброшенных, разрушенных и разрушающихся объектов недвижимости <1>. Все такие варианты ГР имеют специфику. Например, должен быть определен круг лиц, кто может (или должен) инициировать ГР в подобных случаях. Однако Правила ГР эту специфику пока обходят.
--------------------------------
<1> Подобные случаи упоминает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003. С. 48 - 50.

В этом же ряду находится особый случай, связанный с решением суда. Статья 551 ГК РФ утверждает, что если одна из сторон уклоняется от ГР "перехода права собственности на недвижимость", то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ГР перехода права собственности. Смысл данной статьи недостаточно ясен, поскольку нечетко указаны те обстоятельства, при которых суд вправе вынести решение о ГР перехода права собственности (см. ниже). Недостаточно ясен и язык этой статьи. Ее можно понять так, что решение суда должно послужить основанием для регистрационной палаты совершить акт ГР. Но ее можно понять и так, что решение суда заменяет акт ГР (что было бы, видимо, ошибочным).
Закон (и судебная практика) упоминает о ГР действующих строек, а равно о ГР недостроенных (брошенных, законсервированных) объектов строительства <1>. Однако здесь еще много неясного. Так, возникает вопрос: с какого момента надо считать стройку действующей, но еще не завершенной - с момента отвода земли под строительство; с момента получения инициатором стройки разрешения на строительство; с момента завоза на стройку строительных материалов и конструкций?
--------------------------------
<1> Там же. С. 28 - 30.

Видимо, требуется, чтобы в строительство были вложены определенные средства (например, 25% от суммы, предусмотренной по смете), чтобы признать наличие объекта незавершенного строительства. В противном случае незавершенным объектом строительства придется признавать и такой участок земли, на котором о предстоящем строительстве напоминают только вбитые в землю колышки. Незавершенный объект строительства имеет свою экономическую ценность, и эта ценность должна быть подтверждена вложенными в него средствами.
Но и этот признак нельзя признать вполне удовлетворительным. Дело в том, что еще до начала строительства крупного и ответственного объекта его заказчик обычно вкладывает немало средств в изыскания, проектирование, согласование проекта с надзорными органами. По замечаниям этих органов проект может пересматриваться и переделываться. Такие невидимые вложения могут быть весьма существенными. Их тоже надо принимать во внимание, чтобы признавать наличие строящегося объекта. Другое дело, что эти вложения не распознаются на местности; их стоимость выражается в цене апробированной строительной документации. И те и другие затраты надо учитывать отдельно, но при ГР строящегося объекта требуется иметь в виду как видимые, так и невидимые вложения в этот объект. Проблему ГР незавершенного строительства решить непросто; она должна быть специально рассмотрена специалистами.
Все такие случаи требуют не просто дополнительной правовой разработки. Они должны учитывать также местные особенности, которые трудно или даже невозможно учесть в едином законе. Например, это касается индивидуальной застройки. Как представляется, дальнейшее правовое углубление порядка ГР должно выполняться не столько на федеральном, сколько на региональном уровне.
Ряд вопросов вызывает ст. 225 ГК РФ "Бесхозяйные вещи". Согласно этой статье бесхозяйная вещь - это такая вещь, которая не имеет собственника, или собственник ее неизвестен, или собственник от вещи отказался. Но данная статья не исключает из числа бесхозяйных те вещи, у которых есть фактические владельцы, не являющиеся собственниками. Тем самым нормы этой статьи конкурируют с нормами ст. 234 ГК РФ. Чтобы избежать такой конкуренции, в ст. 225 целесообразно ввести уточнение, что она не относится к вещам, у которых есть фактические владельцы.
Часть 2 ст. 225 ГК РФ признает возможность приобретения по давности бесхозяйных движимых вещей. В отношении же бесхозяйной недвижимости ч. 3 той же ст. 225 намечает преимущественное право местных властей на завладение этой недвижимостью. Государственная регистрация ее производится по заявлению органа местного самоуправления. Через год местный орган, управляющий муниципальным имуществом, вправе обратиться в суд с требованием признать право муниципальной собственности на такой объект. И только в случае, если суд откажет в этом требовании, появляется возможность установления частной или иной (немуниципальной) собственности по признаку приобретательной давности. Но тем самым ст. 225 ГК РФ в отношении бесхозяйных объектов недвижимости оказывается не скоординированной со ст. 234 ГК РФ, которая ни о каком преимущественном праве муниципальных властей на бесхозяйный объект недвижимости (праве, способном "перебить" право давностного владельца) не упоминает. Умолчание ст. 234 о праве муниципальных властей на ГР бесхозяйного объекта недвижимости - дополнительный довод в пользу внесения в ст. 225 уточнения, о котором сказано выше.
Сама регистрация притязания местных властей на (действительно) бесхозяйный объект вызывает два вопроса: во-первых, на основе каких данных регистрирующий орган должен сделать соответствующую (предварительную?) запись в своем реестре, и во-вторых, за кем должен числиться объект, пока суд не признает, что на него распространяется право муниципальной собственности. Эти вопросы остаются пока без ответа.
Согласно ст. 42 ГК РФ для признания гражданина безвестно отсутствующим требуется годичный срок выжидания. Такой срок после совершения ГР бесхозяйного объекта назначается (судя по всему) для того, чтобы гипотетический, например безвестно отсутствующий, хозяин объекта или его наследник (если хозяин умер) смог оспорить сделанную в порядке ГР официальную запись. Но чтобы такое его право не было пустым звуком, у заинтересованного лица должна быть возможность узнать, что муниципальный орган хочет объявить этот объект своей собственностью. Очевидно, о своем намерении муниципалитет должен объявить публично. Но ст. 225 ГК РФ о такой обязанности муниципалитета умалчивает. В этой статье содержится еще один немаловажный пробел, а именно: до всякой ГР муниципальный орган должен был бы провести инвентаризацию бесхозяйного объекта, назначить организацию, ответственную за его сохранность.
Статья 225 ГК РФ почему-то не делает отсылки к гл. 33 ГПК РФ, хотя эта глава регулирует, в частности, ту же процедуру признания права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. Данная статья не вполне координирует со ст. 43 ГК РФ, а также с некоторыми статьями гл. 30 ГПК РФ. Согласно ст. 225 от имени местных властей бесхозяйной недвижимостью занимается орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом. Согласно же ст. 43 ГК РФ и нормам гл. 30 ГПК РФ аналогичная обязанность возлагается на орган опеки и попечительства (без указания его ранга). Приведенное разночтение - не просто одна из шероховатостей федерального законодательства, оно имеет некоторое принципиальное значение. Какому органу на местном уровне удобнее заниматься бесхозяйной недвижимостью, лучше видно на местах. Этот вопрос не должен был решать федеральный закон.
Наличие бесхозяйного объекта недвижимости есть факт, имеющий юридическое значение. Юридические факты устанавливаются судом в соответствии со ст. 264 и другими статьями гл. 28 ГПК РФ. Однако ст. 225 ГК РФ лишь молчаливо исходит из того, что суд должен установить юридический факт. Она не содержит ссылки ни на гл. 28, ни на ст. 264 ГПК РФ. Тем самым она создает ненужное представление, что судебное признание за муниципалитетом права собственности на бесхозяйный объект недвижимости подчинено какой-то особой процедуре, неизвестной ГПК РФ <1>.
--------------------------------
<1> Такой же упрек можно сделать в адрес гл. 33 "Признание движимой вещи бесхозяйной и признание права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь" ГПК РФ, поскольку в этой главе нет отсылки к гл. 28 "Установление фактов, имеющих юридическое значение" ГПК РФ. Нормы гл. 33 ГПК РФ не ссылаются также на правила гл. 30 ГПК РФ "Признание гражданина безвестно отсутствующим...", и наоборот, хотя те и другие одинаково решают судьбу имущества, чей хозяин отсутствует.

Заслуживает упрека изложение исходной идеи, заложенной в ч. 3 ст. 225 ГК РФ, поскольку оно плохо соответствует Конституции РФ. Смысл заложенной в этой статье идеи заключается в том, что бесхозяйные объекты недвижимости могут (или должны) поступать в собственность местных властей. В отношении некоторых "рядовых" объектов такая идея, по существу, не вызывает возражений <1>. Но с конституционных позиций указание в федеральном законе, как должны поступать муниципальные органы, весьма спорно. Федеральное законодательство не должно вмешиваться в муниципальную собственность, в том числе в вопросы ее пополнения. Муниципальные органы в части создания и распоряжения своей собственностью независимы от федеральных властей, и федеральный закон не должен "командовать" ими. Как представляется, ч. 3 ст. 225 должна была адресоваться не муниципальным властям, а федеральным судам и федеральным органам ГР. Пример с данной статьей (опять-таки) ставит вопрос о том, что ГР должна регулироваться на региональном, а не на федеральном уровне.
--------------------------------
<1> Однако эта идея сомнительна в других случаях. Например, вряд ли подлежит безусловному удовлетворению притязание муниципалитета (если бы оно возникло) на объекты заброшенного военного полигона, содержащие взрывоопасные предметы.

При всей важности ГР нельзя думать, что она способна покрыть все и всякие юридические проблемы, связанные с недвижимостью. Надо учитывать, что значительное число частных владельцев (собственников) недвижимости не проходило ГР. Практика выработала ряд приемов, которые позволяют частично преодолеть этот недостаток. Эти приемы исходят из представления, что, когда дело касается обязанностей владельцев недвижимости, фактические владельцы не должны выпадать из общего ряда (у местных властей бывает информация об этих лицах по другим каналам помимо ГР). Обычно эти приемы касаются домовладельцев, чье право на занимаемые ими строения (дома) в достаточной мере не подкреплено документально.
Так, многие местные власти требуют уплаты земельного налога от наличных владельцев недвижимости, не вдаваясь в вопрос о том, на каком праве они владеют своими зданиями, сооружениями и (или) земельными участками. Например, налоговые органы поступают так в Москве при налогообложении частных предприятий. Такой метод налогообложения опирается на традицию, которая уходит корнями во времена старой России. Он был воспринят налоговыми органами и впоследствии.
Например, в 1955 г. Совет Министров РСФСР принял Постановление "О налоговом обложении граждан, самовольно возведших строения на не отведенных им участках" <1>. Согласно этому Постановлению самовольные застройщики привлекались к выплате налога со строений, земельной ренты (ныне именуется земельным налогом), подоходного налога от занятия сельским хозяйством. На них распространялось обязательное окладное страхование строений. Все эти выплаты не предрешали вопроса о легализации строения и занятого под него земельного участка. В случае сноса самовольно воздвигнутой постройки ее владелец не получал права на возмещение понесенных им затрат. Смысл указанного Постановления понятен. Самовольный застройщик не должен был оказаться в лучших условиях по сравнению с законопослушными его соседями - ни тогда, когда его постройка будет узаконена, ни в том случае, если ее снесут.
--------------------------------
<1> Постановление Совета Министров РСФСР от 4 ноября 1955 г. N 1378. См.: Хронологическое собрание законов, указов Президиума Верховного Совета РСФСР и постановлений Правительства РСФСР. Т. 5. 1954 - 1956. М., 1959. С. 305.

2. Публичный сектор. Основная проблема ГР объектов недвижимости публичного сектора связана с тем, что "заморожена" работа по разграничению природных комплексов, принадлежащих соответственно Российской Федерации, ее субъектам и муниципалитетам <1>. Действительно, сложно производить ГР земель, лесов, вод, если неизвестен их собственник. Надо сказать, что работа по разграничению природных богатств между публичными собственниками уже проводилась в 1920-х годах, когда было признано необходимым разделить в натуре природные комплексы, поскольку они должны были принадлежать, с одной стороны, РСФСР, а с другой - губерниям и аналогичным им административным образованиям. Уезды наделялись из тех частей, которые доставались их губерниям <2>.
--------------------------------
<1> Для последнего звена приходится принимать во внимание дополнительную политическую и техническую трудность, которая заключается в том, что в ряде регионов существует не один, а два уровня муниципальных властей. С субъектами Федерации тоже не все ясно. Три автономных округа (Ханты-Мансийский, Ямало-Ненецкий, а также Ненецкий) являются субъектами Федерации, но одновременно они входят административно в другие субъекты Федерации (соответственно в Тюменскую и Архангельскую области). Эти несоответствия должны быть решены на конституционном уровне.
<2> Законодательные постановления и ведомственные распоряжения по неналоговым доходам. М.: Наркомфин СССР, 1927.

Каждая ступень власти получала доходы от принадлежащих ей природных ресурсов, но при этом власти высшего звена делились своими доходами с властями низшего звена. Так, из доходов от государственных лесов, принадлежавших РСФСР (у СССР своих лесов практически не было), 40% поступало в губернские бюджеты. Разделению подлежали так называемые государственные земельные имущества (не занятые, как тогда говорили, трудовыми землепользователями, т.е. крестьянами), богатства недр и другие природные ресурсы.
Однако с развертыванием политики индустриализации страны и с началом коллективизации указанные работы были прекращены. В конце 1920-х годов распоряжение почти всеми природными ресурсами перешло в руки союзных ведомств. РСФСР, как и другие союзные республики, фактически лишилась прав на природные ресурсы, поэтому работы по их разделению между "нижними этажами" власти потеряли свою актуальность.
В настоящее время прошлый опыт оказался во многом забытым. Возможно, это обстоятельство повлияло на тот факт, что работы, аналогичные тем, которые уже проводилась, оказались застопоренными. Тем не менее принадлежность некоторых публичных земель не вызывает сомнений, например это относится к обширному комплексу земель, принадлежащих местным властям. Но, поскольку эти власти обычно не утруждают себя ГР своей недвижимости, такая практика иногда отзывается отрицательными последствиями. В частности, это касается случаев приватизации земли.
Вот пример. В Серпуховском районе Московской области к администрации этого района предъявила претензию Л. - член садоводческого товарищества "Дружба". Суть претензии состояла в том, что при выдаче Л. свидетельства о праве собственности на земельный участок администрация района не указала в нем о сервитутных правах на тот же участок местного водоканала, чей водовод проходил под участком. Уже после освоения участка на водоводе произошла авария, в ходе устранения которой работникам водоканала пришлось снести принадлежащие Л. насаждения, теплицу, забор, дорогу и другие объекты. Суд возложил на администрацию района возмещение ущерба, причиненного Л. неотложными работами водоканала <1>.
--------------------------------
<1> Защита прав на природные ресурсы. Сборник / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2009. С. 67, 68.

Между тем если бы сервитутные права водоканала прошли в надлежащем порядке ГР, то при передаче этого участка Л. (и закреплении за ней этого участка) они были бы отражены в выданном ей документе. После этого Л. (надо полагать) постаралась бы войти в контакт с водоканалом, чтобы узнать, где точно проходит водовод, давно ли он уложен (каков срок его службы), намечается ли его плановая замена, были ли на нем аварии и т.д. В зависимости от этого она более разумно планировала бы расположение построек и насаждений на своем участке. Правда, какого-то ущерба при аварийных работах избежать все равно не удалось бы, но этот ущерб был бы сведен к минимуму <1>.
--------------------------------
<1> Приведенный случай (как и многие ему подобные) наталкивает на другую модель взаимоотношений между владельцем (подземной, воздушной, наземной) инженерной коммуникации и владельцем поверхности земли. Законы ряда стран учитывают, что стоимость инженерной коммуникации существенно превосходит стоимость земли, по которой она проходит. Поэтому главным в возникающих отношениях признается владелец инженерной коммуникации. В США это выражается в том, что последний обычно выкупает необходимую ему полосу земли у прежнего собственника. Если поверхность земли остается при этом свободной, она может быть предложена прежнему собственнику в обратную аренду (lease-back). Выгода такой модели состоит в том, что стороны вступают друг с другом в договорные отношения, которые позволяют более детально урегулировать их права и обязанности по земле.

Помимо неясной правовой принадлежности у многих природных объектов публичного права есть другой чувствительный порок - отсутствие хозяйственных организаций, которых можно было бы считать надлежащими их владельцами. Этот вопрос заслуживает отдельного внимания.
Под владельцем нередко понимают любое лицо, обладающее титулом на недвижимость, будь то собственник, арендатор, бессрочный пользователь и др. Действительно, теоретически все они обладают правом владеть объектом недвижимости. Но фактически не всякий собственник или иной владелец осуществляет акты владения в отношении, скажем, принадлежащей ему земли. Обычно акты владения - это действия, направленные, с одной стороны, на охрану, а с другой - на подготовку к использованию земли. Например, для охраны пахотной земли в качестве таких актов могут выступать огораживание, установка предупредительных знаков, присутствие на земле работников, а для подготовки ее к использованию - вспашка почвы, заправка удобрениями, борьба с сорняками, посев. Могут проводиться также капитальные работы, имеющие целью предохранить землю от неблагоприятных природных процессов (борьба с эрозией почв), повысить плодородие почв (например, осушение земель).
Не всякий владелец является в то же время пользователем. Например, дирекцию национального парка можно считать владельцем закрепленной за ней земли, но пользуется землей вовсе не она, а туристы, посещающие парк. Эта особенность - разделение владения и пользования - в данном случае не вредит делу. Дирекция национального парка владеет землей ради предоставления ее в пользование туристам. При этом она должна регулировать поведение туристов таким образом, чтобы сохранить (и по возможности повысить) достоинства отведенных ей природных комплексов. Если бы встал вопрос о ГР права такой дирекции на занимаемую территорию, то отсутствие с ее стороны признаков пользования не помешало бы ГР <1>.
--------------------------------
<1> В ряде законов понятия "владение" и "пользование" плохо разделены между собой. Нередко акты владения именуют пользованием. Например, недропользованием называют геологическое изучение недр, которое требует немалых затрат, но которое само по себе не приносит видимых плодов. Уклонение официальных документов от термина "владение" имеет исторические корни. В старой России под словом "владение" нередко понимали собственность; от этого понимания и старались уйти. Например, колхозы официально именовались землепользователями, хотя их права и обязанности в отношении закрепленной за ними земли охватывались понятием владения. Но в настоящее время чувствуются лишь отголоски смешения этих двух понятий. Поэтому стоило бы подумать о возвращении в официальный (и бытовой) язык термина владения в таком виде, в каком он понимается в науке права.

В теории земельного права различаются распределенные и нераспределенные земли. У первых имеются хозяйствующие владельцы, у вторых их нет. Земли, у которых нет таких владельцев, чаще всего принадлежат публичному сектору. К ним относятся, в частности, так называемые земли запаса, название которых говорит об их резервной роли в народном хозяйстве. В состав этих земель включены и отгонные пастбища. Как правило, это малоплодородные земли в полупустынях, горах и некоторых других необжитых и малогостеприимных местах. Государственные отгонные пастбища можно рассматривать как пример земель, не имеющих полноценных владельцев.
Государственные земельные организации изучают отгонные пастбища, фиксируют их границы, определяют их площади и оптимальную нагрузку скота, разрабатывают проекты их охраны и улучшения. Но они не осуществляют текущее хозяйственное управление пастбищами. Со времен СССР отгонные пастбища обслуживают пастбищно-мелиоративные тресты и аналогичные им организации, которые добывают воду и устраивают водопойные площадки, обеспечивают водой чабанские бригады и пригоняемый скот <1>. Однако на эти тресты не возлагалась комплексная ответственность за состояние пастбищ и за их рациональное использование. Они не имели какого-либо земельного титула и не обладали правом контролировать деятельность скотоводов.
--------------------------------
<1> См.: Байсалов С. Водное право Казахской ССР. Алма-Ата, 1966. С. 103, 104.

Отсутствие хозяйственных организаций с титулом владельца отрицательно сказалось на состоянии ряда отгонных пастбищ. В качестве примера можно привести черные земли <1> в Республике Калмыкия. В течение десятилетий ближние и дальние колхозы и совхозы пригоняли на зиму свой скот для пастьбы на этих землях. Однако государственный надзор за количеством пригоняемого скота был недостаточным, оптимальная нагрузка на пастбища была существенно превышена. Овцы, которым не хватало корма, выгрызали даже корни растений. В результате биологическое скрепление песчаных почв оказалось нарушенным, и к середине 1970-х годов на площади 500 тыс. га образовалась песчаная пустыня (единственная в Европе). Ныне требуются особые меры и немалые средства, чтобы закрепить подвижные пески и заново укоренить исчезнувшую там растительность.
--------------------------------
<1> Названы так по черной полыни, которой питаются овцы и другие травоядные животные.

В этом плане заслуживает внимания опыт США, где государственными пастбищными землями (теми же отгонными пастбищами) управляет специализированная федеральная служба. Она выдает скотоводам разрешения на выпас скота, контролирует его пригон, взимает плату за выпас, обеспечивает скот водопоями, проводит мероприятия по охране и улучшению травостоев, по защите рек и ручьев от их загрязнения скотом. Эта же организация отвечает за обитающих на пастбищах диких животных, за островки леса, за поведение туристов и даже за использование недр <1>. Некоторые американские авторы критикуют правительство США за потворство скотоводам (из-за чего пастбища перегружены) и за незначительность платежей, которые не покрывают расходов службы на содержание пастбищ. Но в принципе эти недостатки поправимы, так как существует организация, способная внести коррективы в свои хозяйственные мероприятия. В США практически нет нераспределенных государственных земель, т.е. земель, за которые не отвечала бы никакая государственная хозяйственная организация.
--------------------------------
<1> Эта организация выросла из государственной пастбищной службы. Нынешнее ее название Bureau of Land Management переводится иногда как Бюро земельных фондов; это последнее название отражает тот факт, что государственные пастбища являются своего рода резервными землями США.

В Российской Федерации земли лесного фонда объявлены федеральной собственностью. Однако, как упоминалось, лесные организации свое основное внимание уделяют не землям, а древостоям. Никакого земельного титула они не имеют, и вообще их права и обязанности в отношении лесных земель оказываются весьма неопределенными. В результате самая обширная по площади категория земель России не имеет полноценного хозяина и не ощущает полноценной хозяйской заботы.
Примерно в таком же состоянии находятся земли под озерами и водохранилищами. Официально они относятся к землям водного фонда, но за этим названием не стоят хозяйственные организации, с которых можно было бы спросить за состояние подводных земель и облегающих водоемы берегов. Хуже того - при создании водохранилищ некоторые земли, прежде имевшие хозяев, после их затопления становятся, по существу, бесхозяйными <1>.
--------------------------------
<1> При некоторых крупных водохранилищах созданы особые управления, которые занимаются лесопосадками, борьбой с эрозией почв (чтобы предотвратить или замедлить заиление водохранилищ), укреплением берегов и другими важными работами. Однако они не отвечают за весь водно-земельный комплекс, представленный водохранилищем. Важнейшую роль на многих водохранилищах играют дирекции ГЭС. (Обычно ГЭС располагаются на плотинах или на приплотинных участках.) Однако их функции ограничены. Они сводятся к управлению процессами наполнения водохранилищ и сработки уровня воды в соответствии с преподанными им правилами. Ведомственная принадлежность этих дирекций обычно не способствует их заботе обо всем водохранилищном комплексе. Такие дирекции не отвечают за побочные для них результаты. Например, их мало интересуют качество накапливаемой воды, благополучие фауны водоемов, поддержание на них судоходства, размывы берегов, подтопление прибрежных земель, развитие рекреации и водного спорта. В их заботы не входит контроль за тем, что делается по берегам водохранилищ. Формально их не касается даже отбор воды прибрежными водопользователями.

Наиболее ценными землями страны считаются земли городов и других поселений. Но у этих земель далеко не всегда есть полноценные хозяева. Выше упоминалось о полубесхозяйном состоянии многих дворовых территорий при многоэтажных домах. Но в собственности местных властей пребывает еще целый набор нераспределенных, частично неудобных, земель, которые не приносят им никаких доходов, а потому не пользуются достаточным вниманием. Исторически они носили название городских угодий (это последнее слово дает основание думать, что такие пространства считались годными для сдачи в аренду и получения дохода). Сюда относятся неблагоустроенные овраги, выработанные карьеры, заброшенные водоемы, разрушенные постройки с их окружением. Некоторые участки используются жителями под огороды. Обычно эти пространства рассматриваются как резерв города, поселка для его развития. Но хозяйственных организаций, представляющих местную власть, на этих угодьях обычно нет. Это переводит их в разряд полубесхозяйных, способствует их замусориванию и всякому иному осквернению. Они могут представлять опасность для животных, а иногда и для людей; там может накапливаться горючий материал. Отсутствие на этих пространствах ответственной за них хозяйственной организации не идет на пользу делу.
Разумеется, такая организация нужна не только для того, чтобы она могла зафиксировать свое право владения (заведования) в порядке ГР. Гораздо важнее ее реальные хозяйственные мероприятия, которые она могла бы проводить на подведомственных ей площадях, начиная, например, с прокладки пешеходных путей и проезжих дорог. Но ГР была бы тоже не лишней процедурой. Она способствовала бы налаживанию земельной (и водной) дисциплины местных жителей и организаций, вторгающихся в городские угодья, смягчила бы то неупорядоченное их использование, которое нередко наблюдается в настоящее время.
В стране не должно быть нераспределенных земель и по возможности - внутренних вод. Если какие-то пространства интенсивно не используются, остаются в резерве, то должны быть публичные организации, которые заведовали бы ими. Эти организации должны быть ответственными за состояние подведомственных им пространств, за прекращение их стихийного использования и перевода его в цивилизованные рамки. Отсутствие таких организаций грозит деградацией "ничейных" пространств, а также нежелательно в свете возможной утраты публичной собственности. Статья 234 ГК РФ установила для физических и юридических лиц возможность завладеть (при определенных условиях) "ничейным" недвижимым имуществом по давности. Такое завладение значительно облегчается, если у каких-то пространств нет отвечающих за них публичных хозяйственных организаций. Полубесхозяйное состояние некоторых публичных земель и вод может привести к тому, что они "уйдут" в частные руки <1>.
--------------------------------
<1> Историческим примером может служить нынешнее Садовое кольцо в Москве, проложенное на месте, где когда-то существовали дерево- земляные укрепления, опоясывавшие древнюю столицу. В конце XVIII века земляные валы начали срывать, а рвы засыпать; полностью их уничтожили после пожара Москвы 1812 г. Чтобы земля не пустовала, власти приказали владельцам прилежащих домов засадить деревьями образовавшееся пространство, оставив посредине проезд. Но когда проезд потребовалось расширить, то оказалось, что земля под посадками перешла по давности в частную собственность, и городу пришлось ее выкупать у частных владельцев. (См.: Сытин В.П. История планировки и застройки Москвы. Материалы и исследования. Т. 2. 1954.)

Режим "неясной ответственности" нередко возникает при временной передаче земли и других природных богатств в руки пользователей. Например, если лесной массив передан лесозаготовительной организации под вырубку, то на нее накладываются такие важные обязанности, как полная выборка лесосечного фонда, удаление порубочных остатков (противопожарная профилактика), сохранение определенного количества подроста. Лесной охране полагается составлять акт передачи лесосеки лесозаготовителю, а после окончания работ - акт ее приемки. Вместе с тем "по традиции" практически не регулируются вопросы, касающиеся безопасности туристов и отдыхающих, сохранения нелесной растительности и дикой фауны, сбережения водоемов, бережного обращения с лесной почвой, с лесными дорогами и сооружениями на них.
Для усиления ответственности лесозаготовителей, по-видимому, нет надобности в ГР их в качестве временных хозяев отведенного им леса; для этого достаточно и надлежащих ведомственных (лесохозяйственных) процедур учета и отчетности. Однако применяемые меры контроля должны отвечать требованиям не только XIX века, когда в России господствовали "лесистость и пространственность" (как выразился в свое время известный писатель М.Е. Салтыков-Щедрин, он же тогдашний вятский вице-губернатор), но и современным условиям <1>.
--------------------------------
<1> К сожалению, частое реформирование лесного хозяйства России, которое происходит в последние годы, не всегда способствует его улучшению.

Уместно заметить, что в XIX веке дисциплину лесозаготовителей в ряде случаев умели поддерживать и без ГР. Частные владельцы лесов нередко продавали лесопромышленникам лес на корню вместе с землей. По окончании работ бывший лесовладелец обычно покупал вырубку обратно. Но если лесопромышленник не оставлял на ней подроста, портил землю и дороги, то цена выкупа падала и лесопромышленник наказывался рублем за хищническое обращение с отведенной ему лесосекой.
Сказанное о лесе в известной мере относится к добыче полезных ископаемых. Горнодобывающие предприятия обычно позиционируют себя в качестве землепользователей. По закону после окончания добычных работ они должны привести горные выработки в безопасное состояние и рекультивировать поверхность земли. Однако выполнение обеих этих обязанностей не всегда документируется надлежащим образом. Это не способствует дисциплине горнодобывающих предприятий, покидающих выработанные ими месторождения полезных ископаемых.
Например, после окончания добычи торфа торфопредприятием оно обязано провести рекультивацию отведенного ему земельного участка. Рекультивация должна предусматривать противопожарные мероприятия, включая создание водоемов. Но на практике это делается далеко не всегда; в результате возникают торфяные пожары, угрожающие и лесам, и населенным пунктам (от торфяных пожаров в восточных районах Московской области систематически ухудшается качество воздуха не только в этих районах, но и в западных частях области, включая Москву).
Делу мог бы помочь ведомственный учет рекультивации выработанных торфяников (такой учет подразумевает процедуру сдачи-приемки выработанных торфяников), но он налажен неудовлетворительно. Этому есть организационная причина. Добыча торфа производится из болот так называемого торфяного фонда, которым ведали геологические органы РСФСР. (В настоящее время принадлежность земель торфяного фонда остается неясной.) Но эти органы ведали только торфом. Они не были носителями комплексных прав и обязанностей (а следовательно, и ответственности) в отношении пространств торфяного фонда. В результате выработанные торфяники нередко оказывались заброшенными, ненужными землями <1>.
--------------------------------
<1> См.: Жариков Ю.Г. Актуальные правовые вопросы использования земель государственного торфяного фонда. Ученые записки. Вып. 2. М.: ВНИИ советского законодательства, 1964.

Такое положение мстит само за себя. Оно лишний раз указывает на необходимость создания такого положения, при котором каждый клочок публичной земли имел бы своего, публичного же хозяина в лице компетентного государственного или муниципального органа.

Публичная и частноправовая составляющая
государственной регистрации

Государственным органам управления необходимо иметь сведения об объектах недвижимости и об их владельцах не ради любопытства или самоутверждения, а для производства правильных технических и экономических расчетов, а также юридически значимых действий, которые бывает необходимо выполнять в процессе планировки и перепланировки местности. Эта информация необходима им также для правильной привязки прав и обязанностей конкретных лиц к определенным объектам недвижимости. Без такой привязки невозможно, например, взимание земельного налога, падающего на многих титульных владельцев земли. Отсюда требование Закона о ГР прав на объекты недвижимости (а "попутно" и самой недвижимости). Государственная власть заинтересована также в сокращении споров и конфликтов из-за объектов недвижимости, возникающих на почве недостаточной определенности прав на эти объекты.
Но ГР в не меньшей мере нужна собственникам недвижимости для защиты их интересов, а равно для защиты законных интересов их контрагентов - участников сделок с объектами недвижимости. Так, если собственник земли продал ее и оформил продажу путем ГР, то он "чист" перед налоговыми органами. У него есть документ о том, что он перестал быть собственником. Если же продажа земли оформлена только "домашним способом", то налоговые органы не обязаны принимать во внимание подобную сделку; они могут и не знать о ней. Свои требования об уплате налога они должны будут предъявить тому лицу, которое числится собственником в соответствии с их данными.
Государственная регистрация недвижимости и прав на нее может сослужить полезную службу приобретателю недвижимости. Например, покупая жилой дом и не обращаясь к ГР своей сделки, покупатель рискует тем, что продавец продает дом, который на самом деле ему не принадлежит. Покупатель дома может столкнуться с таким фактом, что спустя какое-то время после покупки к нему явится третье лицо - действительный собственник - и потребует от него покинуть дом. Возможен вариант, при котором продавец является собственником дома, но получил ссуду в банке под залог своего дома (ипотека), о чем не сообщил покупателю. В этом случае покупатель рискует, что дом у него отберут за неплатеж долга, который лежит на продавце. Между тем если бы покупка дома прошла процедуру ГР, то покупателю было бы нетрудно обнаружить, что приобретаемый им дом является предметом залога по чужому долгу.
Избегая процедуры ГР, недобросовестный продавец при некоторых обстоятельствах способен продать свой дом дважды разным лицам. Ведь пока дом находится в фактическом обладании продавца, покупатели не будут знать друг о друге. Когда один из покупателей въедет в купленный им дом, то может обнаружиться, что почти такое же право на этот дом имеет и другой покупатель. Все такие нежелательные события отпадают, если сделки с недвижимостью проходят ГР, которая обеспечивает "юридическую чистоту" сделки. Она гарантирует добросовестному приобретателю, что впереди у него не будет каких-либо неприятных неожиданностей <1>.
--------------------------------
<1> До принятия Закона 1997 г. о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним такую регистрацию в ряде случаев производили органы нотариата. Нотариальное удостоверение определенных категорий сделок (например, касающихся той же недвижимости) никто не отменял; упоминает о нем и ГК РФ. Однако в каком соотношении находятся акты нотариуса и ГР - этот вопрос ни ГК РФ, ни другой законодательный акт не отрегулировал. Об этой нестыковке в законодательстве упоминает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (М., 2003. С. 51, 52).

Обладатель земли или иной недвижимости, не зарегистрировавший своего права, будет испытывать ограничения, если он захочет распорядиться ею. Так, ему откажут в разрешении на постройку дома, поскольку непроверенным остается то обстоятельство, действительно ли ему принадлежит участок земли, на котором он планирует постройку. По аналогичной причине он не сумеет должным образом оформить продажу недвижимости или иную сделку с ней. Правда, не исключено, что он найдет покупателя, который согласится на сделку. Но тогда у покупателя будет риск того, что ему придется отвечать за такие действия своего предшественника, о которых он мог ничего не знать.
Собственник участка земли, если его право не прошло ГР, скорее может лишиться своей земли (по сравнению с лицом, чье право было должным образом зафиксировано), если на этот участок предъявит претензию сосед, достаточно давно владеющий им в бездоговорном порядке (ст. 234 ГК РФ). Во всех приведенных случаях право владельца, собственника на предмет недвижимости, если это право не прошло ГР, не отменяется, но оно оказывается официально недостаточно признанным, а потому недостаточно защищенным. Таким образом, практическая важность ГР не подлежит сомнению, однако ее нельзя гипертрофировать. Между тем стремление к последнему - далеко не редкость.
Выдающуюся роль ГР в закреплении права на недвижимость некоторые юристы выражают такими словами: "До момента... регистрации вновь созданная недвижимая вещь юридически не существует" <1>. Это утверждение перекликается со ст. 219 ГК РФ, которая устанавливает момент возникновения права на вновь создаваемое недвижимое имущество. Данная статья утверждает, что если предмет, представляющий такое имущество, подлежит по закону ГР, то право на этот предмет возникает с момента регистрации <2>. Норма ст. 219 является как бы общепринятой; она следует за некоторыми аналогичными нормами ГК РФ, а равно за нормами, принятыми в других, в том числе более ранних по времени, правовых актах. Неудивительно, что некоторые регистрационные палаты исходят из того представления, что если у владельца недвижимого имущества нет свидетельства о ГР (или заменяющего его документа), то у него нет и права на это имущество.
--------------------------------
<1> Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 4, 5.
<2> В самом общем виде та же норма закреплена в ч. 2 ст. 8 ГК РФ: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом".

В Москве регистрационная палата, выдавая документы на землю заинтересованным лицам, рассматривала выполняемый ею акт ГР как предоставление земли. На этом основании она не признавала прежних прав заявителя на землю; при этом она могла существенно ущемить его законные интересы. Поскольку в городе установлен предел землевладения на праве постоянного пользования (в размере 0,06 га на каждое частное домовладение), регистрационная палата соглашалась фиксировать право заявителя только на эту площадь, даже если бы фактически ему принадлежал участок, больший по размеру. Имеющийся у заявителя излишек она предлагала ему взять в аренду, что для города было более выгодно, чем закрепление земли в постоянное пользование. (Частной собственности на землю в Москве практически не существует.)
Показательно, что позицию Московской регистрационной палаты не поддержал Верховный Суд России. Рассматривая дело Близинской, он предложил этой палате учитывать на праве постоянного пользования всю земельную площадь, которой Близинская законно владела до обращения за ГР <1>. Нужно учитывать, что ГР только подтверждает право лица. Нельзя признавать правильными акты некоторых муниципальных образований, которые объявляют те или иные земельные участки или иную недвижимость бесхозяйными только на том основании, что их владельцы не прошли ГР своих прав.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2001. 25 декабря.

Надо признать, что ст. 219 ГК РФ явно преувеличивает значение ГР. Она ставит важную юридическую процедуру - ГР выше, чем действительное положение вещей. Действительно, само название Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорит о том, что право должно было существовать еще до того момента, когда заинтересованное лицо обратилось за его ГР. Если права не было до ГР, то обращаться за ГР в общем случае бесполезно. Отсюда вытекает важный вывод: ГР не создает права, она лишь подтверждает и подкрепляет его <1>.
--------------------------------
<1> Журнал российского права. 2004. N 10. С. 55 - 61.

В России многие хозяйствующие субъекты признают право лица на недвижимость, например на жилой дом, невзирая на то обстоятельство, прошел этот дом ГР или нет. Например, страховые компании страхуют дачные и другие жилые дома, не особенно задаваясь вопросом о том, имеет владелец дома удостоверение о государственной регистрации своей недвижимости или нет. Если дом сгорит, то страховое возмещение обычно выдается погорельцу также без особой проверки указанного обстоятельства.
Статья 219 ГК РФ регулирует право собственности в отношении вновь создаваемого недвижимого имущества. Понятия "вновь создаваемого" она не уточняет, хотя его нельзя признать очевидным. Ясно только одно, что речь идет о недвижимости, которая по смыслу ст. 219 должна пройти ГР, прежде чем у владельца возникнет на нее право собственности <1>. Но сама эта недвижимость могла появиться и год, и два, и много лет назад. Если строго следовать ст. 219, то приходится допустить, что недвижимость, не прошедшая ГР, является юридически бесхозяйной, ибо ни у кого нет на нее права, во всяком случае, права собственности. Между тем в России имеются миллионы частных строений, не прошедших ГР, но отсюда вовсе не следует, что у них нет законных хозяев.
--------------------------------
<1> Статья 219 ГК РФ говорит о зданиях, сооружениях и "другом недвижимом имуществе". По-видимому, в это число должны войти также неоконченные и (или) законсервированные стройки, но не должны войти здания, сооружения и капитальные устройства, признанные в установленном порядке аварийными или (по каким-то причинам) непригодными к использованию и подлежащими сносу. Что считать неоконченной стройкой - это вопрос, который (как упоминалось) требует отдельной разработки.

Для иллюстрации сказанного можно обратиться к двум статьям ГК РФ. Статья 305 предоставляет юридическую защиту как собственнику вещи, так и всякому иному (титульному) ее владельцу от любых посягательств со стороны. Статья 14 допускает самозащиту гражданских прав. На практике этими правами пользуются практически все владельцы недвижимости независимо от того, прошла или не прошла их недвижимость ГР. Между тем, согласно ст. 219 ГК РФ, если недвижимость не прошла ГР, то ее первичный владелец или приобретатель не имеет права собственности и вообще какого-либо "видимого" права на нее. Если строго следовать правилу ст. 219, то все такие лица бесправны. Понятно, что такая позиция не отвечала бы действительности <1>.
--------------------------------
<1> Высший Арбитражный Суд (ВАС) РФ разбирал дело, в котором продавец последовательно продал одно и то же недостроенное строение двум разным покупателям. При этом продавец воспользовался тем обстоятельством, что первый покупатель не сумел официально зарегистрировать свою покупку. (ВАС нашел, что регистрационный орган действовал в этом случае неправильно.) Несмотря на отсутствие государственной регистрации, ВАС посчитал, что договор купли-продажи в отношении первого покупателя состоялся. На этом основании он вынес решение, что спорное имущество "было обременено правами" первого покупателя, а потому продавец "потерял право распоряжаться им любым образом". См.: Гражданский кодекс Российской Федерации с постатейным приложением материалов судебной практики. М., 2001. С. 315, 316. Позиция ВАС является взвешенной. Она выражается двумя его тезисами: (1) "отсутствие ГР перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости"; (2) "до ГР перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению" (Там же. С. 319, 320, 632, 633).

Статья 219 входит в явное противоречие с реальностью, поэтому возникает необходимость пересмотреть записанную в ней норму, согласно которой право собственности на недвижимость возникает у ее законного фактического владельца только после ГР. Как было показано выше, ГР предназначена для уже существующего права. Если этого права нет, то в общем случае оно не может появиться в ходе ГР объекта. Государственный орган, проводящий регистрацию, не "жалует" это право заявителю, а лишь подтверждает его.
Как упоминалось, обладатель земли или иной недвижимости, не зарегистрировавший своего права, будет испытывать ограничения, если он захочет распорядиться ею. Но право владельца, собственника на объект недвижимости, если оно не прошло ГР, при этом не отменяется; это право существует независимо от ГР.

Два направления государственной регистрации сделок
с недвижимостью: охрана прав контрагентов;
охрана прав третьих лиц

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним задумана не для самоутверждения государственной власти, а для того, чтобы предоставить в ее распоряжение важный рычаг управления. Точно так же в гражданско-правовой области ГР нужна не для того, чтобы ущемить права фактического владельца недвижимости, а для того, чтобы защищать законные интересы его и его договорных партнеров.
Если исходить из гражданско-правового значения ГР сделок с недвижимостью, то следовало бы различать два рода возникающих (или могущих возникнуть) по этому поводу отношений: договорные и околодоговорные. Отношения первого рода возникают между владельцем недвижимости и его (единичным) договорным партнером, которому недвижимость должна быть передана на том или ином праве. Отношения же второго рода могут возникнуть, если имеются лица (два и более), которые имеют основание претендовать на ту же самую недвижимость, но которые не связаны договором ни друг с другом, ни со сторонами сделки. Оба рода отношений заслуживают более подробного рассмотрения.
1. Государственная регистрация не должна играть существенной роли, если спор возникает только между владельцем недвижимости и его (единичным) договорным партнером. Это видно из следующих условных примеров.
Предположим, что продается дом, право на который не прошло ГР (соответственно его продажа тоже не прошла ГР). Предположим, что продавец передал его покупателю с вынутыми рамами и снятыми дверями. Покупатель вселяется в дом, восстанавливает его и требует от продавца компенсировать свои затраты. Дело идет в суд. Свой иск покупатель основывает на нормах ГК РФ, которые утверждают, что принадлежности следуют судьбе главной вещи (как это записано в ст. 135). Но если бы спор решался по правилам не ст. 135, а ст. 219 и ч. 3 ст. 433 ГК РФ, то в иске следовало бы отказать. Согласно ст. 219, поскольку дом не прошел ГР, у продавца - его прежнего владельца нет права собственности на него. А если у него нет права собственности, то он не мог его и продать. Кроме того, сделка не прошла ГР. Согласно ч. 3 ст. 433 если договор, подлежащий ГР, ее не прошел, то он не считается заключенным.
Часть 3 ст. 433 имеет поддержку в ч. 2 ст. 223 ГК РФ, которая утверждает, что если отчуждаемое имущества подлежит ГР, то право собственности у приобретателя возникает только с момента ГР, "если иное не предусмотрено законом". По всем этим основаниям договор вопреки хозяйственной реальности оказывается недействительным. Никакого права на дом у покупателя нет. Следовательно, претензия покупателя к продавцу, что тот продал ему дом без окон и без дверей, не подлежит удовлетворению.
Возможен близкий по смыслу вариант с повторением того условия, что и сам дом, и сделка по его купле-продаже не прошли ГР. Пусть покупатель дома, заняв купленный им дом, внес продавцу только половину договорной стоимости дома, а половину обязался выплатить спустя некоторое время. Предположим, своего обязательства он не выполнил. Спрашивается: есть ли у продавца право обратиться в суд и требовать от покупателя, чтобы тот выплатил ему, продавцу, вторую половину договорной суммы? С первого взгляда вопрос кажется странным.
Естественным представляется ответ, что претензия продавца должна быть удовлетворена. Но этот ответ выглядит бесспорным только при том условии, что суд, который будет рассматривать отношения спорящих сторон, не обратит внимания ни на ст. 219, ни на ч. 3 ст. 433, ни на ч. 2 ст. 223 ГК РФ. Если же следовать букве и духу этих статей, то сделку следует признать недействительной (ибо дом продало лицо, не имеющее на него права, и, помимо того, сам договор о продаже нельзя признавать заключенным по формальным основаниям). Следовательно, все расчеты по договору надо отменить, покупателя из дома выселить, а продавца (видимо) вселить в этот дом заново. Такой результат выглядит абсурдом, тем не менее он логически вытекает из названных статей ГК РФ.
Еще один "вариант абсурда" предстает в случае, когда право продавца на дом прошло ГР, а сделка по купле-продаже дома не прошла ГР. Предположим, покупатель въехал в купленный им дом, прожил в нем какое-то количество лет, после чего дом сгорел от случайной причины. Если опираться на ч. 3 ст. 433 ГК РФ, то надо прийти к выводу, что никакого договора купли-продажи дома заключено не было. Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на покупателя не переходило. Собственником дома продолжает оставаться продавец, он и должен нести убытки от того факта, что его дом сгорел. Но поскольку покупатель уплатил цену дома, то продавец оказывается в положении неосновательного обогатившегося лица (ст. 1102 ГК РФ). Следовательно, он должен вернуть покупателю уплаченную тем сумму, а самому удовлетвориться своим правом собственности на оставшееся пепелище.
2. Если на один и тот же объект недвижимости претендует два и более лица, не связанных договорными отношениями, то предпочтение следует отдавать тому, чье право получило ГР. Например, если арендатор ухитрился продать арендованную им землю третьему лицу так, что сделка не прошла ГР (следовательно, покупатель не смог заметить обмана), то такая продажа окажется недействительной, как только свои права предъявит собственник земли. Поскольку собственник обладает свидетельством о своем праве (которое он получил при ГР своей земли) либо иным доказательством своего права, а у покупателя земли такого документа нет, последнему придется уступить спорную землю ее законному хозяину <1>. Ему останется только право на иск против недобросовестного продавца земли с требованием вернуть уплаченные тому деньги. В правильном решении подобного конфликта решающая роль может принадлежать институту ГР, ибо составленные в процессе ГР документы на имя действительного собственника земли помогают восстановить справедливость.
--------------------------------
<1> В этой связи нельзя приветствовать редакцию ст. 22 (ч. 6) Земельного кодекса РФ, согласно которой арендатор земли при обычных условиях вправе сдать землю в субаренду третьему лицу без согласия собственника, лишь уведомив его о произошедшем. Тем самым закон облегчает действия недобросовестного арендатора, который получает возможность прикрыть фактическую продажу арендованной им земли, уведомив собственника о заключении им договора о якобы сдаче земли в субаренду. Независимо от этого соображения редакция названной статьи прямо вступает в противоречие с ч. 2 ст. 615 ГК РФ, которая устанавливает, что арендатор сдает предмет аренды в субаренду с согласия арендодателя. См.: Шейнин Л.Б. Ненужное противостояние (Земельный кодекс РФ против Гражданского кодекса РФ) // Труд и социальные отношения. 2002. N 1. С. 70 - 72.

В литературе отмечалось неодинаковое юридическое значение ГР для отношений двух родов: (1) между покупателем и продавцом; (2) между ними и третьими лицами или третьих лиц между собой. Для отношений первого рода "договор продажи недвижимости... вступает в силу с момента его подписания". В отношениях же второго рода указанный договор имеет юридическое значение только после его ГР (иными словами, до момента ГР третьи лица вправе его игнорировать) <1>.
--------------------------------
<1> Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (для предпринимателей). М., 1999. С. 568.

Из всего сказанного выше следует, что по крайней мере три упомянутые статьи ГК РФ в их нынешнем виде являются дефектными (излишне абсолютизированными). Это относится к ст. 219, ч. 3 ст. 433, а также к ч. 2 ст. 223 ГК РФ. Все эти статьи носят общий характер. Однако не лучше обстоит дело и с некоторыми другими статьями ГК РФ, которые требует ГР определенного вида сделки под страхом тотального ее непризнания. Примером может служить ст. 1017 ГК РФ о форме договора доверительного управления (чужим) имуществом. Согласно этой статье договор доверительного управления должен быть заключен в письменной форме и пройти ГР. Несоблюдение какого-либо из этих требований влечет недействительность договора.
Жесткость санкции ст. 1017 вызвана тем обстоятельством, что участникам рынка необходимо знать, с кем они имеют дело: с самостоятельным предпринимателем или с лицом, управляющим чужим имуществом. Ведь от этого зависит степень доверия, которое они могут оказать такому лицу. Разумеется, доверительный управляющий должен сам сообщать своим контрагентам, в качестве кого он вступает в ту или иную сделку. Если он действует в качестве доверительного управляющего чужим имуществом, то в документах, требующих его подписи, он должен ставить пометку "Д.У." (ч. 3 ст. 1012 ГК РФ). У его контрагентов существует и дополнительный способ для независимой проверки. Им доступна запись в реестрах регистрационной палаты о заключении данным лицом договора доверительного управления (чужим) имуществом с собственником этого имущества.
Предположим, договор о доверительном управлении (чужим) имуществом не прошел ГР, а сам доверительный управляющий не проинформировал своих контрагентов относительно того, в качестве кого он вступает с ними в деловые отношения. При таких обстоятельствах недовольные контрагенты могут оспорить договоры, которые они заключили с доверительным управляющим чужим имуществом, вплоть до признания этих договоров недействительными.
Но означает ли такой результат, что недействительным может (или должен быть) признан другой договор - между собственником имущества - учредителем доверенного управления и доверительным управляющим? Такой вывод был бы ошибочным. В самом деле, допустим, что доверительный управляющий удачно управлял чужим имуществом и получил немалую прибыль. Возникает вопрос: вправе ли он присвоить эту прибыль, сославшись на то, что договора доверительного управления (чужим) имуществом не существует или что этот договор недействителен. Ответ будет отрицательным. Договор об учреждении доверительного управления, не прошедший ГР, можно рассматривать как недействительный для третьих лиц. Но что касается договорных отношений между учредителем доверительного управления и доверительным управляющим, то их следовало бы признавать состоятельными независимо от того, прошел их договор ГР или нет <1>. Тотальное неприятие договора об учреждении доверительного управления имущества, если этот договор не прошел ГР (ч. 3 ст. 1017 ГК РФ), нельзя признавать правильным.
--------------------------------
<1> См.: Шейнин Л.Б. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? // Юридический мир. 2005. N 11. С. 64, 65.

Приведенный пример с доверительным управлением является показательным в том отношении, что из него можно усмотреть основной замысел законодателя. Этот замысел заключается в охране интересов третьих лиц. Именно их интересы диктуют отрицательное отношение закона к сделкам, происходящим "за спиной" у публики. Такие сделки признаются и должны признаваться недействительными в отношении третьих лиц, которые не знали, не могли и не должны были о них узнать. Но законодатель "перехлестывает", когда он признает подобные договоры недействительными даже в тех случаях, когда они не затрагивают третьих лиц. Если третьи лица не задеты, если сделка касается только двух партнеров, то нет оснований признавать такую сделку недействительной и разрушать тем самым договор только по тому признаку, что он не прошел ГР.
В ГК РФ следовало бы внести три основных правила о сделках с незарегистрированной недвижимостью. Звучать эти правила могут примерно так:
1) "сделку с объектом недвижимости, подлежащую по закону государственной регистрации, но не прошедшую ее, вправе оспорить третье лицо (имеющее основание претендовать на тот же объект недвижимости) с целью признать сделку недействительной. Срок исковой давности для оспаривания такой сделки начинает течь с того момента, когда это лицо узнало или при нормальных обстоятельствах должно было узнать об этой сделке";
2) "стороны не могут отступить от заключенного ими договора, касающегося недвижимости, только на том основании, что первоначальное право той стороны, которая распорядилась этой недвижимостью, не прошло государственной регистрации";
3) "сделка с объектом недвижимости, подлежащая по закону государственной регистрации, но не прошедшая ее, обязывает обе стороны договора к выполнению взаимно принятых ими на себя обязательств так же, как если бы они совершили сделку, прошедшую государственную регистрацию". (Возможен вариант: три последних слова заменить выражением: "не нуждающуюся по закону в государственной регистрации".)

Государственная регистрация и момент заключения договора,
касающегося недвижимости

Согласно общим принципам гражданского права (ст. 211 ГК РФ) риск случайной гибели или повреждения вещи лежит на собственнике. Момент заключения договора (т.е. момент, когда он становится необратимым) является "переломным". Именно в этот момент право одного лица на вещь переходит к его контрагенту. Во многих случаях именно с этого момента кончается забота о вещи одного лица и начинается забота другого лица - его партнера по договору.
Но в ходе оформления сделки с недвижимостью в соответствии с требованием Закона о ГР сделки возникает критический промежуток времени, в течение которого договор можно считать одновременно и заключенным, и не заключенным. Этот период включает время от момента фактического исполнения договора до его ГР. Если ГР договора купли-продажи, например дома, затягивается, то увеличивается тот промежуток времени, в течение которого права и обязанности сторон в отношении дома оказываются недостаточно определенными. При этом хозяйская забота о нем обеих сторон проявляется в неполном виде. Объективно это увеличивает риск гибели или повреждения вещи. Попутно сокращается или даже прекращается полезная отдача от вещи. Не исключено, что в этот период дом будет захвачен третьим лицом. Все такие последствия невыгодны не только для участников сделки, но и для общества в целом. Общий же интерес заключается в том, чтобы ни в какой момент времени вещь (предмет договора) не находилась в бесхозяйном состоянии <1>.
--------------------------------
<1> Здесь уместно сравнение с правилами расчета за товар, поставляемый с помощью морской перевозки. Лицам, изучающим эти правила, известны разновидности цен, применяемые при расчетах. Так, если покупатель или его представитель принимает товар (груз) на борту судна в порту отправления, то действует цена FOB (free on board). Если покупатель принимает груз в порту назначения, то действует цена CIF (cost, insurance, freight). В каждом случае цена привязывается к тому месту, по которому производится расчет. Она покрывает не только стоимость товара, но и все другие расходы поставщика, которые он понес, доставив груз к этому месту. Так, цена FOB учитывает затраты поставщика на доставку товара в порт отправки и погрузку его на судно. Цена CIF добавляет к цене FOB еще затраты на морскую перевозку и на расходы по страхованию груза. Но пункт расчета важен не только для определения цены; начиная с этого пункта, меняются права и обязанности сторон по отношению к грузу. Знатоки денежных расчетов не всегда обращают внимание, какие юридические последствия наступают в случае применения той или другой цены, а главное, почему применяются разные типы цен. Между тем разные типы цен указывают на разные моменты перехода права собственности на товар. Если применяется цена FOB, то она означает, что право собственности на товар переходит к покупателю в порту погрузки, а если цена CIF - то в порту назначения. Соответственно риск гибели или повреждения товара ложится на покупателя в разные моменты и в разных местах. Место перехода права собственности (а вместе с тем и тип цены расчета) выбирается не случайно. Обычно оно является оптимальным с точки зрения возможностей каждой стороны принимать необходимые меры и к сохранности груза, и к предотвращению возможного отрицательного воздействия его на окружающую среду (например, если груз представляет собой нефть или ядохимикаты). Так, расчеты за импортную нефть производятся обычно в порту назначения, т.е. по ценам CIF.

Требование ГК РФ об обязательной ГР сделки с недвижимостью - это небезобидное для хозяйственных отношений юридическое обстоятельство, ибо оно увеличивает риск в смысле сохранности объекта сделки. Так происходит по той причине, что затягивается время, когда недвижимость юридически пребывает "в подвешенном состоянии". Растянутость во времени сделки с недвижимостью (поскольку сделка требует ГР) может спровоцировать какую-либо сторону отказаться от заключенного ею договора. Например, бывает так, что продавец дома, согласовавший все пункты договора с покупателем, уклоняется от ГР сделки, так как нашел более выгодного покупателя <1>.
--------------------------------
<1> Чтобы предупредить такую возможность, предусмотрительный покупатель иногда вручает продавцу под расписку задаток, который по закону тот должен возвратить в двойном размере, если передумает. В этом случае отказ от согласованного договора обернется для продавца определенными потерями.

Если фактического исполнения договора не последовало (дом не передан покупателю, деньги за дом не уплачены), то наиболее вероятный результат такого уклонения - разрыв отношений. Но если договор фактически уже исполнен, то наличествуют все основания, чтобы признать за покупателем право на дом, несмотря на то что договор купли-продажи не прошел ГР. В этом случае в интересах покупателя как можно скорее провести ГР сделки. В случае нежелания продавца участвовать в ГР такой сделки на помощь покупателю может прийти закон.
Часть 3 ст. 551 ГК РФ предусматривает как раз такую ситуацию, когда одна из сторон уклоняется от ГР "перехода права собственности на недвижимость". В этом случае по требованию другой стороны суд вправе вынести решение "о ГР перехода права собственности". (Выше упоминалось о нечеткости этой формулы: неясно, заменяет решение суда ГР или только служит основанием для регистрационной палаты произвести ГР.) Видимо, ч. 3 ст. 551 предусматривает случай, когда договор фактически уже исполнен; именно эта ситуация описана в ч. 2 ст. 551 ГК РФ. При таком допущении ч. 3 ст. 551 не вызывает возражения. Но если исполнения договора не последовало, то ч. 3 ст. 551 вряд ли применима: ведь она позволяет суду потребовать перехода к покупателю не самой вещи, а только права собственности на вещь.
Между тем если договор не исполнен, то вещь находится в руках продавца, который не желает передавать ей покупателю. При этих обстоятельствах гипотетический переход права собственности на покупателя должен привести к тому, что на покупателе будет лежать риск порчи и гибели вещи, которая находится в чужих руках. Очевидно, что ч. 3 ст. 551 требует редакционных уточнений. Она должна действовать только при условии, что вещь уже передана покупателю.
Договор надо считать исполненным, если он в основных своих чертах был выполнен сторонами (например, покупатель въехал в купленный дом, продавец получил обусловленную в договоре плату за дом). Возможны случаи, когда договор исполнен лишь частично. Например, покупатель только въезжает в купленный им дом, продавец получил только часть обусловленной в договоре цены и т.д. Для таких случаев в зависимости от обстоятельств дела необходимо решить, выполнена сторонами большая или меньшая часть договора. В первом случае договор следует считать состоявшимся, во втором случае - несостоявшимся.
Соответственно должен решаться вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели или повреждения дома. Если договор считать состоявшимся, то право собственности на дом переходит к покупателю и, следовательно, все риски ложатся только на него. Если договор не состоялся, то эти риски продолжают лежать на продавце. Если же договор состоялся, но только частично, то возможен вариант разделения риска между сторонами в зависимости от обстоятельств дела. От признания за покупателем права собственности на дом будут зависеть и его возможности по легальному распоряжению предметом покупки.
Сделки бытовые и коммерческие. В ГК РФ следовало бы более подробно разработать понятие "заключение договора" применительно к договорам о переходе имущества. Момент заключения договора очень важен, ибо, начиная с него, как нередко считается, происходит переход прав и обязанностей, связанных с имуществом, от одного лица к другому. Для разных видов сделок этот момент определяется неодинаково. Так, простого соглашения (консенсуса) не всегда достаточно для того, чтобы договор по закону считался заключенным <1>.
--------------------------------
<1> Но в ряде случаев договор возникает даже без слов - в силу взаимно понятных действий. Такие договоры носят название конклюдентных, как бы саморазумеющихся, вытекающих из адекватных встречных действий обеих сторон. (В популярной песне есть слова, выражающие некоторые такие отношения: "Цветы бывают ярче слов и краше объяснений".)

"Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества" (ч. 2 ст. 433 ГК РФ). Но в ряде случаев закон не указывает на тот момент, когда заключенное соглашение приобретает юридическую силу. На этом поле встречается специфическая трудность, которая заключается в том, что легальный момент заключения договора может не совпадать в бытовых сделках и в аналогичных сделках, совершающихся в сфере бизнеса. В ГК РФ есть гл. 28 "Заключение договора". Эта глава не рассчитана на бытовые сделки. Так, предложение о заключении договора (обращенное обычно к неопределенному числу лиц) она называет офертой, а принятие оферты - акцептом (ст. 433 и след.) Но эти слова незнакомы подавляющему большинству российских граждан. Глава 28 явно обращена не к ним, а к профессиональным бизнесменам.
Глава 30 "Купля-продажа" ГК РФ содержит ст. 455, в которой предмет договора - вещь - приравнивается к товару. Однако в экономическом плане товар - это не просто вещь. Обычно он стандартизован. Он имеет свойство появляться на рынке снова и снова, "самовозобновляться". Он сравнительно легко допускает замену, чего нельзя сказать о многих вещах. Глава 30 ГК РФ ориентируется именно на товары. Ее нормы, без сомнения, регулируют сделки с товарами, а не с вещами. Правда, в отношении договора энергоснабжения слово "товар" не употребляется, но некоторые его правила опираются на нормы договора поставки. (Так, ст. 546 об изменении и расторжении договора энергоснабжения содержит отсылку к ст. 523, регулирующей случаи одностороннего отказа от исполнения договора поставки.) Таким образом, энергоснабжение приравнивается к поставке товара. Слово "товар" исчезает только в статьях, которые регулируют куплю-продажу недвижимости, т.е. предметов, по своему характеру единичных.
Если все это так, то напрашивается вывод, что следует разделить регулирование бытовых и коммерческих сделок. Для регулирования сделок с недвижимостью, а также для розничной торговли товарами подходят многие нормы ГК РФ. В то же время для регулирования оптовой торговли соответствующие нормы лучше выделить в особый хозяйственный кодекс - документ, дискуссии о котором продолжаются уже много десятилетий. Опыт ряда зарубежных стран свидетельствует о том, что для регулирования хозяйственной деятельности коммерсантов-профессионалов "обычный" ГК РФ не применяется. Для этой цели действует особый торговый или какой-то иной кодекс.
По сути, необходимость такого разделения уже давно признана в России. Об этом можно судить по разделению судебной системы. Если хозяйственные споры затрагивают тех, кого называют населением, то эти споры разбираются в судах общей юрисдикции. Споры же между организациями, корпорациями подведомственны системе арбитражных судов. К этому организационному построению следовало бы приспособить и систему права. В разделенной системе права (гражданского, с одной стороны, и хозяйственного - с другой), скорее всего, должно произойти разделение также реестров ГР. Бытовые (некоммерческие) сделки с недвижимостью получат иной характер оформления, чем аналогичные сделки в сфере бизнеса.

Давность

Право на недвижимость может возникнуть в результате сделки. Это касается и земли, и строений. Такое право следовало бы считать вторичным. (Профессиональные риелторы употребляют термин "вторичный рынок" в отношении покупаемых и продаваемых квартир, в которых уже были жильцы.) Но право на строение может возникать и впервые, в результате создания нового объекта недвижимости. Такое право удобно называть первичным. Правда, закон применяет другую терминологию. О вторичных правах он не упоминает, видимо, по той причине, что их появление и так подразумевается в результате перехода недвижимости из рук в руки. Но и первичные права находят в законе только косвенное отражение, поскольку ст. 219 ГК РФ в отношении вновь появившихся строений использует термин "вновь создаваемое недвижимое имущество" <1>. (Подразумевается, что объект создан именно тем лицом, который претендует на признание своего права на этот объект.)
--------------------------------
<1> Как упоминалось, термин "вновь создаваемое недвижимое имущество" нельзя признать удачным. В самом деле, ведь такое имущество могло быть создано и год, и два, и много лет назад. Важным его признаком является не только и не столько то, что оно вновь создано, а то, что оно не переходило еще в другие руки, что право на него наличного владельца является первичным.

В "нормальном" случае признание первичного и вторичного права на недвижимость не вызывает трудностей. Но трудности могут возникнуть при двух особых ситуациях: (1) строительный объект возник без соответствующего разрешения властей; (2) лицо претендует на (чужую) недвижимость по праву давности. Обе эти ситуации встречаются на практике. Поскольку закон их отчетливо не разделяет, обе названные ситуации приходится рассматривать "в одном пакете".
В Британии действует правило, что построенное без разрешения властей здание, если оно простояло 10 лет и более, причем власти не потребовали его сноса, приравнивается к законно созданному объекту. В России срок давности в отношении самовольно воздвигнутых объектов регулируется противоречивым и, во всяком случае, несогласованным образом. С одной стороны, в ст. 222 ГК РФ никакого срока давности для подобных объектов не предусмотрено. Теоретически это означает, что власти могут потребовать сноса такого объекта и через 100 лет после его постройки. С другой стороны, ст. 234 того же ГК РФ устанавливает, что если (неуправомоченное) лицо в течение 15 лет "добросовестно, открыто и непрерывно" владело недвижимым имуществом "как своим собственным", то оно приобретает право собственности на это имущество с момента его государственной регистрации. В 15-летний срок заинтересованное лицо может включить срок (подобного же) владения своего предшественника, чьим правопреемником оно является <1>.
--------------------------------
<1> По законодательству старой России срок приобретательной давности для недвижимого имущества составлял 10 лет. При этом доказательства добросовестности не требовалось (видимо, из-за трудности доказывания как в пользу, так и против этого признака). Требовался также признак "спокойствия" (неоспоренности) владения никаким третьим лицом. См.: Герман И.Е. История межевого законодательства от Уложения до генерального межевания (1649 - 1765). М., 1893.

Согласно ч. 4 ст. 234 течение срока 15-летней давности начинается не ранее, чем закончится легальный срок подачи иска со стороны того (или тех), кто мог бы предъявить свои права на данный объект. Часть 4 ст. 234 имеет в виду срок давности для подачи гражданского иска со стороны какого-то другого претендента на недвижимость. Ведь для подачи административного иска (основанного на утверждении о незаконности появления самой постройки) никакого срока давности гражданский закон не установил; поэтому ч. 4 ст. 234 вряд ли ссылалась бы на этот несуществующий срок.
Таким образом, бесспорная 15-летняя давность фактического владения (и пользования) лица недвижимым объектом оказывается тем законным обстоятельством, которое при определенных условиях позволяет переформировать право фактического владения какого-то лица в его же право собственности. Часть 4 ст. 234 ГК РФ предусматривает возможный спор между сторонами, каждая из которых претендует на право собственности на объект; но этот спор не затрагивает вопроса о законности или незаконности возникновения самого объекта. Такой вопрос может быть возбужден административным органом на основании ст. 222 ГК РФ.
Статья 234 не упоминает о случае, когда постройка возведена самовольно, т.е. о случае, который регулирует ст. 222. Статья 234 не ссылается на ст. 222. Соответственно в ст. 222 также нет никакой ссылки на ст. 234, поэтому допустимо думать, что ст. 234 имеет в виду только такие случаи, когда возможны имущественные споры о праве собственности на объекты недвижимости. Случаи же, когда такого спора нет, она вообще не рассматривает. Правда, такое толкование - только предположение.
Вместе с тем ст. 234 не содержит прямого указания, что она относится только к тому случаю, когда заинтересованное лицо овладело бесхозяйным или якобы бесхозяйным объектом, так что это нарушило (или могло нарушить) имущественные интересы другого лица (лиц). Она не содержит запрета применять ее правила в отношении вновь созданного (хотя бы и незаконно созданного) объекта. Все это делает запутанным взаимоотношение норм, включенных соответственно в ст. 222 и 234 ГК РФ. Логически возможными являются три варианта решения возникшего вопроса:
1) обе статьи задуманы и существуют параллельно, независимо одна от другой. Статья 222 рассматривает имущественно-правовые последствия административного нарушения (самовольная постройка жилого дома, иного сооружения). Статья 234 рассматривает правовые последствия давностного бесспорного владения недвижимостью со стороны лица, не имеющего права собственности на эту недвижимость, но не совершившего никакого административного нарушения в области застройки. Если лицо, возведшее постройку, совершило административное нарушение, то к нему следует применять нормы ст. 222. Если лицо не совершило административного нарушения в области застройки, то к нему следует применять нормы ст. 234. Нормы этих статей "не пересекаются";
2) статья 234 содержит общие нормы о приобретательной давности, но ст. 222 является исключением из общего правила. Исключение касается самовольного строительства, к которому надо подходить по правилам ст. 222. Правда, против такого толкования говорит тот факт, что обе статьи не содержат ссылок одной на другую;
3) статья 234 содержит универсальные нормы о приобретательной давности, которые действуют независимо от того, совершило лицо (заинтересованное в узаконении его права собственности) административное нарушение или нет. Тот факт, что ст. 222 ни слова не говорит о давности, объясняется тем, что универсальные правила о давности включены в ст. 234. Для случаев давности ст. 234 как бы поглощает те ситуации, которые регулирует ст. 222.
То или иное взаимоотношение между нормами обеих статей ГК РФ - не академический вопрос. Об этом свидетельствует история со сносом в 2010 г. поселка Речник, расположенного на северо-западной окраине Москвы. Этот снос произвело Правительство Москвы на основании решения суда (к сожалению, это решение не было опубликовано). История поселка такова. Жители Речника (первоначально - "Объединенное правление садоводов") получили в бессрочное пользование участки земли для садоводства и огородничества в 1957 г. <1>. Многие из них построили на своих участках капитальные дома. Права собственности на свои земельные участки они (по-видимому) не оформляли <2>. Они не оформили (или не сумели) оформить также свои права собственности на возведенные ими дома.
--------------------------------
<1> По действовавшим тогда правилам садоводческие товарищества могли возникать только при государственных предприятиях. Последние получали от государства землю для этой цели и передавали ее садоводам - своим работникам. Но в данном случае земля уже принадлежала (и формально продолжает принадлежать) государственному предприятию - Управлению канала Москва - Волга (им. Москвы). В 1957 г. последнее передало землю "своим" садоводам через местный орган власти - тогдашний Хорошевский сельсовет Кунцевского района Московской области (ныне Кунцево - район города Москвы).
<2> К сожалению, точных данных о правовом статусе земель Речника ни Правительство Москвы, ни оппонирующие ему общественные организации не опубликовали.

Спустя много лет Правительство Москвы посчитало, что капитальные дома жителей возведены незаконно, и потребовало их снести <1>. В 2009 г. оно получило в этом вопросе поддержку суда. На решение суда повлияло то обстоятельство, что в 1970-х, "промежуточных" годах Правительство Москвы объявило территорию поселка природным парком, с которым жилой поселок Речник оказался не совместимым. Насколько известно, частичный снос поселка был произведен.
--------------------------------
<1> Согласно ст. 269 "Владение и пользование землей на праве постоянного пользования" ГК РФ владелец земельного участка, полученного им (от подлежащих властей) на праве постоянного пользования, имеет право использовать его "в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества". При этом "здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданное этим лицом для себя, являются его собственностью". Надо сказать, что ст. 269 плохо координирует со ст. 222 ГК РФ, ибо ст. 269 не упоминает ни о получении разрешения на строительство, ни о ГР, ни о моменте возникновения права собственности на возведенную постройку.

Правильное решение судьбы Речника зависит от того, признавать или не признавать законной застройку поселка капитальными домами, а если не признавать, то какую статью ГК РФ в этом случае следует применить к его владельцам. Если суд применил к делу ст. 222 ГК РФ, то он вправе был вынести решение о сносе домов (полагая, что дома были возведены незаконно и что никакого срока давности для узаконения самовольной застройки ст. 222 не предусматривает). Если же к делу следовало применить ст. 234 ГК РФ, то судебное решение надо считать неправомерным независимо от того, законно или незаконно были возведены спорные дома.
Надо признать, что с позиций общества, нацеленного на экономическое развитие, ст. 234 ГК РФ в общем случае следовало бы толковать как относящуюся к разным ситуациям давностного владения землей и объектами строительства, т.е. независимо от того, возведены последние законно или незаконно. Дело в том, что народное хозяйство и хозяйственный оборот, а равно отношения быта не терпят бесконечной неопределенности. Если власти в свое время "пропустили" незаконное строительство, не опротестовали и не обжаловали его в суд, то у них не должно быть права снести без какой-либо компенсации или конфисковать неправильно построенный объект много лет спустя на том основании, что он мешает задуманной ими перепланировке местности. Их бездействие в течение ряда лет надо расценивать как молчаливое допущение на появление - пусть непланового (не получившего разрешения) - объекта. Такое толкование и следовало бы внести в ст. 234 ГК РФ. (Исключение из этого толкования приведено ниже.) Но независимо от решения вопроса о законности возведения построек законность обладания садоводами своими земельными участками следовало бы признавать в любом случае.
Предлагаемое решение требует некоторого "перекрещивания" отраслей права. ГК РФ пришлось бы вторгнуться в административное право и установить предельный срок, в течение которого власти могут опротестовать и (при необходимости) обжаловать в суд незаконно возведенную постройку. Предельным этот срок должен считаться в том смысле, что его пропуск означал бы потерю права на иск. В ГК РФ пришлось бы также определить, что считать объектом строительства и что считать незаконченной стройкой, т.е. вторгаться в законодательство о капитальном строительстве. Но эти трудности представляются больше техническими. Они не должны помешать внедрить в закон концепцию, которую можно условно назвать административной давностью. Административная давность должна придать необходимую устойчивость и правам собственности на "давностные" строительные объекты, и сделкам с этим видом недвижимости.

Давность владения и земельные границы

Статья 234 ГК РФ, связавшая право собственности на недвижимое имущество с давностью фактического владения этим имуществом, вызывает вопрос о законченности содержащихся в ней норм. Дело в том, что ст. 234 не содержит каких-либо исключений или ограничений для их применения. Между тем и с хозяйственных, и с чисто правовых позиций такой вопрос возникает. В частности, это касается земельных границ.
Можно представить ситуацию, когда работник государственного заповедника или постороннее лицо захватили участок земли в заповеднике и построили на нем себе дом. По какой-то причине дирекция заповедника вовремя не настояла на выдворении захватчика и на сносе его дома <1>. Спрашивается: если минул срок приобретательной давности (общегражданский срок исковой давности плюс 15 лет), то означает ли это, что захватчик вправе закрепить за собой и захваченный участок земли, и возведенное на нем строение?
--------------------------------
<1> Дирекция заповедника могла бы предъявить свои требования к нарушителю и как хозяйственная организация - владелец заповедника, и как структура, наделенная некоторой административной властью. В качестве кого ей следовало выступать - этот вопрос (по-видимому) она должна была решать сама, исходя из своих интересов.

Ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. В данном случае захватчик нарушил не только права дирекции заповедника как владельца территории. Он нарушил заповедный режим, который был установлен (по большому счету) в интересах населения всей страны, а возможно, и всей планеты. Интересы народа не должны страдать из-за недостаточной активности дирекции, которой был доверен заповедник. Отсюда вытекает, что допущенное нарушение не погашается никакими сроками. Правила ГК РФ о приобретательной давности на подобные случаи распространяться не должны <1>.
--------------------------------
<1> По аналогии можно привести случай в г. Чикаго (США), где насыпь и ограда железной дороги преградили жителям доступ к берегам оз. Мичиган. Спорный отрезок железной дороги был проложен в свое время по земле города и с согласия города, который был заинтересован в развитии транспортной сети. Но, хотя с момента постройки прошло не одно десятилетие, суд признал сооружение огражденной насыпи (без проходов для людей) незаконным. Суд рассуждал следующим образом. Озеро Мичиган является природным объектом общего пользования, и никакая ошибка или злоупотребление городских властей не могут лишить жителей их фундаментального права выходить на берега озера, как они это делали раньше. Во времена СССР насыпь железной дороги в г. Братске (Иркутская область) отрезала его северную часть от Братского водохранилища на реке Ангаре. Однако о каких-либо заявленных претензиях ущемленных жителей или о судебных исках по поводу этого (технократического) планировочного решения ничего не известно.

Известны другие ситуации, которые ставят под сомнение неоспоримый характер приобретательной давности. На бытовом уровне возможны случаи, когда соседи - владельцы земли допускают взаимные вклинивания, поскольку такое пользование землей оказывается целесообразным по хозяйственным соображениям. Бывает и так, что владелец участка мирится с тем, что сосед пользуется полосой его земли, поскольку на данный момент для самого владельца она не представляет интереса. Но со временем ситуация может измениться. Либо сам владелец потребует возвратить его землю, либо это сделают его правопреемники. Предположим, законный владелец спохватился тогда, когда истек давностный срок. Вправе ли в этом случае фактический владелец спорной полосы потребовать признания за ним права собственности на нее?
Видимо, единого ответа в подобных ситуациях быть не должно. Здесь следовало бы различать три основных случая:
а) сосед пользуется спорной полосой "за глазами" собственника. Последнему эта полоса не нужна, и он не обращает на нее внимания. Фактически она оказывается на положении бесхозяйной. В этом случае, видимо, уместно применить правила ст. 234 ГК РФ о признании права собственности за фактическим владельцем и пользователем на основании приобретательной давности - в ущерб тому, кто числится собственником спорной полосы;
б) сосед пользуется чужой землей "на глазах" собственника. Последний молчаливо соглашается с таким положением и не выказывает желания потребовать с соседа какую-либо мзду (если бы такое желание присутствовало, оно могло бы свидетельствовать о наличии арендных отношений). В этом случае переход права собственности от законного собственника к фактическому владельцу представляется неправомерным, даже если соблюдены все условия, предусмотренные ст. 234 ГК РФ. Из снисходительного отношения собственника к деятельности соседа на его, собственника, земле еще не вытекает, что собственник безразличен к судьбе своей земли. Сложившиеся отношения дают основание для признания за соседом не права собственности, а права безвозмездного пользования спорной землей (ст. 24 Земельного кодекса РФ). Закон должен установить, что в приведенном случае срок такого пользования подлежит согласованию между сторонами, а в случае спора - решен в судебном порядке;
в) сосед пользуется полосой чужой земли, потому что и он, и действительный собственник добросовестно заблуждаются относительно того, где проходит установленная граница между их владениями. Если так продолжается 15 лет и более (т.е. возникает законная давность), то в зависимости от обстоятельств дела возникает почва для вынесения, по-видимому, неодинаковых решений относительно судьбы спорной полосы земли. Чтобы подойти к правильному юридическому решению, требуется изучить практику рассмотрения подобных спорных дел.
Имеется одно важное обстоятельство, наличие которого должно было бы нейтрализовать претензию заинтересованного лица по основаниям давности на признание его собственником чужой земли согласно ст. 234 ГК РФ. Это обстоятельство заключается в государственной регистрации права на землю, а заодно и самой земли. Как известно, в ходе ГР земельного участка регистрационная палата проверяет документы о его местоположении, площади, границах, правовом режиме и удостоверяет право его владельца (собственника). В некоторых случаях соседи ставят свои подписи на плане участка в знак того, что они не имеют претензий к показанным там границам. Поскольку собственник земельного участка прошел процедуру ГР, он сделал максимум возможного для того, чтобы обезопасить свой участок от вторжений со стороны. При этих обстоятельствах он вправе ожидать, что закон будет на его стороне даже в таких случаях, когда некоторые другие собственники (не прошедшие ГР) могли бы потерять свою землю. Иными словами, общее правило о возможности давностного завладения чужой землей не будет действовать в отношении его участка.
Такое решение опирается на исторически принятый порядок. Во второй половине XVII века в центральных губерниях России началось генеральное межевание. Государственные землемеры, выполнявшие разграничение соседских владений, выступали в качестве первой инстанции по разрешению земельных споров. Если они успешно справлялись с этой миссией (или если споров не было), то по границе ставили белые столбы. Если споры были и их не удавалось урегулировать на месте, то спорную землю обносили черными столбами. Во всех случаях проведение границ находилось под контролем заинтересованных владельцев земли. Поэтому утвержденная генеральная межа признавалась нерушимой. Отсюда вытекало ограничение правила о давностном завладении чужой землей. Поскольку на местности проводилась генеральная межа, она ставила предел бывшим до этого спорам. Никакая давность, затрагивавшая установленную межу, уже не действовала ни к моменту межевания, ни впоследствии <1>.
--------------------------------
<1> Основное назначение генерального межевания состояло в разграничении частных земель, в уменьшении числа споров и конфликтов между соседями. Прежде всего генеральное межевание затрагивало земли городов, казенных селений, помещичьих имений. Но попутно оно помогало установить границы также казенных лесов и других казенных земель.

Нынешние земельные границы, закрепленные в порядке ГР, следовало бы приравнивать к историческим генеральным межам. Особый статус границ, удостоверенный ГР, должен сказываться не только на будущих, но и на текущих претензиях, основанных на давности фактического владения. Следовало бы признать, что, поскольку ГР подтвердила право собственности лица на участок земли, тем самым должно прекращаться течение давности другого лица, фактически владеющего этим же участком.

Государственная регистрация прав на недвижимость
при капитальном строительстве

Специфику должна иметь ГР вновь возникающих крупных объектов недвижимости, оконченных строительством. Для приемки вновь созданных крупных строительных объектов обычно создаются государственные приемочные комиссии. В ходе приемки эти комиссии проверяют полноту выполненных работ и качество строительства. Одновременно они удостоверяют законность занятия под застройку земельных участков <1>. Составляемый комиссией акт приемки выстроенного объекта подлежит утверждению со стороны того государственного или муниципального органа, который создал комиссию. При нормальном ходе дел выстроенный объект вместе с относящимся к нему земельным участком передается во владение эксплуатационной организации (последняя иногда совпадает с заказчиком строительства). Право эксплуатационной организации на выстроенный объект и на земельный участок возникает с момента утверждения акта приемки. Это право проходит проверку в ходе государственной приемки нового объекта и утверждения акта приемки. По идее все это должно облегчать и упрощать процедуру ГР нового объекта недвижимости. Однако пока Правила ГР не обращают должного внимания на специфику ГР подобных объектов.
--------------------------------
<1> Вместе с тем в состав государственных комиссий далеко не всегда включаются специалисты земельного хозяйства. Поэтому некоторые юридические особенности принимаемых земельных участков, вроде наличия сервитутов, а равно претензий соседей, недовольных вторжениями строителей на их земельные участки, могут от этих комиссий ускользнуть. Ускользнуть могут и технические детали. Так, комиссии не всегда выявляют повреждения, нанесенные строителями растительности, почве, водным объектам, и не требуют их исправления. Иногда бывает некачественной планировка местности (вызывающая вредные скопления воды и ее сток по нежелательным направлениям). Понятно, что специалист земельного хозяйства легко обнаружил бы все подобные нарушения и потребовал бы их устранения. Однако принятые много лет назад правила капитального строительства, которые регламентируют приемку выстроенных объектов, недооценивают присутствие в государственной комиссии подобного специалиста.

Не всякая передача земельного участка другому лицу требует ГР. Если передача участка производится только на определенный срок, причем не порождает для указанного лица поземельных прав и обязанностей, то такая передача не признается сделкой и, следовательно, не требует ГР. Например, когда застройщик приглашает на свою землю подрядную строительную или ремонтную организацию для выполнения договорных работ, то все права и обязанности по земле формально остаются за ним. Закон не выделяет генерального подрядчика в качестве самостоятельного землепользователя и не требует, чтобы он зафиксировал свое право на землю путем его ГР. В данном случае закон следует за практикой капитального строительства.
Однако эта практика является весьма спорной, ведь фактическим хозяином на участке застройки является подрядная строительная (ремонтная) организация. Согласно ч. 1 ст. 741 ГК РФ риск случайной гибели или повреждения строящегося объекта лежит на генеральном подрядчике. По аналогии с этой нормой следовало бы принять правило о том, что генеральный подрядчик отвечает за всякое несанкционированное повреждение земли и других объектов недвижимости в контурах участка застройки, а тем более за его пределами, если это произошло в результате действий подчиненного ему персонала. Но чтобы доказать в случае необходимости факт несанкционированного повреждения земли и другой недвижимости на строительном участке со стороны генерального подрядчика, застройщик должен передавать ему этот участок по акту <1>.
--------------------------------
<1> На подлежащей застройке площадке или трассе нередко имеются подлежащие разборке деревянные дома и другие материальные ценности. При существующих условиях за эти ценности никто не отвечает, и они нередко пропадают. Например, немало деревянных домов на территории деревень, включенных после 1960 г. в расширяемую Москву, было предано огню. Таким фактам способствует то обстоятельство, что площадка (или трасса) застройки не передавалась и не передается по акту генеральному подрядчику. Формально он не отвечает за материальные ценности, оказавшиеся в зоне застройки.

Для защиты своих интересов генеральному подрядчику должно принадлежать право закрывать доступ на стройку посторонним лицам. У него должно быть право контролировать земельную и шире - экологическую дисциплину приглашаемых им субподрядчиков. Таким образом, у генерального подрядчика должны быть определенные права и обязанности в отношении участка застройки. Но отсюда вытекает, что генеральный подрядчик должен иметь особый земельный титул (который являлся бы производным от титула заказчика) и официально зарегистрироваться в качестве такового хотя бы в упрощенном порядке <1>.
--------------------------------
<1> См.: Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и охрана окружающей среды. М., 1989.

Такая регистрация должна иметь два побочных полезных результата. Во-первых, у генерального подрядчика появилась бы удобная легальная возможность проверить земельные и иные "недвижимые" права застройщика. Не секрет, что некоторые застройщики приглашают строителей на земельные участки, которые не отведены им в установленном порядке. Иногда на этих участках находится собственность посторонних лиц, а иногда последние сами там пребывают. Возможно, что через участок проходят подземные, наземные (или воздушные) линии электропередачи, связи, трубопроводы, принадлежащие посторонним организациям. Отсутствие документальной проверки подобных обстоятельств со стороны генерального подрядчика способно вовлечь его впоследствии в ненужные конфликты. Во-вторых, в случае ГР генерального подрядчика как землепользователя ему удобно проверить точные границы участка застройки, наличие хорошо выраженных граничных знаков. Уточнение границ будущей стройки - это мера, пользу от которой трудно переоценить. Она способна уменьшить большое число таких нарушений, когда строители (вольно или невольно) "заступают" за границы участка застройки и вторгаются на соседние, не отведенные застройщику, земли и акватории.

Природные богатства

Государственная регистрация требуется в отношении обычных объектов недвижимости. Как правило, это земельные участки, а также строения, сооружения, капитальные устройства. Но нормы ГР не занимают твердой позиции относительно других объектов недвижимости: водных объектов, недр земли, лесной растительности. Подлежат ли они ГР?
В какой-то степени закон опирается на практику и тем самым облегчает свою задачу, ибо (как упоминалось) ГР подлежат в первую очередь объекты, принадлежащие частному сектору. Водные же пространства, недра, леса относятся, как правило, к публичной собственности, в отношении которой молчаливо предполагается, что ее ГР не обязательна (или не всегда обязательна). Но если даже встать на эту точку зрения, то ее трудно выдержать полностью, ведь замкнутые водные объекты (например) могут принадлежать и частному сектору. Кроме того, нельзя отрицать необходимость ГР объектов, относящихся к публичной собственности. Поскольку большое количество природных комплексов, находящихся в публичной собственности, требует распределения их в натуре между муниципалитетами, регионами и Россией, вряд ли такое распределение может обойтись без ГР. Поэтому неизбежно возникает вопрос о ГР ряда категорий природных объектов (необязательно только земельных участков).
На возможность и необходимость такой регистрации указывает ч. 2 ст. 131 ГК РФ. Она упоминает о специальной регистрации или учете "отдельных видов недвижимого имущества", в число которых (надо полагать) попадают и объекты природы. При государственной (или ведомственной) регистрации природных комплексов почти всегда возникает вопрос, следует такие комплексы регистрировать в целом или по отдельным составляющим их элементам. Например, такой вопрос возникает в отношении леса.
Догматический подход к этому вопросу приводит к следующему ответу. Если ценность одного из составляющих лес элементов (земля, лесные насаждения) незначительна, то допустимо учитывать насаждения вместе с землей. Если же оба элемента имеют достаточно высокую самостоятельную ценность, то помимо учета лесного комплекса целиком следует оценивать и учитывать лесные насаждения и землю порознь. Отчасти так и происходит. В ходе так называемого лесоустройства таксаторы определяют бонитет лесных насаждений, учитывают запасы древесины и некоторые другие характеристики леса отдельно от земли.
Такие оценки обычно выполняются в натуральных (нестоимостных) показателях. К сожалению, меньше внимания таксаторы уделяют земле, хотя ее экономическая ценность нередко сопоставима с ценностью лесных насаждений. Не определяют они и ценности всего комплекса (земля плюс лесные насаждения). Фактически лесоустроители проводят своеобразную, пусть неполную, ГР лесных участков, хотя она так не называется. Основному Закону о ГР следовало бы принять во внимание опыт лесоустройства и отвести ему соответствующее место в нормах ГР.
Государственный реестр (кадастр) водных ресурсов был предусмотрен Постановлением Совнаркома СССР от 19 февраля 1933 г. "О составлении водного кадастра Союза ССР" <1>. Работа по его составлению не была доведена до конца, но частично она была выполнена в рамках так называемой паспортизации водных систем, обслуживавших сельское хозяйство и находившихся под контролем сельскохозяйственных органов <2>.
--------------------------------
<1> СЗ СССР. 1933. N 12. Ст. 70.
<2> Марков П.В. Мелиоративный кадастр СССР. М., 1963.

Идея водного кадастра <1> была воспринята в наше время в Российской Федерации. Водные объекты и относящиеся к ним гидротехнические сооружения (ГТС) не так давно подлежали государственному учету в системе водного кадастра. В настоящее время водный кадастр заменен водным реестром (видимо, с целью облегчить огромную задачу по государственному учету водных объектов). Но и в своем нынешнем виде государственный водный реестр должен представлять обширный набор сведений о водных объектах (включая подземные воды), о связанных с ними ГТС, а также о некоторых земельных участках <2>.
--------------------------------
<1> Фактически речь идет о паспортизации. Термин "кадастр" в данном случае способен привести к смешению понятий (см. ниже).
<2> Боголюбов С.А., Сиваков Д.О. Водное законодательство в вопросах и ответах. М., 2009. С. 136 - 145.

Как проходила работа по составлению водного кадастра и как она проходит в рамках водного реестра, официальных сведений об этом практически нет. Можно полагать, что она встречает немалые методологические трудности. В лесном хозяйстве существует традиция разбивать лесные массивы сначала на хозяйства (по преобладающим лесным породам), а затем - на геометрически правильные участки - кварталы. Тем самым облегчается учет лесных насаждений. Аналогично этому методу на водных объектах все акватории следовало бы разделять на плесы. Но в водном хозяйстве опыт работ в этом направлении невелик, поэтому ожидать здесь прорыва в ближайшее время не приходится. Кроме того, согласно Водному кодексу РФ к водным объектам отнесены болота; между тем (как отмечалось выше) нет полной ясности, какие болота следует относить к земле, а какие к воде.
В начале 1930-х годов в СССР проводились работы по составлению болотного кадастра, чему посвящено немало литературы <1>. Между прочим, они показали, что среди специалистов нет единства мнений относительно термина "болота" <2>. Опыт подсказывает, что для разных регионов страны понятие "болото" не может быть однозначным <3>.
--------------------------------
<1> См., например: Пьявченко Н.И. Торфяные болота, их природное и хозяйственное значение. М., 1985.
<2> Ниценко А.О. О терминологии основных понятий болотоведения // Ботанический журнал. 1967. N 11. Т. 52. С. 1692 - 1696.
<3> Это обстоятельство - один из доводов в пользу того, чтобы государственный учет водных объектов (впрочем, как и других природных ресурсов) производился не в масштабе России, а по отдельным регионам. Только в этом последнем случае можно более или менее точно уловить природную и хозяйственную специфику водных и других угодий в каждом регионе. См.: Сенкевич Н.Г., Шейнин Л.Б. Кадастровый учет земель и его региональные пробелы // Сборник "Ценообразование и рациональное природопользование". Т. 2. Тезисы докладов Всесоюзной научно-практической конференции (г. Ташкент). М., 1988. С. 69 - 71.

Более легкими с точки зрения техники государственного учета являются не слишком крупные замкнутые водоемы, поскольку каждый из них можно рассматривать как единое целое. Однако встает вопрос, каков должен быть минимальный размер такого водоема (по запасу воды в разные сезоны, по площади акватории), чтобы отнести его к воде, а не земле. По-видимому, здесь надо руководствоваться хозяйственными и экологическими соображениями. Если водоем имеет самостоятельное хозяйственное и (или) экологическое значение, то его следует рассматривать как особый объект государственного учета. В противном случае он должен учитываться в составе окружающего земельного участка как его принадлежность (см. выше). Понятно, что предлагаемый критерий возможно применить только в рамках регионального учета. Попытка же дать точные критерии отнесения тех или иных акваторий и водных масс к водным объектам, если она будет предпринята в рамках федерального законодательства, представляется заведомо неперспективной.
Государственный учет недр получает смысл в том случае, если отдельные их участки имеют выдающееся хозяйственное или экологическое значение. Обычно такое значение получают открытые, разведанные, а равно уже эксплуатируемые залежи полезных ископаемых. В состав недр включаются и подземные воды. Учет залежей полезных ископаемых ведут геологические органы, но действующие шахты, разрезы, карьеры, скважины должны учитываться также по линии Ростехнадзора.
По закону недра принадлежат Российской Федерации. Это означает, что промышленная разработка недр (полезных ископаемых) со стороны частного сектора, включая собственника или владельца земли, может иметь место только в случае получения соответствующего разрешения - лицензии. Лицензии должны получать также публичные корпорации (в том числе частные корпорации с участием государственных средств), если они ведут добычу полезных ископаемых. Лицензии выдаются и тем организациям, которые осуществляют разведку недр. Материалы по геологическим изысканиям должны храниться в геологических фондах, каждый из которых обслуживает укрупненный регион страны. Государственный учет месторождений полезных ископаемых помогает государственным геологическим органам более тщательно контролировать горную дисциплину частных и других владельцев земли.
Если недра хранят промышленные запасы полезного ископаемого, то на собственника земли могут быть наложены ограничения на ее застройку. Это делается с той целью, чтобы нежелательные постройки не помешали в будущем добыче полезного ископаемого (либо чтобы эти постройки не пришлось снести). Официальное признание наличия промышленных залежей полезных ископаемых меняет статус земель, в пределах которых эти ископаемые залегают.
Месторождения полезных ископаемых могут выходить на поверхность или располагаться в самом близком расстоянии от нее. В этом случае с юридической стороны возникают некоторые трудности, ибо такие выходы допустимо относить и к земле, и к полезным ископаемым. Тот или иной статус поверхностного образования должен влиять на права и обязанности владельца дневной поверхности. Возникает вопрос: следует учитывать такие природные образования как землю или как полезные ископаемые? На этот вопрос в горном законодательстве СССР и РСФСР 1920-х годов содержался ответ. Он заключался в следующем. Если ценность выходящего на поверхность полезного ископаемого превышала ценность земли, то подобное природное образование учитывалось как полезное ископаемое. К нему применялось в первую очередь законодательство о недрах и только во вторую очередь - законодательство о земле. Если же ценность полезного ископаемого уступала ценности земли, то участок следовало считать землей и применять к нему в первую очередь не горное, а земельное законодательство <1>.
--------------------------------
<1> Комментарий к Федеральному закону "О недрах". М., 2001. С. 33.

Нынешнее законодательство о ГР прав на недвижимость обращает мало внимания на все другие системы учета природных богатств, как ныне существующие, так и действовавшие в прошлом. Этот факт следует отнести к его системным погрешностям. Государственный учет объектов недвижимости должен охватывать как природные объекты и их комплексы, так и объекты, созданные руками человека. Необязательно, чтобы все указанные объекты учитывались по единому формуляру. Важно добиться такого положения, чтобы разные системы учета разумно дополняли друг друга и ссылались друг на друга. На решение этой проблемы было направлено Постановление Правительства РФ от 18 августа 2008 г. N 618 "Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости". Согласно этому Постановлению некоторые данные из государственного водного реестра о поверхностных водных объектах общего пользования, "находящихся на землях водного фонда", должны предоставляться органам государственного кадастрового учета <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2008. N 34. Ст. 3927. Это Постановление предусматривает взаимный обмен информацией государственного кадастра недвижимости не только с государственным водным реестром, но и с государственным лесным реестром, а также с региональными властями и с налоговыми органами.

Экологически небезопасные объекты

Правила ГР не задаются целью зафиксировать в государственных реестрах небезопасные участки (селе- и лавиноопасные, подверженные наводнениям, землетрясениям, оползням, просадкам и другим природным невзгодам), хотя бы на владельцев этих участков налагались ограничения в их использовании. На систему ГР не возложена и задача выделять опасные для людей и живой природы рукотворные объекты: свалки, хвостохранилища горнодобывающих предприятий, склады нефтепродуктов, отравляющих, взрыво- и пожароопасных материалов, химические производства, напорные гидротехнические сооружения, территории, пораженные радиацией, и др. Системы учета таких участков и объектов существуют и помимо ГР, но они не всегда совершенны.
У ряда небезопасных рукотворных объектов нет признанных хозяев. Нередко после минования надобности в таких объектах прежние владельцы их забрасывают и эти объекты становятся бесхозяйными; тем самым увеличивается риск экологических аварий <1>. В этом неблагоприятном результате есть доля вины права. В законе присутствуют нормы, требующие санации и рекультивации испорченных земель, консервации некоторых сооружений и т.д. Но эти нормы зачастую расплывчаты, не имеют точного адреса.
--------------------------------
<1> Эта проблема существует не только в России. В свое время ликвидация бесхозяйных опасных объектов в США была признана национальным приоритетом. Ответственность за их выявление и обезвреживание была возложена на федеральное агентство по охране окружающей среды (EPA). С владельцев нефтепродуктов и химикатов, поступающих в хозяйственный оборот, взимается особый налог, доходы от которого образуют так называемый суперфонд, из которого финансируется значительная часть работ по санации экологически опасных участков и сооружений. В литературе отмечается, что свой "вклад" в создание экологически аварийных объектов вносит и ряд федеральных ведомств США. См.: Ch. De Saillan. The use of imminent hazard provisions of environmental laws to compel cleanup at federal facilities // Stanford Environmental Law J. 2008. 27, N 1. 43 - 208.

Статья 236 ГК РФ намечает весьма непростой правовой институт отказа от права собственности. Очевидно, эта статья предусматривает отказ также от опасных объектов. Но делает она это лишь в самом общем виде. Достаточно сказать, что в ней содержатся одни и те же правила для случая отказа как гражданина, так и юридического лица. Между тем понятно, что общественная опасность от деревенского дома, заброшенного его хозяином, не может идти ни в какое сравнение с опасностью от производственной свалки, заброшенной химическим предприятием. Не установлена какая-либо ответственность лица за неправомерное забрасывание принадлежащего ему опасного объекта. Не предусмотрена система государственного учета заброшенных опасных объектов. Торфяные пожары в центре европейской части России, развившиеся в 2010 г., показали, что у многих осушенных, а затем заброшенных торфяных разработок нет признанных хозяев; не существует даже официального списка таких опасных объектов.
Цельного института, который можно назвать "отказом от собственности", пока нет. Такое положение облегчает задачу причастных хозяйственных организаций, воинских частей, других лиц, которые желают избавиться от ставших ненужными им объектов; само избавление происходит нередко вне всяких правовых рамок. В результате появляются экологически небезопасные объекты, за которые никто не отвечает. В ряде случаев бесхозяйные объекты появляются в результате реорганизации предприятий или их банкротства. В ходе этих процедур нежелательные для новых хозяев объекты исчезают из учетных документов; тем самым они оказываются как бы вне поля зрения государственных органов <1>.
--------------------------------
<1> В число таких объектов нередко попадает также ветхое ведомственное жилье с их обитателями, поскольку для новых хозяев оно оказывается "излишним".

Установить и зафиксировать владельцев таких объектов нужно не только (или не столько) для нужд нормального хозяйственного оборота, но и для профилактики экологических аварий и катастроф. Задача эта достаточна актуальна. Так, по данным Ростехнадзора, в России числится 6788 одних только безнадзорных гидротехнических сооружений (18% от всех имеющихся в стране), чьи хозяева неизвестны <1>. Подобные объекты должны учитываться органами Ростехнадзора, как и некоторыми другими надзорными органами. Однако их учет оказывается по разным причинам далеко не полным <2>.
--------------------------------
<1> Мир новостей. 2010. 9 марта. С. 6.
<2> См.: Боголюбов С.А., Сиваков Д.О. Водное законодательство в вопросах и ответах. М., 2009. С. 185. Д.О. Сиваков ссылается на материалы Круглого стола Государственной Думы РФ от 14 ноября 2002 г. на тему "Закон Российской Федерации "О безопасности гидротехнических сооружений".

Делу могло бы помочь законодательство РФ о промышленной безопасности (начало которому положил Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений"), но это законодательство искусственно облегчило свою задачу, приняв упрощающее предположение, что владельцы всех опасных полигонов, установок и сооружений известны. На самом же деле задача является более сложной, так как некоторые такие объекты бесхозяйны. Если у них есть пользователь, то одно это обстоятельство не всегда решает дело, ибо нужно найти еще законного владельца полигона, установки, сооружения.
Иногда между хозяйствующими субъектами возникают споры, в ходе которых каждый из них старается доказать свою непричастность к опасному объекту. Между тем государственные технические службы, которые должны вынести окончательное решение, не всегда могут это сделать, ибо им трудно вникать в сложные юридические вопросы балансового учета, владения и собственности. Отсюда и пропуски в списках владельцев небезопасных объектов. Улучшению учета опасных объектов могла бы поспособствовать система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но для взаимной поддержки разных систем учета нужны определенные законодательные усилия. Пока что этого во многих случаях нет, поэтому такие системы нередко работают каждая сама по себе, без взаимодействия с другими.
Ценные культурные и природные объекты. Взаимная разобщенность характерна также для системы ГР и параллельных ей систем в области учета ценных и особо ценных исторических и экологических объектов. Преобразование таких объектов нежелательно или даже недопустимо. Эти объекты должны учитывать органы культурного наследия и охраны природы, медицинские (в части курортов и лечебно-оздоровительных местностей), в какой-то степени лесные, водные, земельные органы. К их учету имеют отношение некоторые ученые общества, археологические, туристские и другие общественные организации. Однако закон до настоящего времени не предпринял попыток увязать все эти системы учета с системой ГР.
Параллельно с ГР прав на недвижимость и на сделки с ней существует государственная регистрация юридических лиц. Нередко одни и те же юридические лица фигурируют в обеих этих регистрационных системах. Понятно, что одна система должна координировать с другой и по возможности поддерживать другую. Но на практике так происходит не всегда. Имеются случаи, когда после перемены статуса юридического лица или изменения его названия от него требуют заново пройти кадастровый учет своей недвижимости, а затем еще раз ГР. Естественно, все формальные перемены, которые происходят с юридическим лицом, должны отражаться в государственных реестрах. Но при этом измененное название юридического лица могло бы просто "перекочевать" из одного государственного реестра в другой, из реестра, где регистрируются юридические лица, в реестр, где зафиксированы их права на недвижимость. Если же юридическому лицу приходится проходить ГР заново, то за этой лишней процедурой скрывается отставание права.

Земельное планирование

Земля, как известно, со временем меняет свое назначение. При этом соответствующее решение во многих случаях принимает не владелец (собственник) земли, а управомоченный государственный или муниципальный орган. Таким образом, земля вовлекается в процесс планирования <1>. При этом важнейшими характеристиками преобразуемой земли оказываются не только правовой режим, но и ее расположение относительно других объектов недвижимости, физические свойства, плодородие, подверженность опасным стихийным процессам (наводнениям, оползням, просадкам и др.), способ предписанного и фактического использования, стоимостная оценка. Такие характеристики добываются в ходе детального исследования земельных участков и обработки полученной информации <2>. Понятно, что для получения всех необходимых сведений одних только записей по линии ГР прав оказывается недостаточно. Тем не менее, эти данные должны учитываться и применяться в работах по земельному планированию.
--------------------------------
<1> В ряде стран Западной Европы земельное планирование занимает такое важное место в деятельности государственных и муниципальных органов, что встречающийся в их документах термин "планирование" следует понимать как "земельное планирование".
<2> В научной литературе процедуру сбора и обработки соответствующей информации нередко именуют английским термином Land use, который буквально означает "использование земли", но смысл которого несколько иной: "рационализация использования земли".

Равным образом в этих работах должны учитываться и применяться данные, собранные ради правильного налогообложения земли. В законодательстве о ГР следовало бы иметь правило, согласно которому данные, собранные в ходе ГР, могут безвозмездно применяться для целей земельного планирования. Но сам сбор сведений, необходимых для земельного планирования, представляет собой самостоятельную работу и должен иметь свою процедуру. Его не могут заменить налоговые или регистрационно-юридические данные о земле и об объектах капитального строительства. Он должен производиться в особом порядке и по особым программам, зависящим от цели производимых работ <1>.
--------------------------------
<1> См. сб.: Районная планировка. Справочник проектировщика. М., 1986.

Государственная регистрация объектов недвижимости
и кадастровый учет (проблема дублирования функций)

Чтобы выполнить государственную регистрацию права на какой-то объект, занимающий часть земной поверхности, государственные регистраторы должны быть уверены, что такой объект действительно существует и что он имеет определенные координаты на поверхности Земли. Такую уверенность им придают документы особой системы учета, которую принято называть земельным кадастром или кадастром недвижимости <1>. В недавнем прошлом вместо земельного кадастра действовала близкая система под названием "государственный земельный учет". В отношении земли нынешний кадастровый учет представляет собой, в сущности, тот же государственный земельный учет, но "усиленный" рядом показателем. Так, в него включены стоимостные характеристики земельных участков, подвергающихся кадастровому учету.
--------------------------------
<1> Имеется два мало увязанных между собой Закона о кадастровом учете земли и кадастровом учете других объектов недвижимости. См.: ФЗ от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" и ФЗ от 24 июля 2007 г. "О государственном кадастре недвижимости".

Во многих странах термин "кадастровый учет" означал нечто другое. Исторически он ассоциировался и ассоциируется с задачей налогового обложения земель и вообще недвижимости. Так было и в старой России, в которой бытовал термин "кадастрация". Но в современной России налоговая задача официально не афишируется и считается как бы попутной задачей кадастрового учета. Такое представление о кадастровом учете нежелательно, ибо в этом случае термин "кадастр" дает повод для смешения разных задач государственного учета недвижимости: с одной стороны, в целях защиты права собственности, а с другой - в целях налогового обложения недвижимости <1>. Если стоять на традиционных позициях, то термин "кадастр" следовало бы применять только для целей налогового обложения недвижимости. Для остальных систем учета было бы желательно применять иные термины, например "паспортизация".
--------------------------------
<1> Упоминавшееся Постановление Правительства от 18 августа 2008 г. "Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости" требует сообщать (кто должен сообщать - не указывается) в налоговый орган по месту нахождения объекта недвижимости "об установлении или изменении кадастровой стоимости земельных участков" (п. 19, пп. "в", Постановления). Таким образом, это Постановление, хотя и "вскользь", закрепляет налоговое значение кадастрового учета недвижимости.

Если ГР является задачей особых регистрационных палат, входивших до последнего времени в Министерство юстиции, то кадастровый учет земли и построек находился в ведении органов Роснедвижимости, которые входили в Министерство экономического развития <1>.
--------------------------------
<1> В настоящее время (2010 г.) и регистрационные палаты, и органы Роснедвижимости переживают процесс реорганизации, поскольку те и другие сливаются с органами картографии в новую структуру - Росреестр. Опыт работы такого объединенного ведомства имеется в Белоруссии.

Закон не требует прямо, чтобы кадастровый учет обязательно предшествовал ГР. Но фактически дело обстоит именно так. Нормы, регулирующие ГР прав на земельные участки, указывают, что каждый из этих участков должен обладать своим кадастровым номером. Тем самым неявно предписывается, чтобы перед ГР объекта он прошел земельно-кадастровый учет. После этого регистрационная палата проверяет (по документам), имеется ли объект в натуре, где он расположен, есть ли у заявителя право на этот объект, а если есть, то какое именно.
Все необходимые документы составляются и проверяются еще на предварительной стадии, которая выполняется районным (или городским) отделом земельных ресурсов и землеустройства системы Роснедвижимости, когда заявитель и принадлежащий ему объект недвижимости проходят кадастровый учет. Процедура эта может быть достаточно затяжной и затратной. Обычно техническую ее часть выполняет частная землемерная фирма, состоящая при дружественном ей земельном отделе. Эта фирма выполняет съемку земельного участка, его геодезическую привязку и некоторые другие работы <1>. Затем в процедуру выдачи кадастровых документов включается сам отдел. Но в промежутке (если в ГР вовлечены строения) требуются еще вызов на участок специалиста из местного бюро технической инвентаризации, составление плана строения и утверждение его местным органом архитектуры и градостроительства. На этой же стадии проверяются права заявителя на объект учета <2>.
--------------------------------
<1> Неизвестно ни одного конфликта из-за того, что какой-то приусадебный или садовый участок не был привязан к государственной триангуляционной сети. Зачем нужна эта работа в отношении участка, уже снятого на план (например, в составе садоводческого товарищества), вообще непонятно. Чтобы обеспечить выполнение подобных работ, заинтересованные лица уже потратили десятки миллионов человеко-часов в поездках и ожиданиях своей очереди при посещении нужных контор. Видимо, часть официальных требований в связке (кадастровый учет + ГР) является избыточной. См.: Шейнин Л.Б. Время посетителя // Государственная служба. 2009. N 3. С. 61 - 64.
<2> Процедура излагается так, как она существовала до 1 марта 2010 г., когда она должна была несколько измениться в связи с созданием Росреестра.

Таким образом, при ГР первичного права на землю и (или) иную недвижимость заявителю требуется пройти два этапа: (1) кадастровый учет объекта недвижимости и (2) собственно ГР. Фактическое разделение ГР на два этапа удобно для регистрационных палат, поскольку им не приходится заниматься технической частью: выходом на местность, установлением наличия объектов права, их обмером и т.д. Однако этот порядок неудобен для тех, кому надо зарегистрировать свое право. Фактически им надо доказывать свое право дважды: в ходе кадастрового учета и в ходе ГР. Надо дважды готовить необходимые документы, дважды их представлять в государственные конторы, т.е. дважды тратить время, по существу, на одно и то же <1>.
--------------------------------
<1> На нежелательное дублирование функций государственных органов на разных этапах ГР прав на недвижимость и сделок с ней указывала Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

Федеральный закон от 27 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предписал, что ГР должна производиться по представлению кадастрового органа. По идее это должно избавлять просителя от личного посещения регистрационной палаты по крайней мере ради передачи туда кадастровых документов. Но одна только пересылка кадастровых документов в регистрационную палату - далеко не решение проблемы; ведь у регистрационной палаты всегда могут возникнуть вопросы к заявителю и она может потребовать его личного присутствия. Кроме того, как упоминалось, все эти органы находятся в стадии реорганизации, поэтому до реального сокращения двойственных (повторных) действий еще далеко.
Данные, которые необходимы для составления государственного земельного кадастра, намного полнее, чем те, которые используются при ГР прав на землю. Государственная регистрация в значительной степени дублирует государственный земельный кадастр. Поэтому обе процедуры: ГР прав на землю (которая осуществлялась по линии Минюста России) и порядок составления государственного земельного кадастра (по линии Роснедвижимости) - требуют лучшей взаимоувязки. По-видимому, закон должен ликвидировать саму двустадийность ГР, т.е. слить ГР с кадастровым учетом. Поскольку нынешний кадастровый учет выполняет все необходимые процедуры для выяснения права лица на земельный участок, он может выполнить и конечную функцию: с одной стороны, по выдаче заинтересованному лицу документа о ГР, а с другой - по ведению внутреннего реестра выданных документов. Объединенному органу может быть поручена аналогичная функция по ГР сделок со строительными объектами.
Российские законы о кадастровых (учетных) работах, проводимых ради ГР недвижимости, проявляют колебание в понимании природы и задач кадастра. С одной стороны, они рассматривают его как самостоятельное публичное мероприятие, которое должно выполняться по государственным планам и за государственный счет. Например, так построен ФЗ от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре". Но перед авторами этого Закона явно вырисовывалась другая задача, а именно ГР прав на землю. Поэтому в ст. 19 и 20 этого Закона они (вопреки провозглашенной идее о государственном почине при проведении кадастра) установили, что кадастровые работы ведутся по заявлению заинтересованных лиц и (надо понимать) за их счет, как это фактически и происходит в настоящее время. Эта же идея отразилась в ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Чтобы преодолеть подобный перескок мысли и правил, следует принять за правило, что ГР прав на недвижимое имущество и на сделки с ним - это одно, а кадастр недвижимости ради справедливого обложения ее налогами - это другое. Оба мероприятия могут и должны поддерживать одно другое, но в принципе их должны выполнять разные органы, с разными целями и по неодинаковым процедурам. Представлять дело так, что кадастр выполняется исключительно или хотя бы главным образом ради ГР прав на недвижимость (как это происходит в настоящее время), не может привести ни к чему, кроме путаницы.
Нынешний кадастровый учет следовало бы лишить определения "кадастровый". Поскольку этот учет выполняется ради ГР недвижимости, он и должен фигурировать в законах в качестве одного из звеньев ГР. При этом можно будет избежать двойного понимания термина "кадастр", ибо во многих странах, включая старую Россию, под этим словом понималось и понимается только одно: справедливое налогообложение земли и другой доходной недвижимости. ГР сделок с недвижимостью должна быть согласована в законе с нотариальными актами, удостоверяющими те же сделки. В противном случае не исключено, что обе эти процедуры опять же будут дублировать одна другую.

Составление официальных земельных и иных документов,
касающихся недвижимости

Государственная регистрация прав на земельный участок или на другую недвижимость предполагает составление официальных документов двоякого рода. Во-первых, это записи в соответствующем реестре, который (вместе с сопутствующими документами) хранится в том органе, который произвел регистрацию. Во-вторых, это те документы, которые выдаются на руки заинтересованному лицу (лицам), чье право признано в ходе регистрации.
Часть 3 ст. 131 ГК РФ обязывает регистрирующий орган по ходатайству обладателя права удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи соответствующего документа или путем совершения надписи на договоре, завещании или другом акте о переходе права. Тем не менее закон не налагает на обладателя права обязанности получать и хранить документ, удостоверяющий его право. Действительно, такие документы имеют далеко не все владельцы земли или иной недвижимости. Это обстоятельство нельзя признать положительным, но исправлять его принудительными средствами нет оснований.
Носителями прав на один и тот же земельный участок могут быть не один, а два лица, например его собственник и (долгосрочный) арендатор. В этом случае закономерно составлять не один, а два удостоверительных документа; их обладателями окажутся два названных лица. Разница между ними будет заключаться в том, что в соответствующих документах за этими лицами будут признаваться неодинаковые права на одну и ту же землю. Закон не содержит запрета на то, чтобы на данный земельный участок выдавался более чем один документ, удостоверяющий неодинаковые права на него разных лиц. Целесообразно иметь в законе норму, прямо предусматривающую такой вариант.
Закон упускает особое обстоятельство. В качестве заинтересованного лица может выступать не только собственник или владелец земельного участка, но и сосед, если он имеет право на ограниченное пользование чужой землей. Это выражается в его праве на проход, проезд, устройство канавы или иного водосбросного сооружения. Через частные владения нередко проходят общественные коммуникации - как под землей, так и в виде воздушных линий. Во всех этих случаях создаются ситуации, известные как земельные сервитуты.
Обременение земельного участка сервитутом подлежит фиксации при ГР прав на землю. Наличие сервитута должно быть отражено также в документе, который выдается на руки собственнику (владельцу) участка, обремененного сервитутом. Но не только ему. Поскольку правом ограниченного пользования земельным участком обладает наделенный этим правом сосед, последний не менее других причастных лиц бывает заинтересован в получении на руки документа, удостоверяющего его право.
Сервитутное право касается двух участков: обладающего сервитутом и обремененного сервитутом. Но для обладателя сервитута оформить соответствующую документацию на оба этих участка технически не всегда просто, ведь право владельца сервитута распространяется на участок, который ему не принадлежит. Не исключена такая ситуация, когда владелец этого последнего участка будет уклоняться от получения документа, из которого видно, что его участок обременен сервитутом. Вполне возможно, что это лицо предпочтет вовсе не иметь никакого регистрационного документа на свой земельный участок, чем получить таковой с указанием на сервитутное обременение.
Спрашивается: может ли обладатель сервитута получить на руки копию плана соседнего земельного участка - плана, на котором был бы зафиксирован его сервитут? Видимо, такой вариант послужил бы нормальным выходом из положения для случая, когда владелец участка, обремененного сервитутом, не желает, чтобы в его плане было бы указание на сервитут, принадлежащий соседу. Однако действующий закон о таком (или о другом) варианте выхода из положения не упоминает. Провозгласив необходимость зафиксировать в ходе ГР недвижимости земельные сервитуты, он оставил в стороне вопросы документального оформления прав и обязанностей сторон, связанных сервитутными отношениями.
Согласно правилам, принятым в свое время Государственным комитетом РФ по земельной политике (Госкомземом), оформление сделок с землей должно сопровождаться составлением (или утверждением уже составленных) земельных планов <1>. Госкомзем подразумевал, что составление и утверждение земельных планов должны производиться земельными органами - местными земельными комитетами, которые действовали и действуют на уровне административного района, города <2>. Следует заметить, что составлять земельные планы нужно не только в случае сделок с недвижимостью, ее движения, но и "в статике" - при закреплении права на объект недвижимости за его наличным обладателем. Некоторые официальные требования к составлению земельных карт (планов) были утверждены преемником Госкомзема - Росземкадастром 10 апреля 2001 г.
--------------------------------
<1> Бывший Комитет по земельным ресурсам и землеустройству РФ в 1993 г. разработал и рекомендовал применять Типовой договор купли-продажи земельного участка. Этот документ предусматривает составление плана на переходящий из рук в руки земельный участок. Многие положения этого документа полезно использовать также при совершении других сделок с землей.
<2> В городах и других населенных пунктах земельные планы, равно как и поэтажные планы построек, могут составлять и утверждать БТИ. Как упоминалось, в настоящее время составление и утверждение поземельных планов входят в первый этап ГР, носящий название "кадастровый учет".

Составление земельного плана, как правило, сопровождается проверкой границ участка, его площади, а также внутренней ситуации, выяснением и уточнением прав на него определенных лиц, выявлением возможных земельных споров, а также претензий со стороны. Хотя ни закон, ни подзаконные акты не предъявляет полных и строгих требований к тому, как составлять земельный план, на практике нередко требуется выполнить определенные условия. Так, желательно, чтобы на плане были указаны смежества - наименования смежных земельных владений, а также их точки соприкосновения с данным участком; целесообразно, чтобы на плане стояли подписи соседей в знак того, что они согласны с проведенными границами. Границы участка подлежат обозначению не только на плане, но и на местности. Должны быть показаны вкрапления чужих владений - так называемые посторонние пользования. На плане должна быть указана площадь всего земельного владения, а также площади отдельных выделов внутри него (если правовой режим их неодинаков).
Таким образом, составление и утверждение земельного плана представляют собой не только техническую, но и непростую юридическую процедуру. Велико и юридическое значение планов. Можно утверждать, что без наличия плана право на землю оказывается недостаточно определенным и, следовательно, недостаточно полноценным. И наоборот, если лицо обладает надлежаще составленным и утвержденным земельным планом, то это обстоятельство может служить в качестве весомого доказательства его права на землю и (или) на иную недвижимость.
В старой России в ходе генерального межевания (проводилось со второй половины XVIII века под эгидой Министерства юстиции) владельцы земель, чьи права были проверены и удостоверены в ходе межевания, получали на руки официально заверенные планы своих земельных владений. Эти документы приравнивались к удостоверениям о праве собственности на землю. (Они подкреплялись техническими описаниями границ каждого владения.) По-видимому, нет препятствий к тому, чтобы при аналогичных обстоятельствах официально заверенные земельные планы получали определенную юридическую силу и в наше время.
Гражданское право уделяло и уделяет недостаточно внимания документальному оформлению передачи объектов недвижимости, особенно если такая передача не связана с денежными расчетами <1>. Так, грандиозная по масштабам кампания приватизации государственной и муниципальной собственности, проходившая и проходящая в России, в этой части оказалась плохо обставленной. В частности, это сказалось на приватизации домового оборудования многоквартирных домов (см. гл. 1). Жилищный кодекс РФ подразумевает, что право собственности на это оборудование переходит к коллективам жильцов, объединенных (или не объединенных) в товарищества собственников жилья, поскольку они приватизировали свои квартиры. Между тем переход права собственности на такое сооружение, как квартира, не говоря уже о многоквартирном доме, не может осуществляться без сопроводительного пакета технической документации.
--------------------------------
<1> См.: Моргулис М.И. Вопросы передачи зданий, сооружений, оборудования в практике государственного арбитража. М., 1962.

Для того чтобы передавать, надо (как минимум) знать, что подлежит передаче. Если передаче подлежит многоквартирный дом, то на его земельный участок, подземное хозяйство, домовые конструкции, на все обслуживающие дом помещения и устройства должны существовать планы, проектно-сметная документация с исполнительными чертежами, акт приемки жилого дома от строительной организации, акты технического состояния дома, паспорта на отдельные объекты и сооружения. Без этих документов эксплуатация отдельных частей домового хозяйства будет затруднена. Многие такие документы существуют, они должны храниться в местных БТИ. Но передавать жилые дома ТСЖ будут не БТИ, а жилищные конторы, у которых многих планов и актов нет, ибо жилые дома не стоят у них на балансах <1>.
--------------------------------
<1> Некоторые официальные документы называют жилищные конторы "балансодержателями" в отношении тех домов, которые они обслуживают. Но какие права и обязанности сторон (и каких именно сторон) скрываются за этим термином, не очень понятно.

Некоторые высокие дома несут геодезические и другие знаки и устройства, принадлежащие посторонним организациям. Еще чаще бывает так, что нежилые помещения в жилом доме занимают торговые и другие предприятия, носящие титул арендаторов. Как должны складываться отношения между владельцами больших домов (будь то жилищные конторы или ТСЖ) и указанными организациями и предприятиями, какими документами они должны оформляться, не всегда ясно. Произойдет так (и уже происходит), что ТСЖ получат свои дома от жилищных органов без надлежащей документации и без уверенности в том, что она существует (а если существует, то без гарантии ее полноты и качества). Возникает вопрос: не придется ли ТСЖ заниматься непредвиденным для них делом - обновлять, а частично восстанавливать утраченные технические и юридические документы на отошедшее к ним домовое хозяйство?
Без надлежащей технической документации на внутриквартирные конструкции и устройства оказались также собственники приватизированных квартир. Правда, приватизацию можно рассматривать не как сделку, а как особый политический акт, выражающийся в передаче публичной собственности частному лицу (частным лицам). Но в любом случае, поскольку она связана с переходом прав на недвижимость, она должна была сопровождаться передачей новому собственнику определенного пакета технических документов, идентифицирующих те физические предметы, которые наполняют его собственность. Без таких документов его право собственности юридически оказывается недостаточно определенным, а следовательно, недостаточно полноценным <1>. В жилищном хозяйстве проблема выдачи технических и юридических документов новым собственникам-приватизаторам оказалась не только не решенной, но и официально даже не поставленной. Эту проблему упускают и Жилищный, и Гражданский кодексы.
--------------------------------
<1> В частности, остается не вполне понятным, как частный собственник может выполнить ГР своей квартиры, если он не имеет документов о юридической принадлежности ряда встроенных предметов, находящихся в его квартире.

От вручения публичной властью частному собственнику (в процессе приватизации недвижимости) пакета технических и юридических документов следует отличать другую ситуацию, когда некоторые технические и юридические документы должны составлять сами участники хозяйственных сделок. Статья 556 "Передача недвижимости" ГК РФ упоминает особый документ - передаточный акт или заменяющий его документ <1>. Составленный акт должны подписать обе стороны - как передающая, так и принимающая. Статья 556 придает указанному акту важнейшее значение. Она утверждает, что "уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости... считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество" <2>. Приведенную норму можно понять по-разному, в том числе и так, что без составления и заверения сторонами указанного документа своими подписями нет и самой сделки. Однако такое толкование вряд ли будет правильным.
--------------------------------
<1> Статья 556 ГК включена в параграф 7 "Продажа недвижимости". Из титула и текста ст. 556 видно, что ее нормы имеют в виду только куплю-продажу недвижимости и не затрагивают других сделок с недвижимостью. Полезное и логичное требование о составлении сторонами особого акта о приемке-передаче недвижимости в случае ее купли-продажи ГК РФ почему-то не распространил на другие сделки с недвижимостью. В этом видится его упущение.
<2> Статья 398 ГК РФ предусматривает случай, когда продавец отказывается передать покупателю вещь, обусловленную в заключенном между ними договоре. При таких обстоятельствах покупатель вправе потребовать (через суд) отобрать вещь у продавца и передать ему, покупателю.

Составление указанного документа является в высшей степени желательным. В этом нередко заинтересованы обе стороны: передающая сторона - чтобы отвести от себя в будущем возможные претензии партнера по поводу неполноты, физических или юридических пороков передаваемого имущества; принимающая сторона - чтобы подкрепить свои будущие претензии к партнеру за обнаруженные технические и юридические недостатки этого имущества (если такие недостатки обнаруживаются в ходе приемки).
Но уклонение одной из сторон (или сразу двух) от составления и подписания акта не должно мешать осуществлению сделки, особенно если она в основном уже завершена: недвижимость (например, дом) фактически передана, деньги за нее уплачены. Если партнеры не составляют акта приемки-передачи, то они сами ставят себя в недостаточно определенное юридическое положение. Продавец оказывается не застрахованным от будущего иска покупателя относительно неполноты и других пороков купленного им объекта; покупателю же, если он предъявит иск к продавцу, будет трудно доказать, что пороки недвижимости (на которые он будет ссылаться) возникли до момента покупки, а не после.
Разумеется, кто-то из партнеров может сознательно избегать составления и подписания акта приемки-передачи. Например, так выгодно поступать продавцу, если он знает о пороках продаваемого дома, но не желает фиксировать их на бумаге; отсутствие акта приемки-передачи может оказаться в его интересах. В этом случае покупателю следует иметь свидетелей, которые помогли бы ему удостоверить, что продавец поступает ненадлежащим образом. С помощью этих или других лиц он может составить акт приемки дома хотя бы и в отсутствие продавца. Как можно полагать, если при таких обстоятельствах спор о недостатках купленного дома перейдет в суд, то должна возникнуть презумпция относительно того, что указанные в акте недостатки существовали до того, как в дом въехал покупатель. При всем том нет оснований полагать, что уклонение одной или обеих сторон от подписания акта приемки-передачи дома способно разрушить сделку. Статья 556 ГК РФ должна оговорить это обстоятельство недвусмысленным образом.
Составление акта приемки-передачи недвижимости означает углубление цивилизованных отношений между продавцом и покупателем. Но этого углубления нельзя им навязывать. Если кто-то из них или они оба не желают составлять указанный документ (недооценивают эту процедуру), то тем самым они затрудняют в дальнейшем выяснение отношений между собой, т.е. способны наказать самих себя. Что касается закона, то он не должен наказывать за это партнеров путем отказа в признании самой сделки.
Статья 550 ГК РФ требует от сторон составления еще одного документа. Если стороны договорились о купле-продаже недвижимости, например дома, то свой договор они обязаны закрепить в письменном виде и оба подписаться под составленным ими документом. Несоблюдение этого требования ведет к серьезным последствиям - недействительности договора. Важность письменной формы договора, которую требует ст. 550, трудно переоценить. Прежде всего она свидетельствует о серьезности намерения сторон совершить сделку. Кроме того, она помогает устранить колебания, недомолвки, неоднозначное понимание сторонами важнейших пунктов договора - всего того, что способствует вредной неопределенности отношений. Если не соблюдена письменная форма договора, то он не пройдет ГР; покупатель в дальнейшем не сумеет распорядиться в законном порядке приобретенной им недвижимостью, тем же домом. В случае же предъявления иска со стороны ему трудно или даже невозможно будет доказать, что он обладает правом собственности на купленный им дом <1>.
--------------------------------
<1> Если договор о купле-продаже недвижимости не прошел ГР, то он не считается заключенным (ч. 3 ст. 433 ГК РФ). Иными словами, у сторон не возникает прав и обязанностей, которые нормально связаны с этим договором. Согласно ст. 550 ГК РФ такие же последствия (недействительность договора) наступают, если стороны не соблюдают письменной формы договора о продаже недвижимости. Таким образом, ст. 550 устанавливает фактически двойную недействительность договора, если он не заключен в письменной форме.

Тем не менее с категоричностью формулы ст. 550 нельзя согласиться. Ведь если следовать ей, то получается, что никакие фактические обстоятельства дела во внимание приниматься не должны. Например, проданная недвижимость - дом передана покупателю, а согласованная сумма передана продавцу. Между сторонами не возникает никаких споров. Договор фактически исполнен, хотя форма его не соблюдена. Статья 550 игнорирует случай, когда письменный договор не был составлен по той причине, что стороны находятся в близких отношениях и доверяют друг другу. Не исключено, что продавец ограничится выдачей покупателю расписки о получении за проданный дом такой-то суммы. Тем не менее в этом случае согласно ст. 550 у покупателя не возникнет права на дом, а у продавца - на ту сумму, которую он получил от покупателя <1>.
--------------------------------
<1> Стороны могут оформить в письменном виде передачу от покупателя продавцу не всей обусловленной суммы, а только задатка. О.С. Иоффе склоняется к мысли, что и в этом случае к отношениям сторон следует подходить так, как если бы договор между ними был заключен в требуемой (письменной) форме. См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 167.

Составление договора в письменной форме - это не священный обряд; оно преследует определенные практические цели. Следует задаться вопросом: чьи законные интересы могут пострадать, если письменная форма не соблюдена? Отвечая на этот вопрос, попутно можно выяснить и конкретное юридическое значение письменного договора.
Отсутствие письменной формы договора может отрицательно сказаться на законных интересах не одной группы лиц. Эти группы таковы:
1) стороны договора - по взаимным обязательствам;
2) третьи лица, претендующие на то же имущество (дом);
3) органы власти и управления, если они по какой-то причине не признают сделку;
4) хозяйственные корпорации и лица, с которыми владелец дома будут вступать в контакт по поводу недвижимости (дома).
Взаимные отношения указанных групп удобно рассмотреть в отдельности.
1. Отсутствие письменного договора дает возможность любой стороне отказаться от состоявшегося соглашения (передумать) или выдвинуть какие-то дополнительные условия в свою пользу. Договор при этом может оказаться разрушенным, тем более если передача недвижимости не состоялась. Усилия, затраченные сторонами на достижение договоренности, окажутся потраченными напрасно. Этим они накажут самих себя, хотя понесенный при этом ущерб нельзя признать значительным. (Напрасно потратить свои усилия стороны могли и при попытке заключить письменный договор.)
Возможен вариант, при котором, несмотря на отсутствие письменного договора, стороны выполнят его условия: продавец передаст дом покупателю, покупатель въедет в дом и т.д. В этом случае каждая из сторон рискует тем, что другая сторона может попытаться не признать факт заключения договора или придать ему какой-нибудь другой смысл. (Например, продавец заявит, что покупатель живет в его доме в качестве арендатора, а деньги от покупателя он получил в виде займа под залог дома.) Поскольку письменного договора о купле-продаже дома нет, суд должен будет принять решение, что продажи не было, а потому право собственности на покупателя не перешло. В этой ситуации отсутствие письменного договора обернется против покупателя.
Но существует исковая давность. Если продавец спохватится слишком поздно, после истечения срока исковой давности, то его иск будет оспорен покупателем и дом останется за покупателем. Более того, через 15 лет после момента, когда истечет срок исковой давности для продавца, покупатель сможет оформить право собственности на дом на основании своей приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Если же продавец изначально не будет оспаривать договор, то никаких проблем у покупателя возникнуть не должно. Таким образом, недействительность договора продажи недвижимости, которой угрожает ст. 550 ГК РФ, в ряде случаев просто "не сработает".
2. До тех пор, пока покупатель не оформит свое право собственности на дом на основании приобретательной давности, для него существует неприятная возможность того, что найдутся третьи лица, которые предъявят свои требования на тот же дом. Обязан ли в этом случае продавец выступать на его стороне в суде - вопрос сомнительный, поскольку официально он продавцом не является. (Кроме того, он может физически не присутствовать в месте спора в момент его возникновения.) Поскольку у покупателя нет полноценного документа о его праве собственности на дом, есть риск, что он проиграет дело и что суд обяжет его освободить дом. Но если таковых лиц не найдется или если их иск будет подан с пропуском исковой давности, то "недействительный" устный договор о купле-продаже дома окажется действительным.
3. Для органа управления, например для налоговой инспекции, не играет существенной роли то обстоятельство, кто именно - прежний собственник недвижимости или заменивший его владелец - заплатит положенный налог с недвижимости. Если сумму налога, которая будет названа в извещении, выписанном на имя прежнего собственника, выплатит не он, а другое лицо, ей в принципе все равно. Это рассуждение справедливо и в отношении надзорных органов. Если их предписания будет выполнять не собственник, а другое лицо, им это тоже безразлично.
Однако покупатель дома, не желающий платить налог или выполнять предписания надзорных органов, может уклониться от выполнения своих обязанностей, сославшись на то, что не он является хозяином. В этом случае в неприятное положение может попасть продавец дома (если он наличествует), поскольку у него нет доказательства, что дом он продал. В этой ситуации внакладе окажется продавец.
Новый хозяин дома может пострадать в случае перепланировки местности, поскольку возникнет вопрос, имеет ли он право на компенсацию в связи с планируемым ущербом, который потерпит его недвижимость. Но если такой перепланировки не происходит, то каких-либо недоразумений между властями и новым владельцем не должно возникнуть. Новому хозяину будет трудно продать дом или иначе распорядиться им, так как у него нет документа о праве собственности. Но если он не производит с домом подобных операций, то названное ограничение его прав для него не так существенно. Таким образом, договор, о котором идет речь, если не всегда, то, во всяком случае, во многих ситуациях сработает.
4. Сказанное выше следует отнести и к отношениям между владельцем дома и теми лицами, с которыми он будет вступать в хозяйственные связи. Например, он будет оплачивать коммунальные услуги, приглашать ремонтных рабочих, страховать дом и т.п. Все лица, с которыми он будет вступать в хозяйственные контакты, не станут проверять его собственнических прав; их удовлетворит то обстоятельство, что за оказанные услуги и выполненные работы они получат договорное вознаграждение. Таким образом, с этой стороны никаких препятствий для признания своих прав у нового владельца дома не возникнет.
В целом вырисовывается такая картина. Если не оформленный должным образом договор купли-продажи недвижимости никем не оспаривается (ни другим контрагентом, ни со стороны), то он может оказаться исполненным без какого-либо ущерба для каждой из сторон. Через какой-то промежуток времени возникшие фактические отношения могут получить легальное признание. Если же возникшие фактические отношения оспариваются в должном порядке, то одна сторона или обе стороны рискуют тем, что отношения, к которым они пришли, будут пересмотрены к невыгоде для кого-то из них или для них обеих.
Отсюда бесспорным является тот вывод, что сторонам в высшей степени целесообразно следовать правилу о письменном оформлении договора, записанному в ст. 550 ГК РФ. Однако это правило не должно иметь абсолютной силы. Если стороны готовы идти на риск и заключают договор не так, как этого требует закон, то закон не должен автоматически наказывать их за отступление от его предписания. Угрозу о недействительности договора, содержащуюся в ст. 550, следовало бы лишить ее категоричности. Это позволило бы ч. 2 ст. 550 сформулировать примерно так: "Если при рассмотрении спора о недвижимости, которую ответчик приобрел по ненадлежаще составленному договору, возникает сомнение о праве собственности ответчика, то это сомнение толкуется не в его пользу".
Предложенная формулировка, естественно, затрудняет владельцу недвижимости, не оформившему должным образом свою покупку, доказывание своего права, поскольку у него нет возможности ссылаться на заведомо дефектный (или на устный) договор с продавцом. Но эта формулировка не закрывает ему дорогу доказывать свое право иными путями. Такое решение следует признать тем более желательным, что у некоторого количества нынешних частных собственников - приобретателей недвижимости нет надлежащего документа, из которого было бы видно, что они приобрели ее на основании письменного договора, как этого требует закон <1>.
--------------------------------
<1> Многие дома в частном секторе перешли к нынешним их владельцам по наследству. Нередко у таких владельцев нет документа, подтверждающего их право собственности на дом.

Некоторые категории документов, передаваемые от продавца покупателю, не имеют отношения к официальным бумагам. Их не составляют и сами стороны сделки. Это технические паспорта и т.п. документы, исходящие от производителей и поставщиков отдельных частей недвижимости и сопровождающего ее оборудования. Такие документы можно назвать техническими. Как упоминалось в гл. 2, такие документы следовало бы рассматривать как принадлежности главной вещи - предмета сделки. Их передача от продавца покупателю весьма желательна. Но если о них нет специального упоминания в договоре, заключенном между сторонами, то это можно толковать таким образом, что приобретатель недвижимости не настаивает на их получении. (Нельзя исключить такого положения, что у продавца этих документов и не сохранилось.) Отсюда вытекает, что договор будет считаться заключенным, даже если продавец не передаст покупателю всех технических документов.

Глава 4. НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ РАССМОТРЕНИЯ
СПОРОВ О НЕДВИЖИМОСТИ

Судебное разбирательство споров о недвижимости происходит в рамках гражданского процесса; сами эти споры подпадают под рубрику споров о праве гражданском. По общему правилу гражданские иски рассматриваются по месту жительства (нахождения) ответчика. Это правило выступает как своеобразная льгота для ответчика, так как являться ему надо в удобный для него суд. По-другому обстоит дело с исками, касающимися недвижимости.
Поскольку недвижимость регистрируется по месту ее нахождения, там же хранятся и официальные документы о ней. Отсюда проистекает порядок, согласно которому судебные споры о недвижимости рассматривает тот районный или городской суд, на территории которого находится недвижимость. Указанный порядок удобен также тем, что при необходимости осмотреть спорный объект в натуре именно местному суду он всего доступнее.
В споры о земле и другой недвижимости нередко вовлекаются административные инстанции (иногда эта процедура предшествует рассмотрению споров в суде). Естественно, что в первую очередь ими занимаются те административные органы, которые располагаются по месту нахождения недвижимости. От земельных споров следует отличать связанные с землей или иной недвижимостью жалобы, например на неправильное (по мнению жалобщика) налогообложение земли. Такие жалобы также рассматриваются в первую очередь по месту нахождения земельного участка.
Жалобы, с одной стороны, и предписания надзорных органов - с другой, поскольку они затрагивают землю (или иную недвижимость) и вызывают протесты причастных лиц, внешне могут выглядеть как земельные споры. Однако между ними и земельными спорами имеется принципиальное отличие. Когда истец заявляет земельный и вообще имущественный иск, то смысл иска в том, что истец претендует на спорное имущество. Но участие в конфликтном деле государственного или муниципального органа нередко вызывается не претензией его на имущество, а необходимостью понудить затронутого владельца к выполнению определенного обязательства, связанного с этим имуществом.
Например, орган власти или государственного надзора требует от владельца уплатить земельный налог, обеспечить надлежащее санитарное состояние постройки и земельного участка, выполнить противопожарные мероприятия, принять меры к соблюдению эстетически приемлемого вида строения и земельного участка. Хотя все такие предписания (и возможные возражения против них) касаются недвижимости и хотя они могут рассматриваться в суде, суть дела заключается не в имущественных, а в финансовых и административных отношениях. Если при таких обстоятельствах возникает конфликтная ситуация, то она не затрагивает права гражданского. Поэтому к категории имущественных споров такие дела не относятся <1>.
--------------------------------
<1> Сказанное не означает, что финансово-административные отношения отгорожены "китайской стеной" от имущественных прав. Например, гражданин может оспаривать полученное им уведомление об уплате земельного налога на том основании, что он не является собственником облагаемой земли. Правильное разрешение возникшего конфликта затронет в этом случае вопрос о том, кому действительно принадлежит право собственности на эту землю.

Властный орган, например муниципалитет, может претендовать и на завладение каким-то земельным участком или строением. В этом случае он должен выступать не как властный орган, а как участник имущественного спора; его административные полномочия должны при этом стушеваться. Если спорное дело будет рассматриваться в суде, суд должен рассматривать такой муниципалитет наравне с другой стороной - его судебным противником.
В спорах за недвижимость в качестве судебных противников могут выступать соседние муниципалитеты. Известен, например, спор такого рода между Москвой, которая вела застройку участка в г. Щербинка Московской области, и областью по поводу принадлежности застраиваемого участка <1>. Очевидно, что рассмотрение подобных споров в суде не противопоказано. Однако при этом необходимо строго различать, является спор только имущественным или же речь идет также о юрисдикционной власти сторон. Ведь если спорный земельный участок находится на границе спорящих субъектов, то признание за тем или другим из них права собственности на землю легко может повлечь расширение административных границ. (В данном случае - расширение городской черты Москвы).
--------------------------------
<1> Выступала Москва в этом споре в качестве муниципальной единицы или в качестве субъекта Федерации - неизвестно.

Понятно, что любой муниципалитет может иметь собственность, расположенную далеко за его пределами. (Например, в свое время Москве принадлежали питомники зеленых насаждений в г. Сочи.) Но собственность на землю вовсе не обязательно должна влечь распространение административной власти собственника на территорию, входящую в другую административную единицу. Рассмотрение в суде имущественного спора между муниципалитетами не должно перерастать в рассмотрение вопроса об их административных границах. Этот последний спор (если он возникает) решается в особом порядке, который не имеет ничего общего с процедурой разрешения спора о праве гражданском. Как представляется, судебное вмешательство в споры о границах муниципалитетов уместно только в части проверки того, насколько соблюден этот порядок.
Таков подход к указанной проблеме с теоретических позиций. Однако в ходе принятия практических решений к возникающим спорам следует подходить не с теоретических позиций, а с позиций права. Для разрешения споров между муниципалитетами о своих границах желательно иметь специальный закон. В нем целесообразно урегулировать порядок разрешения споров между соседними муниципалитетами, если каждый из них отказывается от каких-то проблемных участков и строений, с тем чтобы переложить обязательства по этим объектам на своего соседа <1>. При этом надо учесть, что спор по поводу отказа от собственности обычно тянет за собой вопрос об административных границах спорящих сторон.
--------------------------------
<1> Известен случай, когда английский суд разбирал спор двух соседних графств, каждое из которых "открещивалось" от экологически аварийной свалки, расположенной на их общей границе. О подобных спорах в России неизвестно, но вряд ли можно сомневаться в том, что они существуют.

Глава 5. ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА ХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОФИЛЯ
(ВОПРОСЫ КОРПОРАТИВНОГО ПРАВА)

Классификация. Подобного рода организации можно разделить на три большие группы: 1) работающие на коммерческой основе. В частности, к ним относятся многие предприятия и хозяйства частного сектора; 2) ограниченные в своих прибылях предприятия (имеющие регулируемые доходы), как это характерно для организаций, которые признаны монополистами. К ним относятся, в частности, многие муниципальные предприятия; 3) организации, осуществляющие свою деятельность на бесприбыльной основе. К ним относятся, например, многочисленные объединения частных собственников недвижимости.
Так, собственники жилья в многоквартирных домах нередко объединены в ЖСК, собственники гаражей - в гаражно-строительные кооперативы (ГСК), собственники дачных участков и дач - в дачные кооперативы или иные объединения. Приведенная классификация имеет важное значение для налоговых отношений и не только для них. Однако в ГК РФ (ст. 50) она является недостаточно полной; недостает организаций с регулируемыми доходами. Недостаточно четко изложена в ГК РФ также ситуация с правами собственности юридического лица на его имущество.

Собственность юридического лица

Учредители могут создать юридическое лицо и предоставить ему в управление свое имущество, но при этом оставить за собой право собственности на это имущество (ч. 3 п. 2 ст. 48 ГК РФ). Такой метод широко применяется в отношениях между органами власти и подведомственными им государственными и муниципальными предприятиями. Таким же образом крупные частные предприятия могут создавать дочерние предприятия и хозяйства.
Вместе с тем ГК РФ допускает существование юридических лиц, на имущество которых их учредители и участники имеют только обязательственные права (ч. 2 п. 2 ст. 48). Однако ГК РФ умалчивает, кому в таком случае принадлежит право собственности на имущество юридического лица. Между тем ответ известен. В этом случае право собственности принадлежит самому юридическому лицу <1>. "Никакой долевой, совместной или иной собственности учредителей (участников, членов) на имущество юридического лица не возникает" <2>. Такая же точка зрения выражена в состоявшихся решениях Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ <3>.
--------------------------------
<1> Именно так следовало бы подходить к праву собственности на землю сельскохозяйственных предприятий, использующих чужие (принадлежащие сельским жителям) земельные доли, из которых слагаются их земельные массивы. Как известно, в свое время закон провозгласил обладание этими долями правом собственности физических лиц - держателей соответствующих документов, и это право было широко разрекламировано в СМИ. Но на самом деле обладатель земельной доли имеет лишь право требования (обращенное к соответствующему сельхозпредприятию) выделить ему в натуре участок земли, отвечающий его доле. На это обстоятельство обратил внимание проф. А.Е. Черноморец. (См.: Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве. М., 1993.) Между тем в Законе об обороте сельскохозяйственных земель (2002 г.) собственность коллективного сельскохозяйственного предприятия названа общей собственностью. Закон упустил корпоративный характер этой собственности, не принял во внимание, что каждое такое предприятие - не просто собрание собственников, а коллектив, образующий юридическое лицо. В этой ошибке можно видеть также упущение ГК РФ, о котором упоминалось выше: ГК РФ не знает понятия общественной собственности и не проводит различия между общей и общественной собственностью.
<2> Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (для предпринимателей). М., 1999. С. 335.
<3> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации с постатейным приложением материалов судебной практики. М., 2001. С. 71.

Нечеткость формул ГК РФ в отношении прав юридического лица на свое имущество отражается в экономической литературе, поскольку не все экономисты разбираются в хитросплетениях права. По мнению некоторых авторов, если физические лица образуют юридическое лицо путем сложения своего имущества, то появляется два параллельных права собственности на одно и то же имущество. Понятно, что так не может быть. Отсюда делается далекоидущий вывод. Опираясь на приведенный тезис, эти авторы заключают, что право собственности юридического лица - это вообще выдуманный (незаконный) институт, ибо все имущество юридического лица принадлежит образовавшим его физическим лицам <1>.
--------------------------------
<1> Каменецкий В.А., Патрикеев В.П. Человек, экономика, законодательство. М., 2002. С. 132 и след.

Типы хозяйственных организаций, "пропущенные" в ГК РФ

Современный Гражданский кодекс, а равно Жилищный кодекс "не знают" некоторых типов и видов хозяйственных корпораций - юридических лиц.
1. Жилищные организации. В России издавна была известна фигура приказчика, которому состоятельный собственник поручал заведовать своим имуществом. Управитель дома, если этот дом служил только "на приезд" хозяина, вплоть до Петровских времен назывался дворником (ныне смысл этого слова существенно изменился), впоследствии он мог именоваться дворецким. В наше время эти индивидуальные фигуры нередко заменяются корпорациями (организациями). Например, так происходит в отношении многоквартирных жилых домов.
Жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК) разных наименований должны заботиться о многоквартирных жилых домах. Такую заботу им поручают либо местные власти, либо государственные ведомства - владельцы жилищного фонда. В домах с приватизированными квартирами в ведении ЖЭКа находится домовое хозяйство; если жилье не приватизировано, то их хозяйские заботы должны распространяться также на квартиры, внутриквартирные конструкции и устройства. Во всех случаях домовое хозяйство, находящееся в их ведении, является тем инструментом, с помощью которого ЖЭКи обеспечивают комфортные условия быта для жильцов <1>.
--------------------------------
<1> Забота ЖЭКа о комфорте жильцов ограничивается строго определенными материальными предоставлениями. Многие другие заботы о комфорте жильцов в обязанности ЖЭКов формально не входят. Обычно их не касаются случаи административных нарушений и уголовных проявлений в пределах подведомственных им домовладений, избыточный шум, загазованность дворов автомобильными выхлопами, отрицательные внешние воздействия. Известная ограниченность круга услуг, которые ЖЭКи оказывают жильцам, вызывает сомнение в том, смогут ли они в своем нынешнем виде выполнять функции полноценных управляющих организаций в отношении поручаемого им жилищного хозяйства - роль, которую им, хотя и не явно, отводит Жилищный кодекс РФ.

Помимо забот о собственно жилищном хозяйстве жилищные конторы выполняют еще одну важную функцию. Обычно они являются "передатчиками" ряда услуг, которые оказывают жильцам коммунальные предприятия. Через подведомственные ЖЭКам устройства до жильцов доводятся услуги водопровода, энергоснабжения и др. Это усложняет отношения ЖЭКов и с жильцами, и с коммунальными предприятиями. Некоторые сооружения и устройства, которыми ведают ЖЭКи, они передают на обслуживание специализированным инженерным фирмам. Например, это относится к центральным тепловым пунктам (ЦТП), с помощью которых жилые дома, находящиеся в ведении ЖЭКа, отапливаются и получают горячую воду.
Жилищные конторы иногда заключают с инженерными организациями договоры об аренде ЦТП. Эти договоры ЖЭКи заключают не в своих интересах, а в интересах тех жильцов, за теплоснабжение которых они отвечают. Однако аренда как титул для такого рода договоров в данном случае не подходит, ибо у арендатора практически нет свободы маневра в использовании переданного ему имущества. Он не имеет возможности выхода, чтобы работать на какой-то внешний рынок. Соответственно возможности получения им прибыли ограниченны. Фирму, обслуживающую ЦТП, трудно признать не только арендатором, но и доверительным управляющим чужим имуществом - лицом, которое известно ГК РФ, который не предусмотрел специфики отношений, сложившихся вокруг ЦТП. Скорее всего, рассматриваемый тип инженерной фирмы - производственной корпорации, которая по договору с владельцем эксплуатирует ЦТП, следует выделить в особую правовую категорию (sui generis) <1>.
--------------------------------
<1> Насколько необходимо такое выделение, можно судить по формулярам договоров, которые заключают между собой некоторые жилищные организации и организации, эксплуатирующие ЦТП. Эти договоры (по крайней мере в Москве) построены по типу договоров на теплоснабжение домов, хотя на самом деле организации, эксплуатирующие ЦТП с помощью врученной им техники, лишь передают жильцам в той или иной форме то тепло, которое они получают со стороны. Понятно, что они не могут отвечать перед жильцами и перед ЖЭКами (своими договорными партнерами), если, скажем, приток тепла в ЦТП окажется ниже нормы.

Жилищные конторы, поскольку они эксплуатируют не принадлежащее им (не стоящее у них на балансе) имущество и заботятся о нем, похожи на доверительных управляющих, которые известны ГК РФ. Однако пока этот титул для них не подходит. Эти конторы не являются коммерческими организациями; в положениях о них не предусматривается получение прибыли. Имущество, которым они заведуют (многоквартирные дома), официально им не передано. "Работы на сторону" для них практически исключаются. По этим признакам они (по крайней мере в их нынешнем виде) "не вписываются" в понятие "доверительный управляющий".
ЖЭКи (или иные подобные организации) до последнего времени имели титул ГУПов и МУПов (т.е. государственных или муниципальных унитарных предприятий). Но если поинтересоваться, каким имуществом они обладают, то окажется, что у них на балансе стоит используемая ими конторская мебель и оргтехника. Многоквартирные дома, обслуживающие их сооружения и устройства, зеленые насаждения, земля в пределах жилых кварталов - все это не их имущество. Понятно, что такое положение снижает ответственность жилищных организаций за сохранность, состояние и правильное использование всех этих активов жилищного хозяйства. Нынешние реформаторы жилищного хозяйства почему-то не замечают, что при создании ("проталкивании" ими) ТСЖ остается открытым вопрос, у кого эти товарищества будут принимать домовое имущество и по каким документам.
Интересы дела требуют, чтобы то имущество, за которое отвечают ЖЭКи, состояло у них на балансах, т.е. было передано им от собственника (например, от муниципальных властей) в официальном порядке. Строго говоря, только в этом случае от них можно требовать нормального состояния жилищного хозяйства. На этом поприще они могут проявить себя как экономные хозяева и получать прибыль от своей деятельности. Если развитие пойдет по этому пути, то ЖЭК можно было бы признавать особой разновидностью известного в ГК РФ доверительного управляющего. В случае если собственность на домовое хозяйство перейдет к жильцам, организованным в ТСЖ, такие ЖЭКи передавали бы товариществам объекты, находящиеся на их (жэковских) балансах. По соглашению с товариществами эти конторы могли бы продолжать свою хозяйственную деятельность (возможно, в качестве доверительных управляющих) в отношении домов, принадлежащих товариществам.
Жилищный кодекс РФ, решая задачу эксплуатации домового имущества, в качестве основной подходящей фигуры намечает ТСЖ. Готовыми аналогами указанных товариществ могли бы служить ЖСК. Известно, что нынешние ЖСК обычно передают свои дома в хозяйственное управление муниципальным жилищным конторам разного наименования. ЖСК накопили опыт взаимодействия как со своими членами - жильцами, так и с управляющими организациями - жилищными конторами. В какой-то мере они оказались вовлеченными также в отношения с коммунальными организациями. Однако их опыт почему-то не был востребован авторами Жилищного кодекса.
В Жилищном кодексе РФ о ТСЖ говорится так, как если бы их правовое положение было давно отработано, всем известно и закреплено в правовых нормах, хотя на самом деле ничего этого нет. Авторы Жилищного кодекса не приняли во внимание, что нет ни примерных правил относительно учета и отчетности указанных товариществ, ни порядка государственной регистрации их прав и принадлежащей им собственности, ни норм закона об их налогообложении. Не предусмотрены условия их ликвидации, не отрегулированы особенности их взаимоотношений с жильцами, с коммунальными предприятиями, с арендаторами нежилых помещений. Нет ясности относительно их прав и обязанностей в отношении выморочных квартир и др. Что касается ГК РФ, то ТСЖ в нем вообще не предусмотрены (см. ниже).
В современной России в жилищном хозяйстве начинают свою деятельность (их надеются внедрить в самом широком масштабе) управляющие компании, приглашаемые коллективами жильцов - собственников приватизированных квартир. (В большинстве случаев это бывшие ЖЭКи и аналогичные им организации.) Но в каких отношениях должны находиться эти компании с жильцами, объединенными в ТСЖ (или с неоформленным коллективом жильцов), с налоговыми, надзорными и регистрационными органами, с банками, с хозяйственными партнерами из внешнего мира - неясно. Неясно и то, могут ли они получать прибыль коммерческого характера. Жилищный кодекс РФ воздерживается от отождествления их с доверительными управляющими, известными ГК РФ. Возможно, авторы Жилищного кодекса исходили из того, что статус управляющей организации должен отличаться от статуса доверительного управляющего, но в чем состоит это отличие - на этот вопрос закон не содержит сколько-нибудь вразумительного ответа <1>.
--------------------------------
<1> Нынешние жилищные конторы разного наименования по большому счету - те же управляющие компании с некоторыми (плохо юридически выраженными) ограничениями в части получения прибыли. Только доверяют им управление многоквартирными домами не жильцы приватизированных квартир, а муниципальные и государственные органы, выступающие в роли собственников домового имущества. Многие жилищные конторы находятся в процессе преобразования. Их уставы (положения) пока лишь в слабой степени отражают тот основополагающий факт, что они играют роль управляющих организаций по отношению к многоквартирным домам.

2. Доверительные управляющие и доверительные собственники. На коммерческой основе чужим имуществом может управлять так называемый доверительный управляющий. По смыслу ст. 1012 - 1026 ГК РФ доверительный управляющий заведует чужим имуществом с целью извлечения прибыли. Часть этой прибыли согласно договору он передает учредителю доверительной собственности, а часть оставляет себе. Но имеются сферы хозяйственных отношений, в которых доверенная организация, физическое лицо управляют чужим имуществом и (или) денежными средствами без цели извлечения прибыли. Такой тип организаций известен под названием "траст" (от английского слова Trust). Например, не получает прибыли опекун, которому доверено управлять имуществом опекаемого им лица (ст. 38 ГК РФ). Понятно, что управление чужим имуществом с целью и без цели извлекать из этого имущества прибыль - два принципиально разных института. Однако ГК РФ плохо различает ту и другую ситуацию; термин "траст" для ГК РФ вообще неизвестен <1>.
--------------------------------
<1> Исторически правовой институт "траст" предназначался для тех случаев, когда учреждалось управление имуществом малолетнего наследника. На русский язык этот термин переводили и обычно переводят как "опека". Но со временем институт "траст" вышел за рамки одних только семейных отношений. В сфере деловых отношений термин "траст" лучше переводить как "доверительная собственность", а организацию, выполняющую функцию по управлению чужой собственностью, именовать фондом. (Понятие "фонд" содержится в ст. 118 ГК РФ.)

Отсутствие в законе института "траст" ощущается в сфере государственного социального страхования. Нынешний Пенсионный и другие фонды соцстраха не имеют определенного статуса и являются фактически государственными учреждениями. Это делает их независимыми от страхователей (от которых поступают туда обязательные взносы), а равно от профсоюзов, которые представляют застрахованных лиц - трудящихся. Наиболее подходящий правовой конструкцией для этих фондов мог бы служить траст, однако такого института в праве нет. Последнее обстоятельство служит одной из причин сложившегося нежелательного положения, когда ни страхователи, ни профсоюзы не имеют легальных инструментов, чтобы влиять на работу соцстраха.
Имеется существенная разница между управляющим физическим лицом - директором, завхозом, руководителем - и частной управляющей компанией, будь то доверительный управляющий или доверительный собственник <1>. Первый - служащий, наемный работник. Он принимается на работу и увольняется в порядке трудовых отношений; на него распространяются правила о продолжительности рабочего времени, об оплате труда, о социальном страховании, дисциплинарной и материальной ответственности, записанные в Трудовом кодексе РФ. Управляющая же компания работает на основе хозяйственного договора с так называемым учредителем управления (собственником имущества). Ее нельзя "уволить", как увольняют физическое лицо. Отношения учредителя управления с доверительным управляющим регулируются не Трудовым, а Гражданским кодексом. (В случае если будет узаконен институт доверительной собственности, то же самое окажется справедливым и в отношении доверительного собственника.)
--------------------------------
<1> Теоретически не исключено, что управляющая организация будет представлять собой одного человека. Это возможно, если такой человек зарегистрируется в качестве индивидуального (независимого) предпринимателя - юридического лица (ч. 1 ст. 1015 ГК РФ).

Сказанное позволяет отличать отношения доверительного управления от внутреннего поручения, которое кооператив (или товарищество) возлагает на выбранное им правление или председателя правления. Председатель правления осуществляет текущее заведование общественным имуществом, но он не является и не может являться доверительным управляющим в отношении этого имущества. Права и обязанности выбранных органов регулируются уставом организации, а не ГК РФ. К сожалению, гл. 53 ГК РФ, посвященная доверительному управлению (чужим) имуществом, об этом различии не упоминает.
Имущество, находящееся в доверительном управлении, должно приносить доход. Это видно из ст. 1023 ГК РФ, которая предусматривает вознаграждение доверительного управляющего за счет доходов от использования имущества. Таким образом, доверительное управление - это рыночный институт. Статьи ГК РФ о доверительном управлении сосредоточены в гл. 53. В эту же главу включена ст. 1026 "Доверительное управление имуществом по основаниям, предусмотренным законом". Но доверительное управление имуществом по закону, например в виде опеки или попечительства, учреждается обычно на бесприбыльной основе. Основная задача такого учреждения - не получать прибыль от имущества, а сохранять его от утраты.
Выходит, что в одной главе ГК РФ объединены принципиально не сходные случаи. В ней соседствуют, с одной стороны, задачи коммерческого использования имущества, а с другой - задача более узкого профиля - не дать имуществу пропасть. Между тем регулировать те и другие случаи надо по-разному. Понятно, например, что к ошибке, которую совершил неискушенный охранитель чужого имущества - опекун, следует относиться менее строго, чем к такому же упущению, допущенному профессиональным управителем. По-разному надо строить налоговое обложение, с одной стороны, прибыли, получаемой доверительным управляющим, а с другой - (случайного) дохода, который может оказаться в руках опекуна.
Из сказанного напрашивается вывод о необходимости разделения случаев коммерческого и некоммерческого управления чужим имуществом. Регулирование отношений некоммерческого управления облегчается тем обстоятельством, что в теории права известен институт "траст". В ряде зарубежных стран известны специализированные (нередко профессиональные) общественные организации, которым собственники передают в управление экологически ценные природные объекты. Некоторые меценаты создают фонды для поощрения искусства, научных исследований и передают их в управление зарекомендовавшим себя организациям.
Для регулирования деятельности всех таких бесприбыльных организаций в странах англосаксонского права принято использовать конструкцию траста. Например, трастом является Королевское общество птиц в Англии, которое (наряду с другими своими функциями) управляет некоторыми птичьими заказниками <1>. Траст подразумевает бесприбыльную деятельность, хотя бы она протекала в рамках хозяйственных отношений. При нормальных обстоятельствах траст предохраняет от обложения имущество, которое передано ему в доверительную собственность.
--------------------------------
<1> Королевским оно названо потому, что его устав был утвержден монархом.

Необходимость в такой конструкции ощущается и в России. Поэтому с теми или иными поправками институт "траст" следовало бы "пересадить" на отечественную почву. Признание в отечественном законодательстве института "траст" обогатило бы российское право, позволило бы более уверенно, а главное, более правильно регулировать некоторые важные стороны общественной и государственной жизни.
Необходимо, однако, иметь в виду, что трастом может воспользоваться малощепетильная часть бизнеса для достижения таких целей, которые являются чуждыми для этого института. Об этом говорит опыт США. В истории США известны случаи, когда предприятия близкого производственного профиля доверяли (поручали) создаваемому ими объединению управлять их имуществом на правах собственника. Так получался траст (трест). Траст конструировали таким образом, что он работал на бесприбыльной основе, поскольку получаемую прибыль должен был раздавать своим учредителям. Это помогало учредителям уклоняться от налогов и "попутно" создавать монополию в своей отрасли. В начале XX века в США пришлось принимать особые законы против трестов.
Чтобы такого не произошло в отечественных условиях, следовало бы заранее установить, что в качестве учредителей траста не могут выступать те предприятия и организации, с которыми этот траст будет затем вступать в деловые отношения. Иными словами, организация-траст должна быть посторонней для тех, кто вручает ей для управления свое имущество. В противном случае "хитрым" предприятиям и организациям, чтобы образовать траст, достаточно будет выбрать общее правление (находящееся под их контролем), придать ему статус юридического лица, не преследующего цели извлечения прибыли, а затем проводить свои торговые сделки через эту якобы бесприбыльную организацию <1>.
--------------------------------
<1> См.: Шейнин Л.Б. Доверительное управление и доверительная собственность: недостроенная конструкция // Труд и социальные отношения. 2006. N 3. С. 111 - 117.

3. Кооперативы и товарищества (различие). Те и другие признаются юридическими лицами разного типа и рассматриваются в ГК РФ по отдельности. Но строгого разграничения между обоими этими понятиями нет ни в бытовом языке, ни в ряде законов. В чем различие между ними, скажет не всякий специалист. В некоторых законах вместо термина "кооператив" или "товарищество" присутствует нейтральное понятие "объединение". Например, в 1998 г. был принят затрагивающий миллионы людей Закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". До 1937 г. в СССР существовали жакты - жилищно-арендные кооперативные товарищества. Чего там было больше - кооперации или товарищества - ни закон, ни хозяйственная практика не обращали на это обстоятельство пристального внимания <1>.
--------------------------------
<1> В немецкой социалистической литературе кооперацию иногда смешивали с товариществом. Так, в статье "К жилищному вопросу" (и некоторых других) Ф. Энгельс прогнозировал, что после победы социалистической революции в Германии батраки из помещичьих имений в Пруссии, объединенные в кооперативные товарищества, будут арендовать у государства бывшие частные (а затем национализированные) имения, в которых они прежде были заняты.

Между товариществами и кооперативами имеется определенное различие. На практике это различие проводится не всегда четко, в том числе по той причине, что существует не одна форма кооперации, а несколько ее разновидностей. Эти разновидности заслуживают рассмотрения. Чтобы образовать кооператив, кооператоры обычно делают натуральные и денежные взносы, из которых образуется или на которые приобретается общественное имущество, на основе которого создается кооперативная организация или предприятие. Кооператоры либо сами эксплуатируют общественное имущество и управляют им, либо для оперативного управления этим имуществом приглашаются специалисты со стороны, чья деятельность подконтрольна кооператорам. Таким образом, помимо самих кооператоров в кооперативе могут работать другие лица - не члены кооператива. Такова общая картина для разного рода кооперативов.
Далее возможны варианты. Прежде всего это касается деления кооперативов на два класса: производственного и непроизводственного направления. Из непроизводственных кооперативов в России исторически более известна потребительская кооперация, обслуживающая в основном сельскую местность. В потребительской кооперации каждый ее член имеет право в преимущественном порядке (по сравнению с не членами кооператива) пользоваться торговыми услугами своей кооперативной организации. Но он не обязан покупать нужные ему товары только в кооперативной лавке или продавать избытки своего хозяйства только ей.
Что касается производственных кооперативных предприятий, то они бывают двух несходных видов:
1) предприятия, на которых заняты члены кооператива или (во всяком случае) преимущественно члены кооператива. Например, в СССР до начала 1960-х годов (когда они были ликвидированы) такими были предприятия кооперации инвалидов и предприятия так называемой промкооперации <1>. Близкими к этому виду кооперации считались колхозы. В старой России известным кооперативным предприятием такого вида был Павловский металлический завод в Нижегородской губернии, производивший замки, ножи и другие металлические изделия <2>. У работников - членов кооператива могут быть личные хозяйства, но кооперативные предприятия названного вида с ними никак не связаны;
--------------------------------
<1> Эти последние предприятия объединяли бывших кустарей.
<2> Туган-Барановский М.И. Социальные основы кооперации. (Изд. разных лет.)

2) другие кооперативные предприятия. Они создаются для того, чтобы обслуживать самостоятельные хозяйства своих членов; при этом последние вправе или даже обязаны (в соответствии с уставом кооператива) пользоваться его услугами. В старой России это относилось, например, к кооперативным маслозаводам. Молоко на них должны были поставлять крестьянские хозяйства - члены кооперативов. Работниками на таких заводах могли быть как члены, так и не члены кооператива. Экономическая конструкция этих кооперативов была такова, что у каждого их члена существовало собственное производство (хозяйство). Кооператив лишь помогал своим членам тем, что некоторые производственные операции, которые прежде выполнял каждый из них, соединял вместе и на этой базе образовывал кооперативное предприятие <1>. В наше время производственные кооперативы предусмотрены в "широкой" ст. 107 ГК РФ, но, к сожалению, без четкого разделения их на два упомянутых вида.
--------------------------------
<1> На эти предприятия ориентировался Закон "О кооперации", принятый в 1917 г. Временным правительством.

Из сказанного видно, что кооператив как предприятие может означать не один, а два несовпадающих вида объединения физических лиц. Эти виды надо различать по такому признаку, как наличие или отсутствие у кооператоров своих личных хозяйств. В первом случае кооператоры могут их иметь, а могут и не иметь. Если личные хозяйства существуют, то ни формально, ни по существу с кооперативным производством они не связаны. Во втором же случае кооперация физических лиц имеет своей главной и единственной целью создание такого кооперативного предприятия, которое призвано обслуживать хозяйства своих членов <1>. Таким образом, производственный кооператив создается для разных целей: либо для совместного труда своих членов, либо для удешевления отдельных производственно-хозяйственных операций, которые приходится выполнять каждому члену в его собственном хозяйстве.
--------------------------------
<1> В современной России нередки случаи, когда крупные сельскохозяйственные предприятия оказывают разного рода содействие личным подсобным хозяйствам своих работников и членов. Однако взаимодействие сторон обычно не выливается в какие-либо организационные формы.

ГК РФ фиксирует отличительную черту кооператива - личный труд в нем его членов. В круг деятельности кооперативов он включает разного рода занятия, в том числе бытовое обслуживание. Однако делает он это недостаточно четко. Так, нормы ГК РФ умалчивают о таком важном обстоятельстве: обращена деятельность кооператива вовне или же она направлена главным образом (или даже всецело) на удовлетворение потребностей самих членов кооператива (ч. 1 ст. 107). Таким образом, ст. 107 страдает недосказанностью. Кооперативы могут заниматься бытовым обслуживанием как населения вообще, так и своих членов специально. Но в первом случае их надо считать производственными коммерческими организациями, тогда как во втором случае этот титул для них может не подойти.
Что касается производственных товариществ, то они не совпадают с производственными кооперативами. От второго вида кооперативов они отличаются тем, что наличие собственных хозяйств у отдельных товарищей не предполагается (точнее, является обстоятельством безразличным). От первого же вида кооперативов они отличаются тем, что труд каждого товарища в общем деле желателен, но не обязателен. Например, в так называемом коммандитном товариществе могут быть вкладчики, которые "не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности" (ст. 82 ГК РФ) <1>. Как отмечалось в юридической литературе, товарищества отличают лично-доверительные отношения между их участниками. По-разному строится ответственность за долги кооперативов и товариществ их членов и участников.
--------------------------------
<1> Статья 107 ГК РФ предусматривает возможность того, чтобы член производственного кооператива осуществлял свою деятельность в нем на основе не только трудового, но и иного участия. Последнее указание требует расшифровки, так как иначе оно позволяет смешивать кооператив и коммандитное товарищество.

В ГК РФ следовало бы разделить производственные кооперативные предприятия на два вида по признаку того, обслуживают они личные хозяйства своих членов или работают на сторону. Следовало бы также более четко разделить акционерные общества и товарищества по тому признаку, что акционеры не вправе требовать возврата своих средств, внесенных ими в оплату уставного капитала, тогда как члены товарищества вправе (при соблюдении определенных условий) забрать свой вклад, предоставленный ими товариществу.
В экономической литературе кооперативы исторически нередко противопоставлялись товариществам. Считалось, что кооперативы - это трудовые или потребительские объединения, не направленные на извлечение прибыли из своей деятельности <1>, тогда как товарищества - это объединения скорее предпринимательского толка. В социалистической литературе кооперативы (общины, артели) нередко рассматривались с положительной стороны как истинно социалистические организации <2>. В настоящее время в ряде стран существуют кооперативные предприятия (например, в Испании). Иногда они организованы как акционерные общества. В литературе встречается название "народные предприятия". Как отзвук этих идей можно рассматривать (малоудачную) кампанию приватизации ряда государственных предприятий, которая проводилась в России в начале 1990-х годов и предусматривала, что собственниками предприятий должны стать занятые на них рабочие. Как известно, практически этого не произошло.
--------------------------------
<1> В Германии в 1860-х годах и позднее были распространены идеи Фердинанда Лассаля, который призывал рабочих (с помощью государства) выкупать у хозяев предприятия, на которых они заняты, и превращать их в коллективные производства (производственные ассоциации).
<2> Пропаганда трудовых коллективных производств (в противовес частным предприятиям, а также предприятиям, принадлежащим государству) содержится в ряде произведений известного русского социалиста П.А. Кропоткина. См., например: Кропоткин П.А. Хлеб и воля; Современная наука и анархия. М., 1990. С. 373, 374. В первой из этих работ он особо упоминает о русских артелях каменщиков, плотников, рыболовов, перевозчиков (с. 156).

В настоящее время прежнее представление о товариществах (и об их принципиально иной экономической природе по сравнению с кооперативами) во многом устарело. В частности, об этом говорит появление некоторых видов товариществ некоммерческого типа. Эти виды товариществ исторически были мало распространены; возможно, по этой причине они оказались "неизвестны" современному ГК РФ.
4. Некоммерческие товарищеские объединения. В последние годы многие садовые товарищества объявили себя потребительскими кооперативами. Почему они так сделали, можно понять. ГК РФ однозначно считает, что хозяйственные товарищества - это коммерческие организации (ст. 66). Коммерческие организации должны получать коммерческие доходы. Отсюда вытекает, что товарищества должны либо платить налог на прибыль, либо доказывать, что прибыли у них нет. Но если даже прибыли у них нет, то от налоговых проверок они не избавлены. ГК РФ знает производственные кооперативы (ч. 2 ст. 50, ст. 107 и др.), а также объявляет их коммерческими организациями, т.е. предполагает, что они работают с прибылью. Раз есть прибыль, то должен быть и налог на прибыль. Но для садоводческих товариществ получение прибыли совсем не характерно. Поэтому титул производственных кооперативов для них не подходит.
Многие "титульные" неудобства и затруднения отпадают, если назвать садовое товарищество потребительским кооперативом. Согласно титулу параграфа 5 ч. 1 того же ГК РФ существуют некоммерческие организации, к которым причисляются и потребительские кооперативы. Поскольку такой кооператив нацелен на "удовлетворение материальных и иных потребностей участников" (ч. 1 ст. 116 ГК РФ), никаких доходов у него не должно быть.
Наверное, это обстоятельство и "предохраняет" ныне переименованные садовые товарищества от внимания налоговых органов. В этом состоит их выгода от переименования. Однако выгода эта весьма относительна. Закон допускает, что потребительский кооператив тоже может получать доход от какого-то вида своей хозяйственной деятельности (ч. 5 ст. 116). Надо думать, что в этом случае кооператив не избавлен от налогообложения <1>. Нежелательна и словесная путаница, которая неизбежна при "переделке" товарищества в кооператив.
--------------------------------
<1> По законодательству США если кооператив в течение определенного налогового периода (обычно год) отпускает на сторону больше товаров и услуг, чем названный в законе предельный процент, то он привлекается к уплате налога как (обычная) коммерческая организация. Если же от реализации своих товаров и от услуг, оказываемых на сторону, кооператив получает не более чем 15% своего общего дохода, то обычно он не облагается налогом. Это правило можно рассматривать как признание в законе такой возможности, как превращение кооператива из некоммерческой организации в организацию коммерческого типа.

Садовые и сходные с ними товарищества - это объединения индивидуальных собственников, созданные для специальных целей. Такие объединения должны эксплуатировать принадлежащие им земли и сооружения с той целью, чтобы обслуживать объекты индивидуальной собственности: садовые участки, дачи, гаражи. Указанные объединения призваны обеспечивать своим членам нормальное пользование принадлежащей им (членам) недвижимостью. Они работают для того, чтобы более комфортно чувствовали себя их члены, индивидуальные собственники. Текущее участие членов в работе каждого такого объединения нередко сводится к выбору правления и к уплате установленных взносов; личный труд, например члена садового товарищества, на благо товарищества обычно необязателен.
Такие товарищества существенно отличаются от товариществ и кооперативов, известных ГК РФ, поскольку там они подразумеваются в основном как производственные либо торговые объединения. Для садовых товариществ их именование кооперативами или потребительскими кооперативами неоправданно. Но и титул товарищества, как он понимается в ГК РФ, для них (по крайней мере в настоящее время) не подходит, потому что согласно признанной в ГК РФ юридической догме товарищества - это объединения исключительно коммерческого типа <1>. Как же быть?
--------------------------------
<1> ГК РФ ориентирован на рыночную экономику. Видимо, по этой причине он "неохотно" принимает во внимание те виды имущества, которые обслуживают лишь потребительские нужды их собственников.

Надо признать, что ГК РФ фактически проигнорировал существование некоммерческих товариществ, объединяющих собственников недвижимости. Эти товарищества создаются собственниками недвижимости с той целью, чтобы "было на кого" переложить часть необходимых работ и забот. Так, на садоводческие товарищества обычно возлагаются работы и заботы по дренированию территорий садоводческих поселков, по устройству и содержанию дорог, по электро- и водоснабжению, сторожевой охране, пожарной безопасности. Таким образом, эти товарищества осуществляют "внешнюю обслугу" индивидуальных садовых участков. Именно в этих целях садоводческие товарищества признаются собственниками некоторых сооружений и земельных выделов.
Для выполнения своих функций они приобретают также оргтехнику, мебель, строят помещения для своих контор и для сторожевой охраны, создают противопожарные водоемы, проводят линии связи. Но имущество садоводческих товариществ не имеет самостоятельного экономического значения. Управление этим имуществом подчинено интересам членов товариществ. В данном случае институт общественной собственности товариществ имеет единственную цель и единственное оправдание: находиться на службе у частной собственности. Это удобно и выгодно владельцам дачных участков, ибо позволяет им сосредоточиться на своих шести сотках и не думать об инфраструктуре.
В сходном положении находятся собственники жилья в многоквартирных домах <1>, владельцы гаражей, объединенные в гаражно-строительные кооперативы, члены огородных и некоторых других товариществ. Объединения указанного типа не вписываются ни в одну из категорий юридических лиц, известных ГК РФ. Так, их нельзя назвать потребительскими кооперативами (ч. 3 ст. 50), ибо для последних не характерно обслуживание объектов недвижимости, принадлежащих их членам. Такие объединения нельзя считать кооперативами и в духе ст. 107 ГК РФ, ибо ст. 107 относится к производственным кооперативам, к тому же с коммерческим уклоном. В теоретическом плане они не вписываются также в российский Закон 1917 г. о кооперации, ибо объекты недвижимости, находящиеся в индивидуальной собственности членов нынешних объединений, имеют потребительский, а не производственный характер.
--------------------------------
<1> Ноу-хау бизнеса. 2009. N 5. С. 33 - 39.

Между тем этот тип объединений хорошо известен населению; таких объединений насчитываются десятки тысяч. Помимо садовых товариществ существуют ЖСК, ГСК, дачные и огородные товарищества и кооперативы, ТСЖ в многоквартирных домах. Практика настоятельно требует признать особый тип хозяйственных объединений - товариществ собственников недвижимости (ТСН), не нацеленных на извлечение прибыли из принадлежащего им имущества <1>. Для узаконения такого типа товариществ необходимо, в общем-то, немного: включить в ГК РФ соответствующую статью или статьи, которые легализовали бы некоммерческие товарищеские организации, занятые хозяйственным обслуживанием своих членов. Естественно, упоминание в ГК РФ надо рассматривать только как первый шаг. Указанный тип объединений заслуживает не просто включения в ГК РФ, но и более глубокой правовой разработки.
--------------------------------
<1> Другой вариант их названия - НеТСН, т.е. некоммерческие товарищества собственников недвижимости.

5. Материнские и дочерние предприятия и хозяйства. В частном секторе крупные (и не очень крупные) корпорации нередко создают подчиненные им компании. В научной литературе первые обычно именуются материнскими (родительскими), а вторые - дочерними. Такая терминология облегчает анализ деятельности тех и других, способствует лучшему пониманию сделок, заключаемых ими как с посторонними лицами, так и между собой.
Особое значение для публики эти термины приобретают в тех нежелательных случаях, когда учредители действуют нечестно, когда они скрывают истинный смысл своих операций под прикрытием малопонятных (хозяйственно не оправданных) сделок между родительскими и дочерними компаниями. В ГК РФ этот тип сложных хозяйственных корпораций не пропущен (ст. 105). Но внимание ГК РФ к ним ограничивается регулированием их внутренних отношений. В нем нет норм, предупреждающих экономические и налоговые злоупотребления, которые совершаются иногда с помощью искусственных хозяйственных операций между родительской и дочерней компанией. В ГК РФ было бы оправданно записать требование, чтобы наименование дочерней компании содержало указание на компанию-учредителя. Такое указание позволило бы в случае необходимости правильно подойти к оценке тех сделок, которые заключают между собой родительская и дочерняя компании.
6. Земельно-мелиоративные и водохозяйственные предприятия. Наиболее разветвленными государственными земельно- и водохозяйственными организациями производственного типа являются управления оросительных и осушительных систем (УОС). К УОС примыкают государственные обводнительные, берегозащитные и некоторые другие системы. Все они состоят на государственном бюджете. Кооперативные УОС в России не получили распространения, хотя в некоторых зарубежных странах многие из них действуют достаточно успешно <1>.
--------------------------------
<1> Шейнин Л.Б. Правовой режим государственных ирригационных систем. М., 1978.

Услуги своим "абонентам" - сельскохозяйственным и некоторым другим предприятиям и организациям УОС оказывают бесплатно (в научной литературе эта практика подвергается критике). Их взаимоотношения с обслуживаемыми ими предприятиями, хозяйствами, а также с местными властями весьма разнообразны и специфичны. Тем не менее УОС не были выделены в особый тип юридических лиц. УОС исторически находились на так называемом снабженческом балансе, их учет и отчетность были построены по образцу снабженческих организаций.
Возможно, такой статус до некоторой степени устраивал работников УОС, поскольку их премиальные системы были построены по образцу тех, которые действовали в организациях снабженческого звена. Но он был и остается неудовлетворительным с точки зрения учета имущества УОС и анализа их производственной деятельности. Например, никак не фиксировались и не фиксируются капитальные улучшения на оросительной и осушительной сети, которые выполнялись и выполняются по инициативе и силами эксплуатационного персонала УОС за счет эксплуатационных средств. Видимо, производственные предприятия типа УОС следует выделять в особый вид государственных корпораций.
7. Сельскохозяйственные предприятия. За последние 18 - 20 лет крупные перемены произошли в земельном хозяйстве страны. Государство отказалось от своей собственности на многие сельскохозяйственные земли. Бывшие колхозники, рабочие совхозов, некоторые категории сельской интеллигенции получили право на долю в земельных угодьях тех сельскохозяйственных предприятий (СХП), колхозов и совхозов, где они трудились или с которыми они были связаны по работе. Этим лицам были выданы сертификаты, которые приравнивались к документам, удостоверяющим их право собственности на некоторую часть общественной земли. Фактически, однако, речь шла о праве требования (см. выше). Это требование признавалось за обладателем сертификата по отношению к тому СХП, который пользовался (в числе других долей) также его землей. Предполагалось, что после предъявления таких требований земли СХП будут разделены между обладателями долей, так что на месте каждого СХП возникнет некоторое число фермерских хозяйств.
Как известно, это предположение осуществилось лишь в малой степени. Большинство обладателей сертификатов не потребовали выделения в натуре и закрепления за ними причитающихся им земельных долей. Не выделенными в натуре земельными долями по-прежнему пользуются СХП. Некоторые СХП преобразуются в акционерные общества. Такое преобразование означает коренное изменение земельных отношений, ибо у акционера нет права требовать назад сделанный им вклад <1>. Некоторые СХП частично или полностью свернули производство и превратились, по существу, в земельные банки. Они ожидают, либо когда дольщики - владельцы земельных сертификатов потребуют выделения причитающихся им долей, либо когда того же потребуют некие (посторонние) скупщики земельных долей.
--------------------------------
<1> Акционеры вносят вклад в уставный капитал своих обществ в виде денежных сумм. О неденежном вкладе акционера в акционерное общество закон умалчивает; по-видимому, такой вклад исключается. Возможно, что практика стремится трансформировать понятие акционерного общества, во-первых, признавая вклад акционеров натурой, а во-вторых, стремясь (в каких-то случаях) оставить за акционерами право потребовать назад свою земельную долю.

У многих СХП нет определенного титула в отношении занимаемой ими земли. Хотя юридическое основание для их землевладения (если не считать традиции) нередко отсутствует, тем не менее сложившиеся фактические отношения обычно получают официальное или полуофициальное признание. Так, СХП имеют свой счет (или счета) в банке, свою печать. В их наименовании может присутствовать указание на их сельскохозяйственную деятельность. Земельный налог платят СХП. Часть своих земель они иногда сдают в аренду фермерским хозяйствам и т.д. Но поскольку они занимают свои земли на неопределенном праве, это положение является юридически неустойчивым, оно требует легализации. Выяснение права СХП на землю неразрывно связано с выяснением прав на землю тех дольщиков, чьи земли эксплуатирует СХП. В этой части законодательство имеет определенный частноправовой "крен", ибо оно по традиции, ведущей свое начало с 1990-х годов, почти все внимание уделяет правам дольщиков, а не СХП.
Уместен вопрос: является ли СХП корпоративным собственником? Ответ должен быть положительным. Ведь СХП - это юридическое лицо (причем лицо, не постороннее для обладателей земельных долей). Поскольку СХП выступает в качестве юридического лица и эксплуатирует землю дольщиков, никакой общей, а тем более общей долевой собственности этих лиц не существует; общая собственность (если представить себе, что она была) трансформируется в общественную собственность. К тому же в общественной собственности по определению никаких долей нет.
Некоторые СХП выплачивают арендную плату (нередко в натуральной форме) тем дольщикам, чью землю эксплуатирует СХП. Эту плату можно рассматривать как участие дольщиков в доходах СХП <1>. Но такие отношения не проясняют вопроса о том, каков статус самих СХП; отвечают ли действительности те титулы, которые присутствуют в их названиях: колхозы, кооперативы, товарищества, акционерные общества. Если признавать указанные выплаты формой арендной платы (как она нередко называется), то отношения между дольщиками и СХП будут напоминать расчеты между посторонними лицами (см. ниже).
--------------------------------
<1> Не исключено, что форма арендной платы (вместо участия в доходах) была выбрана ввиду задолженности многих СХП. Задолженность означала, что у СХП не могло быть никакой прибыли, а следовательно, у них не было ни основания, ни свободных средств, чтобы выплачивать дольщикам часть полученных СХП доходов. Но если эта часть распределялась как производственный платеж (арендная плата), то наличия прибыли для соответствующих выдач не требовалось. При этих обстоятельствах арендную плату (по крайней мере в некоторых случаях) приходится рассматривать как некую уловку, позволяющую СХП обойти требования кредиторов, обращенные на доходы, которые поступают на счета СХП.

Как реагирует на сложившееся положение законодатель? В общем виде ответ таков: он старается "подогнать" отношения, подлежащие урегулированию, под уже действующие нормы. В известном Законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", принятом в 2002 г. (с последующими дополнениями), законодатель опирается на зарекомендовавшие себя институты ГК РФ. В упомянутом Законе изложен вариант, по которому индивиды передают СХП свои земельные доли так, что каждый сохраняет право собственности на передаваемую землю <1>. Этот вариант представляется весьма непростым как теоретически, так и в практическом исполнении; о существовании кооперативов, товариществ или акционерных обществ такого типа (по крайней мере по литературе) неизвестно. Тем не менее действующее законодательство о СХП и об используемых ими земельных долях исходит именно из этого варианта.
--------------------------------
<1> В доколхозные времена в сельской местности существовали ТОЗы - товарищества по совместной обработке земли. При этом каждый участник ТОЗа сохранял право на свою землю. ТОЗы (как показывает их название) занимались не всем комплексом сельскохозяйственного производства, а лишь отдельными работами - обычно вспашкой земли. Земля попадала в их распоряжение лишь на короткое время. Поэтому в земельном отношении нельзя ставить на одну доску прежние ТОЗы и современные СХП.

Чтобы отрегулировать отношения по земле между обладателями земельных долей и СХП, указанный Закон намечает два выхода из положения. Во-первых, он опирается на сложившийся порядок, при котором обладатели земельных долей рассматриваются как арендодатели, сдающие СХП в аренду свои земельные доли <1>. Закон предлагает узаконить и расширить эту практику. Во-вторых, в качестве альтернативы он предлагает передавать земельные доли, принадлежащие частным лицам, тем же СХП в доверительное управление. В обоих вариантах предполагается использование договорного инструмента.
--------------------------------
<1> Статью 16 упомянутого Закона 2002 г., где предлагается такая аренда, следует упрекнуть за неясность языка. Она говорит об аренде "выделенного участка". Но что понимается под таким участком - загадка. То ли это земельная доля индивидуального лица, выделенная в натуре, то ли это земельный массив в целом, находящийся в распоряжении СХП. Закон употребляет еще более загадочный термин "участок участка", никак его не поясняя.

Возникает вопрос: правомерны ли договоры названного типа? Ответ в обоих случаях должен быть скептическим. Поскольку СХП является корпоративным собственником, ему нет необходимости брать в аренду отдельные участки своей же земли. Можно думать, что Закон имел в виду не арендные, а совсем иные отношения, близкие к отношениям членства в кооперативном сельскохозяйственном объединении. В рамках этих отношений индивидуальный собственник действительно передает свою землю СХП. Само СХП приобретает при этом характер кооператива или товарищества (или акционерного общества; многие существующие в России СХП имеют в названиях слово "общество"). Но в этом случае регулироваться такие отношения должны скорее не договором аренды, а теми нормами, которые определяют членство индивидов или участие (для товарищей) в СХП.
Если индивид не желает вступать в такую организацию, то он может предложить ей всю свою землю (в виде причитающейся ему доли земли) в аренду. Но тогда по отношению к этой организации он будет выступать в качестве постороннего для нее лица.
Претендовать на членство, на участие (для товарищества) или на статус акционера в этой организации он уже не может <1>.
--------------------------------
<1> Возможен более сложный случай. Индивид, входящий в СХП в качестве его члена, делает минимальный вклад в СХП из причитающейся ему земельной доли, а оставшуюся на его долю часть желает сдать СХП в аренду. Такое его желание оправдывается тем обстоятельством, что иначе его земельный вклад может оказаться существенно больше, чем у его товарищей. Чтобы правильно подойти к регулированию подобных отношений, в уставе СХП должно быть записано, что в собственность СХП могут переходить любые, в том числе неравновеликие, участки, закрепленные в качестве земельных долей за отдельными лицами и внесенные последними в СХП. Если же вкладчик, чья земельная доля превышает некоторый средний размер, пожелает ограничиться только минимальным вкладом, то СХП может воспользоваться остатком его доли на особом праве, по соглашению сторон.

Законодатель наталкивает стороны на такое решение вопроса, при котором СХП пользуется землей путем ее аренды у индивидов-дольщиков. Тем самым он молчаливо предполагает сочетание членских (или товарищеских, или акционерных) отношений с арендными отношениями между индивидом и СХП. Он допускает наличие особого типа кооператива, товарищества (или акционерного общества), причем такого типа, который не предусмотрен в ГК РФ. Иными словами, должны возникать отношения, не отрегулированные в праве.
Представление об аренде в рамках СХП земельных долей, принадлежащих индивидам, является весьма спорным также с точки зрения самого института аренды. Дело в том, что рекомендуемые в Законе договоры о сдаче в аренду земельных долей не вписываются в гражданское законодательство. Ведь согласно ст. 606 ГК РФ предметом аренды может быть не право на вещь, а сама вещь. Недаром ст. 607 ГК РФ говорит о передаче в аренду обособленных природных и других объектов. И это различие имеет не только логическое, но и важное экономическое значение. Например, арендатор может улучшить арендованную вещь, а может и ухудшить ее. Поскольку речь идет о "натуральной" вещи, ГК РФ предусматривает защиту законных интересов той и другой стороны. Но если СХП улучшило (или ухудшило) какой-то участок используемой им земли, то вытекающие из этого факта права и обязанности сторон повисают в воздухе: ведь неизвестно, кому именно из физических лиц, обладателей земельных долей, этот участок принадлежит. Применение правил ГК РФ оказывается невозможным.
Об аренде земельных долей в рамках СХП следует сделать такой вывод. Если сельскохозяйственная экономика допускает передачу "бумажной" земельной доли одной стороной и прием этой доли другой стороной, то такие отношения нельзя называть арендой; скорее всего, они должны представлять особый правовой институт. Попутно возникает необходимость разработать особый статус для арендных СХП (выступающих в виде либо кооперативов, либо товариществ, либо акционерных обществ). Неясно, приживется ли этот институт, а если приживется, то какие правовые нормы могут этому помочь. (Законодатель об этом не упоминает.) Можно лишь отметить, что в литературе практически нет сведений о том, как сочетаются (и сочетаются ли) в СХП арендные отношения между сторонами с отношениями, принятыми в кооперативе, товариществе или в акционерном обществе.
Если признавать этот сложный правовой институт правомерным, то потребует правовой разработки также институт собственности СХП на его движимое имущество. Ведь СХП владеет, пользуется и распоряжается не только чужой землей. Он точно так же обращается со строениями, сооружениями, машинами, скотом и прочим имуществом, в котором члены СХП имеют свои паи. Если считается, что земельные доли членов СХП находятся у него в аренде, то почему нельзя исходить из того, что в аренде у него находятся также имущественные паи членов СХП на все другие движимые и недвижимые средства производства? Законодатель допускает, что СХП пользуется чужой землей на правах аренды (и даже рекомендует этот тип отношений). Вместе с тем он избегает создавать такое же впечатление относительно всех других средств производства, которые находятся в распоряжении СХП.
Что касается института доверительной собственности, то он вряд ли подходит для СХП по той причине, что в этом случае два лица сливаются в одном. Если опереться на указанный институт, то получится, что обладатели земельных сертификатов (поодиночке или коллективно) поручают управлять своими земельными долями самим себе, оформленным в качестве товарищеского или кооперативного СХП. Но такая конструкция способна только запутать дело.
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения 2002 г. допускает, что дольщики могут передавать СХП в качестве доверительного управляющего право владения и пользования их земельными долями. Однако трудно представить себе такое положение, при котором СХП принимает на себя доверительное управление землей дольщиков. Ведь доверительный управляющий должен быть посторонним лицом по отношению к учредителям управления. Возможно, что в качестве доверительного управляющего Закон неявно подразумевает управляющий персонал СХП. Однако такое представление тоже юридически некорректно. Управленцы СХП выполняют свои обязанности перед дольщиками в порядке трудовых отношений, а не гражданского договора. Как наемные работники они не могут быть доверительными управляющими в отношении порученного им производства, которое ведет СХП.
Таково будет положение вещей, если СХП оформлен как кооператив или как товарищество. Но так произойдет и в тех случаях, когда СХП представляет собой акционерное общество. Институт доверительного управления во всех этих случаях неприменим. Видимо, сложившиеся в СХП земельные отношения надо рассматривать как отношения особого рода (sui generis). Их следует регулировать, "не привязываясь" к отношениям аренды или доверительного управления <1>.
--------------------------------
<1> В юридической литературе упоминался вариант признания СХП земельным товариществом. При таком статусе СХП право членов товарищества на выдел их земли из СХП в натуре могло оказаться ограниченным. См.: Жариков Ю.Г. Дискуссионные вопросы земельных правоотношений // Сб. "Правовое обеспечение развития сельского хозяйства России". М., 2005. С. 230 - 250.

Регулируя земельные отношения в пределах СХП, рассматриваемый Закон не раз упоминает о "долях (физических лиц) в праве общей собственности" на землю. Последняя формула не просто неточна; она таит отрицательный юридический заряд, ибо позволяет не принимать во внимание право СХП на используемую им землю, близкое к праву собственности или прямо совпадающее с этим правом. Видимо, требуется создать нормальный устав товарищеского и (или) кооперативного СХП, в котором были бы расписаны права на землю как СХП, так и его членов. В нем следовало бы записать, что право требования члена (участника) СХП о выделе в натуре внесенной им доли (для последующего выхода из СХП) удовлетворяется либо при каких-то особых условиях, либо с согласия СХП. Собственником земли нормально должен быть СХП <1>. Ограничение права нынешних дольщиков на их выбытие из действующего СХП вместе с землей диктуется экономическими соображениями. Никакое СХП не может нормально работать, если оно не имеет гарантии стабильности своего землепользования.
--------------------------------
<1> Выделение земельных долей в натуре так, чтобы на них можно было организовать самодостаточные хозяйства, является сложной землеустроительной задачей. В настоящее время непростое положение с выделением долей усугубляется тем, что после многих преобразований сельскохозяйственные органы оказались лишенными своего землеустроительного аппарата, который мог бы эту задачу выполнять.

8. Аренда-концессия (терминология). Распространенной сделкой в области владения и пользования чужим имуществом является аренда. В последние десятилетия оформилась разновидность аренды - концессия. Обычно под ней понимается та же аренда, но с тем важным добавлением, что арендатор обязан вложить свои средства в улучшение и расширение арендованного им имущества. Например, концессией называют случай, когда частная компания берет в аренду городской водопровод с обязательством не только нормально эксплуатировать его (включая производство расчетов с потребителями), но и существенно улучшить его в техническом отношении. Концессионный договор в указанном понимании - сравнительно новый документ в отечественной практике, и он нуждается в дальнейшей разработке.
На этом пути необходимо преодолеть терминологическую трудность. Дело в том, что исторически слово "концессия" подчеркивало ту особенность сделки, что публичная власть уступала частной организации выполнение общественно важного проекта. В этом смысле в старой России слово "концессия" нередко применялось к железнодорожному строительству. Были и другие оттенки понимания института концессии. В годы нэпа и позднее режим концессии признавался за переданными в аренду иностранцам некоторыми предприятиями; концессия подразумевала восстановление этих предприятий с целью последующей их эксплуатации (например, карандашная фабрика в Москве была передана в концессию известному американскому предпринимателю Хаммеру). Тогда же и позднее велись переговоры о сдаче в концессию месторождений золота, полиметаллов.
Нынешний ГК РФ специально концессии не регулирует, но в нем содержится несколько статей (ст. 656 - 664) об аренде предприятий, которые частично покрывают этот пробел. ГК РФ содержит также гл. 54 "Коммерческая концессия", регулирующую передачу неимущественных прав. Но эта глава имеет слабое отношение к тем концессионным отношениям, о которых шла речь выше. Очевидно, в ГК РФ необходимо дать определение разным понятиям, связанным со словом "концессия". Иначе нельзя избежать путаницы.
Терминологические конфузы связаны не только со словом "концессия". Во все времена казенными предприятиями считались принадлежащие государству предприятия, которые слабо или даже вовсе не были ориентированы на рыночную экономику. Именно этим пониманием руководствовались российские реформаторы начала 1990-х годов, когда они внедрили в законодательство понятие казенного предприятия. Но на рыночную экономику не ориентирован также ряд муниципальных предприятий. Опираясь на этот признак, авторы некоторых законов пришли к категории "муниципальные казенные предприятия". При этом они не ощущали всей противоречивости созданного ими термина.
9. Коммунальные предприятия. Эти предприятия обслуживают некоторые важнейшие бытовые потребности населения в городах, поселках и других населенных пунктах. Конечными потребителями их услуг являются также многие организации, предприятия, учреждения. Правила предоставления коммунальных услуг были утверждены Правительством РФ 26 сентября 1994 г. Законченного списка видов коммунальных услуг и типов коммунальных предприятий не существует. Этому способствует то обстоятельство, что многие коммунальные предприятия, прежде принадлежавшие государству и местным властям, превратились в частные акционерные компании. Разные ведомства и разные подзаконные акты относят к коммунальным услугам и коммунальным предприятиям неодинаковые их виды и типы <1>.
--------------------------------
<1> Так, вывоз мусора из домовладения можно считать коммунальной услугой, если ее выполняет коммунальная организация. Но ее можно считать и услугой жилищного хозяйства, если жилищная организация организует вывозку таким образом, что обращается к услугам частного подрядчика. Что касается удаления мусора из жилого помещения, то обеспечить такое удаление является обязанностью жилищной организации. В домах, где есть мусоропроводы, оно обязано содержать и эксплуатировать их надлежащим образом; в других домах оно должно предоставлять жильцам оборудованные площадки для сбора мусора и стандартные мусорные контейнеры.

В одном и том же коммунальном предприятии нередко объединено оказание нескольких разновидностей коммунальных услуг. Типовыми в этом отношении являются многие городские водоканалы, чье название указывает, что они оказывают населению услуги в части как водоснабжения, так и водоотведения (канализации). Иногда коммунальное предприятие по местным условиям сосредоточивает у себя оказание населению несхожих коммунальных услуг. Известен случай, когда в компетенции коммунальной организации оказался трамвай и городской водопровод. Иногда коммунальным органам бывают подведомственны городские и поселковые леса.
Услуги организаций, называемых коммунальными, доводятся до потребителей в режиме времени двумя основными методами. Некоторые коммунальные предприятия способны оказывать свои услуги в любой момент, когда этого потребует потребитель. Такие услуги можно назвать услугами по требованию; применительно к населению они обычно "привязаны" к квартирам и другим жилым помещениям, куда проведены трубы, кабели и другие устройства соответствующих коммунальных предприятий. Точно так же могут быть обслужены рабочие помещения, где находятся люди. Плата за эти услуги взимается за определенный период, обычно за месяц; иногда она включается в виде отдельных строк (водопровод, канализация, теплоснабжение) в извещения, которые владельцы жилья получают от жилищных организаций с требованием оплаты услуг жилищного хозяйства. Тарифы на коммунальные услуги обычно утверждаются местными властями. Что касается объемов потребления за каждый платежный период, то они определяются по счетчику (например, в отношении электроэнергии), но в ряде других случаев объемы потребления устанавливаются по нормативу.
Другие услуги, вроде услуг общественного транспорта, являются как бы прерывистыми. Желающие воспользоваться ими должны учитывать установленный график движения наземного и другого общественного транспорта. Оплачиваются эти услуги либо в разовом порядке (за каждую поездку), либо за ряд поездок, если пассажир покупает с этой целью так называемый проездной билет.
Некоторые коммунальные по своей природе услуги тем не менее в состав этих услуг не включаются. Это касается телефонной связи, в том числе телефонов, установленных в жилых помещениях. Формальной причиной такого "выпадения" была и остается ведомственная принадлежность телефонной сети. Если другие коммунальные предприятия исторически принадлежали местным властям, то телефонной связью ведает Министерство связи. Эта традиция (с начала 1920-х годов) не позволяет считать телефонную связь коммунальной услугой, хотя с экономической стороны препятствий для этого нет <1>.
--------------------------------
<1> В настоящее время некоторые телефонные сети, водопроводные предприятия и т.д. принадлежат частным компаниям. Такие перемены не должны затрагивать "коммунальной природы" этих предприятий, которая заключается в особой их ответственности как монополистов за обслуживание населения и некоторых других категорий потребителей.

Нет классификационной ясности в отношении такой коммунальной услуги, как дренажное обеспечение жилищного хозяйства. Население благоустроенных городов и поселков обычно не придает должного значения сухости улиц, проездов, площадей, дворов. Между тем она обеспечивается специальными устройствами и повседневными работами, за которые отвечают назначенные для этого организации типа "Мосводостока" в Москве. Эти организации должны периодически очищать от наносов речки и ручьи (которые обеспечивают сброс излишков воды с застроенных территорий), содержать и эксплуатировать так называемую ливневую (уличную) канализацию <1>. В ряде мест городская, поселковая ливневая канализация состыкована с дренажными сооружениями (соседней) сельской местности. Например, сеть ливневой канализации в г. Раменский под Москвой имеет выход к осушительным каналам Москворецкой осушительно-оросительной системы; по ним ливневые и талые воды этого города достигают Москвы-реки.
--------------------------------
<1> В некоторых городах и поселках в уличную (ливневую) канализацию выходят домовые трубы. Такая объединенная канализация носит название сплавной канализации.

Дренажные организации могут содержаться за счет городского, поселкового бюджета. Но в некоторых городах, например в Москве, практикуется платное дренажное обслуживание домовладений ряда категорий. Жилищные организации пока освобождены от выплаты дренажного тарифа. Однако есть все основания для того, чтобы этот тариф был распространен также на подведомственные им дворовые территории. ГК РФ о дренажном обслуживании, как и о некоторых других коммунальных услугах, не упоминает.
Многие коммунальные предприятия являются лишь посредниками между конечными потребителями и производителями тех благ, которые они доставляют в жилые и нежилые помещения. Так, газовые конторы лишь передают потребителям тот газ, который они сами получают со стороны. Предприятия электрических сетей обычно не имеют своих электростанций; они распределяют электроэнергию, получаемую ими со стороны. Примерно так же обстоит дело в теплоснабжении. Надежность той или иной коммунальной услуги нередко зависит не от одного предприятия, а от цепочки предприятий, часть которых далека от коммунального хозяйства. Но тем самым объективно ослабляется ответственность перед конечным потребителем того коммунального предприятия, с которым он непосредственно (или через свою жилищную организацию) связан.
В многоквартирных домах оказание коммунальных услуг дополнительно осложняется тем обстоятельством, что до жильцов они доходят через посредника, которым обычно является ЖЭК или аналогичная организация. Договоры с рядом коммунальных служб (предприятий) об оказании жильцам коммунальных услуг заключают жилищные организации. Они получают со своих жильцов платежи за оказанные тем коммунальные услуги, и они же расплачиваются с коммунальными предприятиями - своими договорными партнерами за жильцов. Если услуги подобного рода по какой-либо причине не доходят до жильца, то могут возникать процедурные недоразумения, ибо свои претензии жилец вправе адресовать как жилищной, так и коммунальной организации. (Обычно подобные претензии принимает жилищная организация.)
В этой области не исключены словесные недоразумения, ибо абонентами (теми, кто потребляет и оплачивает услуги) можно считать как жилищные организации, так и жильцов. Обычно все-таки под абонентом понимают конечного потребителя - жильца. Но абонентом является также сама жилищная организация. В этом качестве у нее появляются свои обязательства по оплате электроэнергии, тепла, воды и т.д. Коммунальные услуги, в которых нуждается жилищная организация, потребляются не только (и не столько) в помещениях, где работает персонал ЖЭКа, сколько в домовом хозяйстве, находящемся на ее обслуживании. Так, через ЖЭК может идти оплата счетов за электроэнергию, которая расходуется в многоквартирных жилых домах на передвижение лифтов, а равно на освещение лестничных клеток, дворовых территорий, оплата счетов за расход тепла на отопление лестниц в подъездах домов и др.
Между сетями, принадлежащими коммунальным предприятиям, и сетями, принадлежащими жилищным организациям, должны существовать точки раздела ответственности, они же - точки раздела балансовой принадлежности сетей. Внешние от этих точек сети принадлежат коммунальным предприятиям, а внутренние - жилищным организациям. Каждая сторона отвечает за свои сети и сооружения на ней. Жилищные и коммунальные организации должны составлять акты разграничения балансовой принадлежности сетей, принадлежащих каждой из сторон. Например, это касается электрических сетей.
Однако эта технически и юридически выдержанная система местами оказалась разрушенной после 1967 г. В этом году произошло повышение оплаты труда работников жилищного хозяйства, которое (по идее) должно была вызвать повышение квартплаты. Но такое повышение по политическим соображениям было признано нежелательным. Чтобы избежать его, был придуман ряд приемов, перераспределяющих расходы между жилищными организациями и коммунальными предприятиями <1>.
--------------------------------
<1> Одновременно были повышены тарифы на коммунальное обслуживание для ряда абонентов - предприятий и организаций. С той поры ведется традиция, согласно которой население обычно платит за каждую единицу потребленных коммунальных услуг меньше, чем промышленные предприятия, торговые и некоторые другие организации. С экономических позиций эта традиция вряд ли оправданна.

В частности, расходы жилищного хозяйства были искусственно снижены за счет передачи принадлежащих ему внедомовых сетей на балансы коммунальных предприятий. Ответственность по сетям многих коммунальных предприятий была "доведена" до стен тех домов (домовых вводов), которые они обслуживали. Но так было сделано не везде, а там, где такая мера проводилась, она не всегда документально оформлялась. В результате в настоящее время не всегда ясно, где кончается "сетевая" ответственность коммунального предприятия и где начинается ответственность жилищной организации.
Постоянная готовность коммунальных сетей к предоставлению услуги потребителю таит некоторую технологическую опасность. В случае их неисправности "выдача услуги" может произойти и помимо желания потребителя, и вне его контроля. Например, может произойти утечка газа, водопроводной воды, короткое замыкание на электросети и т.п. Такие аварии бывают особенно опасными в бытовом секторе, где не всегда находятся специалисты (а то и просто взрослые люди), способные вовремя принять нужные меры.
В ГК РФ нормы, регулирующие оказание коммунальных услуг, изложены в ст. 539 - 548, объединенных общим титулом "Энергоснабжение". (Под энергоснабжением здесь понимается снабжение как электрической, так и тепловой энергией.) Однако фактически нормы этих статей должны применяться шире, чем в одном только энергоснабжении. Часть 2 ст. 548 указывает, что эти нормы распространяются на снабжение (абонентов) также газом, водой и "другими товарами".
Упоминание о "товарах" можно понимать как указание на то, что между абонентами и коммунальными предприятиями существуют рыночные (т.е. достаточно жесткие экономические) отношения. Против этого трудно что-либо возразить. Вместе с тем употребление термина "товар" без какой-либо оговорки может привести к недоразумению, так как часть коммунальных услуг (домовая канализация, вывозка бытового мусора) физически означает нечто другое: удаление нечистот и ненужных предметов сначала из жилого помещения, а затем за пределы самого домовладения.
По традиции население не заключает с коммунальными предприятиями особых договоров на обслуживание. (Таких договоров обычно нет также между жильцами и обслуживающей их жилищной организацией.) На это есть объективное основание. Ведь услуги коммунальных предприятий "доходят" до жильцов через трубы и другие устройства, которые относятся к домовому хозяйству и которые принадлежат жилищной организации. Тем не менее ч. 1 ст. 540 ГК РФ устанавливает, что "когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети".
Такой порядок значительно упрощает отношения сторон, избавляет их от многих не всегда нужных бумажных операций. Но этот порядок содержит и отрицательные черты. Во-первых, он игнорирует, что в цепочке "коммунальное предприятие - абонент" стороны нередко разделены посредником - жилищной организацией. Если же признавать, что посредник не должен мешать прямым договорным связям между абонентом и коммунальным предприятием, то тогда не всегда выгодным оказывается отсутствие договора между сторонами. Отсутствие такого договора затрудняет обратную связь между абонентом и коммунальным предприятием. Первый лишен формальной возможности заявить коммунальному предприятию свои претензии и предложения. Коммунальное же предприятие имеет возможность занять технократическую позицию, которая выражается в том, что оно якобы само знает и нужды потребителя, и как надо их удовлетворять, и какую плату за это взимать.
Доступ в помещение. При ликвидации аварий нередко возникают трудности особого рода, которые связаны с доступом в жилые помещения. Дело в том, что жильцы аварийных квартир не всегда на месте, а если на месте, то не всегда готовы пустить к себе работников-аварийщиков. В 1994 г. Правительство РФ утвердило Правила предоставления коммунальных услуг, которые предусматривают обязанность жильца допускать в свое жилище представителя энергоснабжающей организации для осмотра и устранения недостатков. Но (как отмечалось в юридической литературе) это правило плохо стыкуется со ст. 25 Конституции РФ о неприкосновенности жилья. По-видимому, в самой ст. 25 Конституции следовало бы сделать оговорку о чрезвычайных обстоятельствах, позволяющих работникам аварийных и спасательных служб проникать в частные жилища. Под этими работниками надо понимать представителей не только коммунальных, но и некоторых других служб, например пожарных. Очевидно, в законе должны быть нормы, регламентирующие случаи, когда право доступа в частную квартиру специалистам по ликвидации аварий, пожарным и т.п. службам должно быть предоставлено независимо от желания собственника.
ГК РФ упоминает об ограничениях, которые могут быть наложены законом на частного собственника при использовании принадлежащего ему имущества. Но он не упоминает о случаях, когда ради безопасности людей и предотвращения вреда обществу оправданно оперативное вмешательство управомоченных государственных и муниципальных служб в работу устройств, обеспечивающих бытовые удобства населения и являющихся частным имуществом. В общем виде такая запись явно не помешала бы ГК РФ. Но что касается конкретных норм, касающихся вторжения управомоченных лиц в частное жилое помещение и проведения там необходимых работ, то такие нормы, скорее всего, должны быть в Жилищном кодексе (пока их там нет). Представляются необходимыми нормы о праве вторжения указанных лиц не только в частное жилище, но и в производственное или офисное помещение в случае возникновения там пожара. Особого внимания права требуют случаи, когда оперативное вторжение требуется в связи с уголовными проявлениями или административными правонарушениями.
Вторжение в частное жилье необязательно должно быть вызвано чрезвычайными происшествиями. Оно может произойти в виде планового посещения в порядке профилактики. Такие посещения можно было бы обговаривать в "нормальных" соглашениях между владельцами жилья и коммунальными службами. Подобные соглашения были бы полезны также между жильцами и жилищными организациями, например на тот случай, если бы последним понадобилось выявить размер повреждений несущих конструкций, находящихся в жилом помещении.
О правовых инструментах вроде названных было бы полезно упомянуть в уставах и положениях соответствующих жилищных и коммунальных организаций. Более того, по-видимому, между жильцом многоквартирного дома и жилищной организаций, обслуживающей дом, должны существовать договорные отношения. В этом случае в заключаемом ими договоре могла бы содержаться оговорка относительно коммунальных услуг, достигающих абонента через жилищную организацию - посредника. В этом же договоре уместно было бы оговорить случаи (и порядок) доступа в жилое помещение специалистов по борьбе с пожарами, по ликвидации аварий на сетях коммунального обслуживания и в других чрезвычайных ситуациях.
Оплата коммунальных услуг и построение коммунальных тарифов. Многие коммунальные предприятия по своей природе являются монополистами. Поскольку население в высокой степени зависит от них, оно вынуждено беспрекословно подчиняться установленным теми правилам. Это касается и качества обслуживания, и оплаты предоставленных услуг. Такое положение позволяет некоторым коммунальным предприятиям чувствовать себя хозяевами положения. Иногда они даже не сообщают вовремя заинтересованному населению о повышении своих тарифов. Правда, для контроля тарифов существуют государственные антимонополистические органы. Однако никакой официальный орган не может заменить контроля со стороны наиболее заинтересованной стороны - самого потребителя. Между тем по традиции возможности этого контроля весьма ограниченны, ибо коммунальные предприятия не отчитываются перед населением о своей работе. Не отчитываются они и перед теми жилищными организациями, с которыми связаны договорами на обслуживание.
ГК РФ никак не реагирует на сложившееся положение. Между тем было бы оправданно дополнить его нормативным требованием, обращенным к коммунальным предприятиям, чтобы они своевременно доводили до своих абонентов информацию обо всех существенных изменениях в своих тарифах, предоставляли обоснование таких изменений, а в случае необходимости проводили бы публичные слушания.
Одним из острых инструментов воздействия коммунальных систем на хронических неплательщиков-абонентов является отказ обслуживать их в дальнейшем, т.е. прекращение обслуживания. Такое право ГК РФ предоставил коммунальным предприятиям (через ч. 3 ст. 523 и ч. 1 ст. 546). Однако это право коммунальных предприятий действует только в отношении юридических лиц. С процедурной стороны отключение абонента от коммунального обслуживания облегчается для коммунального предприятия тем обстоятельством, что оно не требует санкции суда; при отключении абонента, если он представлен организацией, требуется лишь уведомление об этом местного органа власти.
Разрыв прочных (в данном случае даже непрерывных) договорных отношений по усмотрению только одного партнера - обслуживающей организации означает не вполне стандартную процедуру. Если такая процедура допускается, то ее применение не должно быть произвольным. В частности, она не должна затрагивать никого, кроме злостного должника. Однако бывали случаи, когда предприятия электрических сетей в случае неуплаты счетов за электричество отдельными абонентами отключали от своих сетей целые поселки. В последнее время некоторые жилищные и коммунальные предприятия, пользуясь тем, что услуги домовой канализации не названы прямо в числе коммунальных услуг, взяли на вооружение такой метод, как перекрытие отводящих труб домовой канализации в случае невзноса отдельными жильцами коммунальных платежей и (или) квартплаты.
Подобные действия нельзя считать законными прежде всего по той причине, что они не делают различия между исправными и неисправными абонентами и жильцами. Метод гражданской ответственности одних за неисправность других не признается в законах ни России, ни других цивилизованных стран. Поэтому в ГК РФ желательно иметь прямой запрет на огульное отключение абонентов какой-либо коммунальной системы только на том основании, что часть ее абонентов накопили задолженность по своим платежам. Коммунальное предприятие должно разбираться со своими абонентами в индивидуальном порядке, а не наказывать их скопом.
Для абонентов коммунальных предприятий первостепенное значение имеют качество предоставляемых коммунальных услуг, а также размер тарифов. Ниже рассматриваются особенности тарификации услуг коммунальных предприятий, доступных населению на дому; это относится к услугам, которыми жильцы постоянно пользуются или которые они могут потребовать для себя теоретически в любой момент, когда они этого пожелают. Правовое регулирование тарификации услуг таких предприятий требует определенных дополнений.
Право абонента потребовать от коммунального предприятия предоставить ему требуемую услугу в любой момент по своему выбору накладывает на работу коммунального предприятия дополнительную техническую и экономическую нагрузку. Коммунальная система все время должна быть наготове к выполнению указанного требования, "держать свои мощности под парами" независимо от того, предъявляется на них спрос или нет <1>. Например, на водопроводных предприятиях в любой момент на месте должен быть персонал предприятия; в рабочем состоянии должно находиться все насосное оборудование и трубы, очистные сооружения, приборы, площадки, водовместилища, хотя бы спрос на воду в данный момент упал. Коммунальная система обычно находится в постоянной готовности работать на свою полную мощность, хотя максимально возможный спрос со стороны ее абонентов предъявляется далеко не всегда.
--------------------------------
<1> Коммунальная система особенно чувствительна к спросу абонентов, предъявляемому в часы пик. В эти часы коммунальная система включает свои резервные мощности, которым не находится работы в другое время. С экономической стороны предоставление услуги за счет работы резервных мощностей обходится коммунальной системе относительно дороже, чем предоставление такой же услуги за счет работы базовых мощностей.

Готовность не означает оказания самой услуги. Если требование на услугу не поступает, то часть мощностей простаивает и предприятие не получает должного возмещения за те затраты, которые оказались необходимыми для содержания этих мощностей в то время, когда они находились без нагрузки. Обычно коммунальное предприятие не может позволить себе работать в убыток. Оно закладывает указанные затраты в свои тарифы и таким образом распределяет затраты на содержание резервных и базовых мощностей на всех абонентов более или менее равномерно. Однако такой метод нельзя признать экономически совершенным, поскольку не все абоненты в равной мере предъявляют спрос на услуги данного коммунального предприятия; особенно это относится к часам пик (для которых коммунальному предприятию приходится иметь резервные мощности).
Указанный недостаток при распределении (по абонентам) затрат на содержание мощностей коммунального предприятия может быть частично преодолен с помощью особого построения тарифа. Известен особый метод оплаты коммунальных услуг, который получил название двуставочного тарифа. По этому методу тариф делится на две части. Основная часть тарифа, она же основная плата, взимается как плата за готовность обслужить данного абонента в любой сезон и в любое время суток (эта плата пропорциональна расчетной максимальной потребности абонента в получении нужных ему услуг), а дополнительная часть, она же дополнительная плата, - за фактический объем потребленных услуг <1>. Обычно основная часть тарифа взимается по показателю так называемой установленной мощности, которой располагает данный абонент, вне зависимости от того, какая часть этой мощности потребует включения в работу резервных установок коммунального предприятия <2>.
--------------------------------
<1> Плата за готовность должна покрыть затраты коммунального предприятия на оплату персонала, на амортизацию зданий, сооружений, оборудования, на уход за ними, на оплату вложенного в предприятие капитала. Плата же за услугу (например, за полученную воду питьевого качества) должна покрыть затраты коммунального предприятия на использованную им электроэнергию, химикаты и некоторые другие.
<2> Плата за готовность не различает спроса абонентов на услуги коммунального предприятия, предъявляемого в пиковые и непиковые часы. Такая плата экономически недостаточно совершенна; она не стимулирует абонентов (если у них есть такая возможность) перераспределять свой спрос на известную коммунальную услугу таким образом, чтобы переносить его на то время, когда не полностью загружены мощности коммунального предприятия. Если же такой перенос осуществляется, то результаты его положительны, ибо у снабжающей системы сокращается потребность в (малоэкономичных) резервных мощностях, включаемых в работу только в часы пик.

Двуставочный тариф применяют конторы энергосбыта, продающие электроэнергию крупным предприятиям. В последнее время схожий прием стали применять некоторые телефонные сети (в Москве они принадлежат ОАО "МГТС"). Не исключено внедрение его и на других коммунальных предприятиях, чьи услуги потребитель получает по требованию.
Если абоненты снабжены счетчиками, позволяющими различать услуги, потребляемые в разные часы суток, то коммунальные предприятия имеют возможность поступать по-другому, а именно дифференцировать свои дневные и ночные тарифы. В дневное время (когда приходится включать резервные мощности коммунальных предприятий) тарифы будут наибольшими, а в ночное время, когда эти мощности не загружены, - наименьшими.
Переход на двуставочный тариф в коммунальных предприятиях во многих случаях экономически оправдан. Но он не должен осуществляться в соответствии с одним лишь желанием и велением технократов. На коммунальном предприятии, переходящем на двуставочный тариф, должна лежать обязанность обосновать ставки основного и дополнительного платежа, которые отныне будут доводиться до его абонентов. Такая обязанность должна быть зафиксирована в законе.
Не исключено, что инициатива перехода на двуставочные тарифы будет исходить от потребителей. Но так может произойти только в том случае, если потребители создадут свои организации, защищающие их интересы (чего пока не наблюдается). Одно из ближайших по времени обоснований более гибких (двуставочных) тарифов в области энергоснабжения содержалось в Инструкции о порядке расчетов за электрическую и тепловую энергию, утвержденной бывшим Комитетом РФ по политике цен 30 ноября 1993 г. (с последующими дополнениями). К сожалению, этот документ был рассчитан в основном на знающих людей, которые и без дополнительных разъяснений понимали, о чем идет речь. Возможно, по этой причине его язык оказался не всегда понятным непосвященным людям <1>.
--------------------------------
<1> Авторы книги "Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая. Комментарий. Глава 30. Купля-продажа (книга 1)" (М., 1999. С. 192) некоторые правила указанного документа расценили как обязанность (крупного) абонента платить за неиспользованную энергию. Естественно, они отнеслись к таким правилам критически. Но фактически речь шла не о неиспользованной энергии, а о неиспользованных (резервных) мощностях энергетической организации, которые в соответствии с заключенным с абонентом договором были готовы к загрузке, но не были им востребованы.

Для коммунальных предприятий характерна также такая особенность, как создание избыточных мощностей, рассчитанных на будущих потребителей. Если в городе насчитывается, скажем, 50 тыс. человек, но прогнозируется, что в недалеком будущем там будет жить 100 тыс., то было бы неразумно строить в нем водопровод (или иное коммунальное предприятие) в расчете на нынешнее число жителей. Если для водопроводной системы нужно водохранилище как надежный водоисточник, то рационально создавать его в расчете не на наличное число жителей, а на будущую потребность в воде. В случае если водопроводное предприятие не захотело бы рисковать и вкладывать средства в удовлетворение не появившихся еще потребностей, то к этому его могла бы понудить государственная или муниципальная власть.
Как и любые мощности, избыточные мощности требуют затрат на свое содержание (амортизация зданий, сооружений и оборудования, мероприятия по уходу, охрана, процент на вложенный капитал). Спрашивается, кто и как должен погашать эти затраты до того, как избыточные мощности будут задействованы? К сожалению, действующие правовые нормы не дают ответа на этот вопрос. На практике коммунальные предприятия обычно складывают все свои затраты (как на действующие, так и на избыточные мощности) и распределяют их среди наличных абонентов, доводя до них соответствующие тарифы. Этот метод нельзя признать справедливым, ибо наличным абонентам приходится оплачивать содержание даже таких мощностей, которыми они не пользуются.
В ряде случаев коммунальные предприятия делают шаги, которые в перспективе должны привести к погашению их затрат на содержание избыточных мощностей. В этих целях они используют специальные платежи. Такие платежи налагаются на вновь появляющихся абонентов. Но поскольку эти платежи не узаконены, их называют по-другому: затратами на технологическое присоединение. Так, некоторые нормативные документы, касающиеся оплаты энергоснабжения и упоминающие о технологическом присоединении, были утверждены в 2007 г. Министром энергетики РФ <1>.
--------------------------------
<1> Шейнин Л.Б. Что скрывается за технологическим присоединением // Ноу-хау бизнеса. 2008. N 2. С. 49 - 52.

Если принимать термин "технологическое присоединение" буквально, то платежи за присоединение призваны покрывать затраты на врезку принадлежащих абоненту сетей в магистральные сети коммунального предприятия. Но на самом деле платежи за присоединение намного превосходят указанные затраты. Чтобы обосновать высокий размер этих платежей, наряду с указанием на технологическое присоединение используется также другой довод. Платежи за присоединение взимаются с учетом необходимости развития энергетического предприятия. Из упомянутых документов Минэнерго видно, что эти платежи призваны покрыть затраты энергетиков на их инвестиционные программы. Но такое требование не опирается на закон; оно тем более противоправно, что никаких акций или облигаций, удостоверяющих право абонентов на участие во вновь создаваемой собственности энергетического предприятия, им никто не выдает.
Плата за технологическое присоединение в энергетике в том виде, как она существует, неприемлема еще и потому, что она открывает дорогу особому дополнительному побору, который выражается в двойном платеже за одно и то же. Если предположить, что содержание избыточных мощностей за время их простоя уже было покрыто через действовавшие тарифы, т.е. за счет наличных потребителей (как это чаще всего и делается), то отпадает причина взимать какие-либо суммы с вновь появляющихся абонентов. У энергетического предприятия есть основание взимать особую плату за присоединение с вновь появляющихся абонентов только в том случае, если весь предыдущий период оно принимало на себя расходы по содержанию избыточных мощностей (например, получало на это банковские кредиты).
Видимо, истинное (скрытое) назначение указанных платежей - покрыть затраты энергетического предприятия на содержание избыточных мощностей до того момента, когда на результаты их работы появится реальный спрос. Будь так, указанные платежи следовало бы считать экономически оправданными. Но создатели платежей за технологическое присоединение об этом основании умалчивают, видимо, потому, что действующее законодательство его не предусматривает. В этих условиях правильный образ действий лиц, ответственных за энергетику страны, должен был вылиться в требование, адресованное компетентным органам, узаконить взимание с вновь появляющихся абонентов особой платы в счет погашения затрат энергетической организации на содержание избыточных мощностей за то время, пока они не были востребованы. Такие платежи известны в практике ряда зарубежных стран. Но указанные лица предпочли придать этим платежам иное, псевдоэкономическое обоснование (которое они почему-то посчитали более приемлемым в глазах общества). В результате размер этих платежей рассчитывается по совершенно другому основанию.
Подобные экономические "самоделки" действуют не только в области энергетики, но и в других сферах коммунального обслуживания. Их нельзя оправдывать. Но вместе с тем на их примере видно, как отставание права способствует тому, что некоторые авторитетные организации выбирают неадекватные пути для решения (давно назревших) экономических проблем в своей области.
Исходя из экономической природы отношений, связанных с погашением затрат коммунального предприятия на содержание принадлежащих ему избыточных производственных мощностей, следовало бы принять три правила, регулирующих эти отношения: (1) коммунальное предприятие, если оно обладает избыточными производственными мощностями, должно наладить отдельный учет своих затрат на содержание этих мощностей; (2) при выполнении этого условия коммунальное предприятие вправе потребовать от вновь появляющихся абонентов, чтобы те погасили его затраты на содержание указанных мощностей с учетом времени пребывания этих мощностей без загрузки; (3) коммунальное предприятие не вправе требовать от своих абонентов каких-либо платежей в счет выполнения своей инвестиционной программы <1>.
--------------------------------
<1> См.: Шейнин Л.Б. Неиспользуемые мощности и проблема хозяйственного расчета в водохозяйственных организациях / ЦБНТИ Минводхоза СССР // Водное хозяйство. 1987. Вып. 10. С. 1 - 16.

Незаконные попытки некоторых коммунальных предприятий включить в свои тарифы так называемую инвестиционную составляющую не всегда связаны с проблемой погашения их затрат на содержание избыточных (созданных впрок) производственных мощностей. На эти попытки влияет и другой учетно-экономический пробел, который выражается в том, что в принятых калькуляциях себестоимости любой продукции или услуги отсутствует показатель "оплата капитала".
Капитал по определению является дефицитным и поэтому имеет свою цену. Цена капитала выражается в процентной ставке, которую предприниматель должен выплачивать банку или иному кредитору, ссудившему свой капитал для производственных целей. Правда, немало предприятий и предпринимателей работают собственным капиталом и никаких процентов никому не платят. Тем не менее его ценность от этого не становится меньше. Чтобы правильно учесть затраты на производство, в мировой практике давно сложилось правило, что в издержки производства предприятия включаются проценты на задействованный в нем капитал как в случае, когда предприятием работает на заемные, так и тогда, когда оно использует собственные средства <1>. Например, принадлежащее г. Берлину водопроводно-канализационное предприятие (аналогичное действующим в России городским водоканалам) включает в свои калькуляции 4% на весь задействованный в производстве капитал. Так же поступает принадлежащий городу речной порт на Шпрее.
--------------------------------
<1> Составляемая при этом калькуляция используется для внутрипроизводственных целей, в том числе для ценообразования. Она не может и не должны использоваться как отчет о затратах предприятия, предназначенный для налоговых органов. См.: Шейнин Л.Б. Две себестоимости: включать ли в себестоимость процент на капитал? // Ноу-хау бизнеса. 2005. N 8. С. 7 - 11.

В отечественной хозяйственной практике аналогичный прием применялся до 1930 г., но в этом году он по какой-то причине был отменен, после чего продукция всех предприятий (особенно капиталоемких) стала выглядеть дешевле. В 1965 г. в ходе проводившейся тогда экономической реформы по инициативе академика Хачатурова в хозяйственную практику была внедрена плата за фонды - аналог процента на капитал. Эту плату должны были вносить в казну все государственные предприятия; тем самым капиталоемкость их производства начинала отражаться в ценах на их продукцию. Однако этот полезный прием где-то в начале 1990-х годов оказался лишним - видимо, в связи с развивавшейся инфляцией. Его отменили.
В настоящее время издержки производства не учитывают капиталоемкости производства; показателя "плата за капитал" ("оплата капитала") в народном хозяйстве не существует. Но, как известно, если природу гнать в дверь, то она возвращается через окно. Так происходит и с оплатой вложенного в производство капитала. Отечественные "капитаны промышленности" готовы прибегать ко всяким ухищрениям, в том числе незаконным, чтобы отразить в тарифах и ценах на свои услуги и товары задействованный в производстве капитал.
Этой практике должен быть не просто поставлен предел; ей должна быть найдена цивилизованная замена. Такой заменой и должен служить показатель оплаты капитала, включаемый в производственные калькуляции.
Чтобы правильно считать затраты коммунальных предприятий на оказание предоставляемых ими услуг, в калькуляциях себестоимости этих услуг должна присутствовать особая строка: "Оплата капитала". Но проставленная там цифра не должна быть произвольной. Коммунальное предприятие должно обосновать ее (как и другие свои производственные затраты) и довести свои расчеты до заинтересованных лиц - своих абонентов.
Понятно, что в этом направлении свое слово не может не сказать право. Соответствующие правила были бы уместны в особой главе ГК РФ, которую следовало бы озаглавить "Услуги коммунальных предприятий и расчеты за их предоставление". Созданию такой главы должна предшествовать работа по легальному определению того, что считать коммунальным предприятием и что считать коммунальными услугами.
10. Автономные учреждения. В ГК РФ определен статус государственных учреждений. Но недавно появились (или лучше сказать, появляются) автономные учреждения. В ГК РФ их нет. В каком соотношении между собой находятся просто учреждения и автономные учреждения - на этот вопрос ответит не всякий ученый-юрист или специалист-практик.
По своему замыслу автономные учреждения отличаются от обычных учреждений тем, что должны сами содержать себя. Так, физкультурно-оздоровительные центры могут добиваться такого результата путем взимания платы со своих клиентов (посетителей). Однако в целом статус автономных учреждений не разработан. Он оставляет место для ряда финансовых вопросов.
Например, должно автономное учреждение полностью содержать себя или возможен вариант, когда часть своих расходов оно будет погашать за счет бюджетных средств? Должно оно взимать плату со всех своих клиентов или часть клиентов обслуживать бесплатно? Кто и как должен утверждать (контролировать, пересматривать) ставки платежей за услуги населению, оказываемые автономным учреждением? Может ли оно за собственный счет приобретать оборудование, строить новые здания, сооружения, покупать земельные участки? Как следует поступить автономному учреждению, если его доходы окажутся существенно выше его же расходов: должно ли оно отчислять часть доходов вышестоящему учреждению, должно ли оно платить налоги, а если должно, то какие? Как следует построить в нем учет и отчетность? В каком объеме оно должно отвечать по своим долгам?
Известно, что коммунальные предприятия применяют разные тарифные ставки в зависимости от того, оказывают они свои услуги производственным или бюджетным, коммерческим или некоммерческим организациям - своим абонентам. Спрашивается, к какой категории абонентов коммунальные предприятия должны относить автономные учреждения? Примерно тот же вопрос возникает в отношении ставок платежей за земли, занимаемые автономными учреждениями, а равно за их помещения, поскольку и земли, и помещения обычно сдаются в аренду муниципальными властями, которые расценивают их по-разному в зависимости от категории арендатора.
В нашей стране (как и в ряде зарубежных стран) есть опыт работы автономных учреждений, хотя они так не назывались и не называются. Например, в Москве долгое время успешно (во всяком случае, в финансовом отношении) работала глазная клиника доктора Святослава Федорова. Но как строились ее отношения с больными (ее клиентами), с вышестоящими организациями (например, с Министерством здравоохранения), с налоговыми органами, с московскими властями и коммунальными организациями, остается неизвестным <1>.
--------------------------------
<1> В литературе появлялись сведения о нежелании преемников Святослава Федорова, равно как и Министерства здравоохранения РФ, делиться хозяйственным и финансовым опытом работы его клиники. Опыт автора подтверждает эти сведения.

Авторов законопроекта об автономных учреждениях можно упрекнуть в недостаточно серьезном отношении к своему детищу. Прежде чем создавать такой документ, им надо было изучить опыт имевшихся и имеющихся автономных учреждений, осмыслить и изложить его: и для себя, и для общего сведения. Они не учли, что появление таких учреждений, их деятельность - это забота и ответственность вовсе не одних юристов, финансистов и законодателей. Поскольку работа таких учреждений должна отразиться на широких слоях населения, общество имеет право знать заранее, что из этого может получиться <1>. Идеологи нового типа учреждений должны были заранее определить, в какой части автономные учреждения повторяют просто учреждения, известные ГК РФ, а в какой нуждаются в особом правовом регулировании. Поскольку ничего этого сделано не было, в работу учреждений нового типа изначально были внесены ненужные трудности.
--------------------------------
<1> Для сравнения (которое не в пользу авторов автономных учреждений) можно сослаться на руководство-справочник Всемирной организации здравоохранения, который она выпустила для стран, готовящихся внедрить у себя обязательное медицинское страхование. В этой книге освещен опыт тех стран, в которых уже действует этот вид страхования. Приводятся зарекомендовавшие себя варианты страхования, излагаются их плюсы и минусы. В частности, освещаются особенности работы государственных больниц, работающих на принципе самоокупаемости. Для проектируемых фондов медицинского страхования предлагаются модели бухгалтерского учета и статистической отчетности. Намечаются пути для распространения статистической и иной информации и сферы ее применения, области внешнего и внутреннего мониторинга. Указывается литература. См.: Ch. Normand, A. Weber. Social Health Insurance. A guide book for planning. 1994. Pp. 136.

11. Заемный труд. Во времена СССР существовал оргнабор, направлявший навербованную им рабочую силу в лесную промышленность, на стройки и иные объекты народного хозяйства. Ныне появляются частные организации-посредники, поставляющие некоторым производствам сезонную и другую временную рабочую силу. В профсоюзных кругах такие организации рассматриваются как нежелательные, поскольку их деятельность нередко приводит к ущемлению прав трудящихся. Отсюда делается вывод о необходимости запретить их деятельность. Однако с этим выводом нельзя согласиться; ведь указанные организации реально помогают найти работу некоторым категориям незанятых лиц. Правда, деятельность таких посредников подлежит урегулированию, но это уже задача Трудового, Гражданского кодексов или иного законодательства, "закрывающего" имеющиеся пробелы в этой области. На этом примере видно, что отставание права неблагоприятно сказывается на некоторых новых для страны хозяйственных отношениях. В своем неурегулированном виде они способны вызывать даже реакцию отторжения.
12. Ведомственные водопроводы. Многие ведомственные водопроводы, состоящие на балансах крупных предприятий, выступают под флагом своих предприятий, хотя деятельность самих водопроводов не имеет ничего общего с тем производством, к которому они прикреплены. Такое прикрепление, когда оно умаляет их самостоятельность, приводит нередко к нежелательным экономическим последствиям. Так, ведомственные водопроводы учитывают свои производственные затраты по правилам того основного производства, при котором они созданы, но не так, как это необходимо с точки зрения водопроводного хозяйства. Во что такой порядок выливается, можно видеть на примере водопроводного предприятия в г. Набережные Челны (состоит при КамАЗе), которое снабжает питьевой водой как Набережные Челны, так и ряд ближних и дальних городов и поселков.
В составе издержек указанного водопроводного предприятия его затраты на начальные операции с водой искусственно подгоняются под рубрику "Заготовительные и складские расходы", поскольку так полагается при калькулировании стоимости производства автомобилей на КамАЗе. Слово "искусственно" приходится применять по той причине, что классификация расходов, принятая в машиностроении, не подходит к водопроводным предприятиям. Тем не менее она применяется, поскольку водопроводное предприятие почему-то следует счетным правилам, принятым на машиностроительном заводе.
Некоторые водопроводные подразделения при управлениях железных дорог снабжают водой прилежащие к железнодорожным станциям города и поселки. В ряде случаев их деятельность мало или совсем не связана с железными дорогами. Но ведомственная принадлежность дает о себе знать иногда с самой неожиданной стороны. Например, цены отпускаемой воды калькулируются на них по "железнодорожным" правилам, а не так, как принято у "настоящих" коммунальных водопроводов <1>.
--------------------------------
<1> Шейнин Л.Б. Опыт калькулирования себестоимости воды в народном хозяйстве // Водоснабжение и санитарная техника. 1983. N 6. С. 7 - 9.

Разумеется, ни ГК РФ, ни какой-либо другой закон не может диктовать хозяйственным организациям, следует им выделять свои подсобные производства на самостоятельный баланс или нет, а если следует, то какого типа или вида должен быть этот баланс, по какой модели они должны учитывать свои расходы и т.д. Но в законе желательно установить, что при государственной регистрации крупного предприятия - юридического лица необходимо проверять, содержится ли в его уставе указание на тот вид баланса (типовой или индивидуальный), который юридическое лицо выбирает как для своей основной деятельности, так и для деятельности производственных единиц, выделенных им на самостоятельный баланс. Выбранный вид отчетного баланса (балансов) должен быть приемлем как для налоговой службы, так и для антимонопольных органов. Такой порядок должен помочь налаживать правильный учет и отчетность, а равно правильное ценообразование как в основном, так и в подсобных производствах, состоящих при крупных предприятиях.

Корпоративное право

Может показаться, что смысл сказанного в этой главе состоит в том, чтобы дополнить, а где надо, поправить ГК РФ и сопутствующее ему законодательство. Но проблема представляется более глубокой. Указанные недостатки коренятся не только в несовершенстве закона, но и в слабой разработанности вопросов корпоративного права в отечественной юриспруденции.
Сам термин "Корпоративное право" не является общепринятым. Не устоялся и понятийный аппарат, связанный с этим термином. Авторы Научно-практического комментария к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (М., 1999. С. 162) о базовой терминологии корпоративного права высказались в таком смысле, что в США корпорацией называется объединение предпринимателей, оно же юридическое лицо, тогда как в европейском праве такое объединение обычно именуется компанией или фирмой. Статья 82 ГК РФ допускает именовать товарищество и фирмой, и компанией; ст. 96 распространяет "фирменные наименования" на акционерные общества, а ст. 107 - на производственные кооперативы.
Я бы высказался за другое толкование приведенных терминов. А именно корпорация - это синоним всякого юридического лица. Фирма - это корпорация, готовая обслужить любого обратившегося к ней клиента (покупателя). Отсюда фирменный знак. Компания - это корпорация в форме акционерной компании. Последняя может совпадать с фирмой, но может и не совпадать, если создается для обслуживания только определенных лиц; например, водопроводное предприятие обслуживает абонентов в определенной зоне. Компания может создаваться также для обслуживания только тех физических лиц или корпораций, которые ее создали <1>.
--------------------------------
<1> На западе США две ирригационные компании построили на паях водохранилище, которое призвано обслуживать их нужды в воде. Созданное учредителями управление водохранилищем не является фирмой, ибо обслуживает только своих учредителей.

Корпоративное право тесно связано с экономикой. Его пробелы неблагоприятно отзываются на экономической жизни. Неполнота корпоративного права таит в себе дополнительную опасность. Нередко она играет на руку нечестным дельцам от бизнеса. Организуя компании, не имеющие хозяйственного смысла, создавая (на бумаге) искусственные связи между этими компаниями и компаниями-учредителями, они наживают мошеннические деньги, ухитряясь при этом на законных основаниях уходить от ответственности.
Однако разработка этой отрасли права оставляет желать лучшего. Слабое внимание ученых-юристов к проблемам корпоративного права до некоторой степени объясняется тем, что не всем специалистам хочется вникать в малоизвестные переплетения экономических и правовых вопросов, возникающих в обширной области корпоративных отношений. Лучше других разработаны правовые отношения применительно к тем типам корпораций, которые на виду, прежде всего к акционерным обществам <1>. Правоотношения же во многих других типах корпораций остаются в научной тени. Между тем если ученые-юристы не овладеют всеми тонкостями корпоративных отношений, то разработка корпоративного права будет неполной, лоскутной, а терминология недостаточно выдержанной.
--------------------------------
<1> Один из последних учебников под названием "Корпоративное право" (Макарова О.А. СПб., 2005) посвящен почти исключительно акционерным обществам.

Поэтому, как представляется, требуется особое внимание к подготовке специалистов корпоративного права. Следовало бы отбирать подходящих лиц (особенно имеющих опыт работы в народном хозяйстве) для занятий в аспирантуре и ориентировать их на специализацию в этой области. Если (и когда) образуется костяк специалистов, то можно будет создавать кафедры корпоративного права как в юридических, так и в экономических вузах и академиях страны. При этих условиях разработка корпоративного права и его применение будут поставлены на более прочную основу.

Заключение

Если признавать действующее право "писаным разумом" (в этом качестве юристы нередко признавали римское право), то надо действовать так, как это наметил Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" 2002 г., а именно искать в существующих институтах готовые правовые рамки, в которые должны укладываться вновь возникающие отношения, например земельные отношения в сельском хозяйстве. Но сложные юридические проблемы, которые возникают как на аграрном поле, так и в других сферах общественной жизни, далеко не всегда разрешаются действующим правом. Это право нельзя рассматривать в качестве законченного аппарата. В ряде случаев оно оказывается неполным и к тому же еще несовершенным. Не упорядочен его язык, а применяемые термины не всегда имеют однозначное толкование.
Нормы ГК РФ не должны расходиться с действительностью, устанавливая избыточные требования формального характера, как это делает ст. 219 ГК РФ (ст. 219 не признает права собственности на строение за создавшим его лицом, если это строение не прошло государственной регистрации). Если органы власти внедряют подобные требования в хозяйственные отношения, то они вносят излишние осложнения в институт собственности. Если же эти требования остаются только на бумаге, то такое положение способствует распространению правового нигилизма, ибо общественное сознание начинает воспринимать право как нечто существующее само по себе, не связанное с реальной жизнью.
Некоторые правовые системы знают институт защиты владения от посягательств со стороны. В статье 35 ГК РФ он изложен так, как если бы защите подлежало только владение, основанное на титульном праве. Фактическое владение, не подкрепленное титульным правом, законом не защищается. Такое положение надо признать крупным промахом ГК РФ.
В хозяйственной жизни главную роль нередко играют фактические отношения; при нормальных обстоятельствах частные имущественные права лишь подкрепляют эти отношения. Вместе с тем право способно существовать и тогда, когда оно оторвано от фактических отношений. Авторы ГК РФ во многих случаях исходили именно из этой последней ситуации; но при этом фактические отношения оказывались у них на втором плане. Статья 236 ГК РФ озаглавлена "Отказ от права собственности". Но в ГК РФ нет статьи "Отказ от объекта собственности", хотя понятно, что отказ от права собственности не обязательно означает отказ от фактического владения и пользования вещью. Недооценка фактических отношений - "сквозной" недостаток ряда статей ГК РФ.
Действующее право требует поправок и развития. Безусловно, все это надо выполнять "с оглядкой" на уже разработанные и принятые институты. Одни законы не должны наслаиваться на другие без должной их координации; иначе вместо системы права мы будем иметь правовой хаос.
ГК РФ выполняет функцию экономической конституции РФ. Его ценность для общества трудно переоценить. Все остальное законодательство, затрагивающее имущественные и обязательственные отношения, должно ориентироваться на нормы ГК РФ или даже входить в него в качестве его составных частей. Однако пока что этого не наблюдается. Бывает разнобой между нормами ГК РФ и нормами вновь принимаемых законов. Иногда возникают целые институты, параллельные с теми, которые установлены в ГК РФ. Такие явления "размывают" его нормы, принижают его значение как ведущего документа в области гражданского права страны. Сам ГК РФ нуждается в ряде поправок и дополнений. Такое положение требует чего-то вроде мониторинга гражданского законодательства. Возможно, на разработчиков ГК РФ и его отдельных частей следовало бы возложить то, что в строительном деле называется авторским надзором со стороны проектной организации. Это помогло бы поддерживать высокий уровень норм ГК РФ на постоянной основе.
Во многих случаях имущественные правоотношения переплетаются с правоотношениями по поводу отдельных природных ресурсов и природных комплексов. Различать близкие между собой отношения по тому признаку, какие из них регулируются гражданским правом, а с которых "начинается" право - земельное, водное, лесное и др., бывает весьма трудно, а иногда и невозможно. Законодательство о природных ресурсах - вольно или невольно - вторгалось и продолжает вторгаться в область гражданских отношений, и наоборот. В самом этом переплетении нет ничего необычного или заслуживающего "хирургического" вмешательства. Но оно может оказаться конфликтным в конституционном плане. Согласно ст. 71 и 72 Конституции РФ законодательство в области природных ресурсов и охраны природы является общей заботой как Российской Федерации, так и ее субъектов. Гражданское же законодательство есть прерогатива РФ. Таким образом, регионы не вправе регулировать гражданские отношения.
Однако наложенный запрет не идет на пользу дела. Он сдерживает законотворчество регионов в области природохозяйственных отношений. Регулировать же их на уровне Федерации часто невозможно: слишком велики природные, социальные и хозяйственные различия между различными регионами. Радикальный выход из положения заключается в том, чтобы предоставить регионам право регулировать в числе других, отнесенных к их ведению, также гражданские отношения.
Нынешний Гражданский кодекс РФ ориентируется во многом на рыночные отношения, предпринимательскую деятельность. Многие его статьи неприменимы или плохо применимы к так называемым бытовым сделкам. Поэтому есть основание вернуться к старым идеям о выделении из ГК РФ особого хозяйственного (торгового) кодекса, рассчитанного на регулирование отношений исключительно в сфере бизнеса.

Принятые сокращения

СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации;
ФЗ - Федеральный закон;
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации;
ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации;
БТИ - бюро технической инвентаризации;
ГР - государственная регистрация;
ЖСК - жилищно-строительные кооперативы;
ЖЭК (собирательное понятие) - жилищно-эксплуатационные конторы;
СХП (собирательное понятие) - сельскохозяйственные предприятия;
ТСЖ - товарищество собственников жилья;
ТСН - товарищество собственников недвижимости;
ЦТП - центральный тепловой пункт (в жилом квартале);
FOB - Free on board (тип цены в морской торговле);
CIF - Cost, insurance, freight (тип цены в морской торговле).